양도소득세

임대주택 한 채가 비어 있을 때 살던 집을 팔면 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 임대주택이 한 채뿐인데 거주주택을 파는 날 그 집이 비어 있다면 거주주택 비과세 특례를 받기 어렵습니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호가 양도일 현재 등록하여 임대하고 있을 것을 요건으로 정하고 있습니다. 지금은 거주주택 잔금일에 임대주택 임차인이 실제로 살고 있을지부터 확인하십시오.

임대주택이 6개월 넘게 비지 않으면 괜찮다는 말은 거주주택을 판 뒤의 사후관리 기준입니다. 거주주택을 파는 날에는 그 기준과 별개로 임대 중이어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 경기도의 다세대주택 한 채를 사서 구청과 세무서에 임대주택으로 등록하고 세를 주어 왔습니다. 2026년 8월 살던 아파트의 매매계약을 맺고 10월 말 잔금을 받기로 했는데, 9월에 임대주택 세입자가 계약 만료로 나가면서 새 임차인을 구하지 못했습니다. A씨는 공실이 6개월만 넘지 않으면 된다고 알고 있었지만, 확인해 보니 거주주택 양도일 현재 임대 중이어야 특례가 적용됐습니다. A씨는 매수인과 협의해 잔금일을 새 임차인 입주일 뒤로 옮겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택이 비어 있으면 거주주택 비과세를 못 받나요?

임대주택이 한 채뿐인데 거주주택을 파는 날 그 집이 비어 있다면 거주주택 비과세 특례를 받기 어렵습니다. 시행령은 장기임대주택이 양도일 현재 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록을 하고 민간임대주택으로 등록해 임대하고 있을 것을 요건으로 정합니다.

등록만 유지하고 있는 것으로는 부족하고 실제로 임대 중이어야 합니다. 임대주택이 한 채라면 그 한 채가 비어 있는 순간 임대하고 있는 장기임대주택이 없게 되어, 1세대가 거주주택과 다른 주택 한 채를 가진 2주택 상태로 계산됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」(2026. 10. 1. 시행)에서도 「양도일 현재」 임대 요건은 바뀌지 않았습니다.

양도일은 계약일인가요, 잔금일인가요?

양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 곧 잔금을 받은 날입니다. 잔금일 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 양도일이 됩니다. 매매계약을 맺은 날 임대 중이었더라도 잔금일에 비어 있으면 요건을 갖추지 못합니다.

그래서 잔금일을 정할 때 임대주택의 임대차 만료일과 새 임차인 입주일을 함께 놓고 보아야 합니다. 세입자가 나갈 예정이라면 새 계약의 입주일을 잔금일보다 앞에 두거나, 잔금일을 뒤로 미루는 방법이 현실적입니다.

6개월 공실 기준은 언제 쓰는 것인가요?

임대하지 않은 기간 6개월 기준은 거주주택을 임대기간요건을 채우기 전에 먼저 팔아 특례를 받은 뒤의 사후관리에 쓰는 기준입니다. 이 경우 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지나면 임대기간요건을 채우지 못한 것으로 보아 비과세받은 세액을 신고·납부해야 합니다.

양도일 현재 요건과 사후관리 기준은 시점이 다릅니다. 판 뒤에 생긴 공실은 6개월 안이면 문제 되지 않지만, 파는 날의 공실은 6개월이 안 됐더라도 요건 자체를 못 갖춘 것이 됩니다. 이 차이 때문에 순서를 바꾸어 생각하는 경우가 많습니다.

임대주택이 여러 채라면 달라지나요?

임대주택이 2채 이상이고 그중 일부만 비어 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 나머지 임대주택은 계속 임대 중이므로 임대사업 자체는 이어지고 있고, 비어 있는 주택이 자기 거주처럼 임대 외 목적으로 쓰이지 않는다면 임대사업을 계속하는 것으로 볼 여지가 있습니다.

다만 이 판단은 비어 있는 주택이 임차인을 구하는 중이었다는 사정이 서류로 확인되어야 합니다. 중개 의뢰 기록, 임대 광고, 이전 임대차계약 만료일 같은 자료를 남겨 두십시오.

공실 임대주택 거주주택 비과세 대응 순서

• 임대 상태 확인 - 거주주택 잔금일 기준으로 임대주택에 임차인이 실제 거주하는지 전입세대 열람내역으로 확인합니다.
• 잔금일 조정 - 공실이 예상되면 새 임차인 입주일 뒤로 잔금일을 정하거나, 새 임대차계약 입주일을 앞당깁니다.
• 임대료 요건 점검 - 새 임대차계약의 보증금·월세가 직전 계약보다 100분의 5를 넘게 오르지 않도록 맞춥니다.
• 특례적용신고서 제출 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서, 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록표 등본을 냅니다.
• 부인 시 대응 - 공실을 이유로 비과세가 부인돼 과세예고통지를 받으면 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인 퇴거와 입주가 잔금일 무렵에 겹쳤거나 임대주택이 여러 채인 경우에는 날짜별 기록을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 거주주택 특례 부인에 따른 양도소득세 과세전적부심사, 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자 교체 중 며칠 비어도 안 되나요?
  조문은 양도일 현재 임대하고 있을 것을 요구하고 공실 허용 기간을 따로 두지 않습니다. 임대주택이 한 채라면 잔금일에 비어 있는 것만으로 다툼이 생길 수 있으므로 잔금일을 새 임차인 입주 뒤로 잡는 편이 안전합니다.
• 제가 임대주택에 잠시 살았다면요?
  임대주택에 직접 살았다면 그 기간에는 임대하고 있다고 볼 수 없습니다. 거주주택을 파는 날 임대주택에 본인이나 세대원이 살고 있다면 장기임대주택 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 특례 적용이 어렵습니다.
• 잔금 전에 등기를 먼저 넘기면 양도일은요?
  대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기부에 적힌 등기접수일이 양도일입니다. 이 경우 그 날짜에 임대주택이 임대 중이었는지를 봅니다. 등기와 잔금 일정을 함께 확인해 두십시오.
• 거주주택을 판 뒤 공실이 생기면요?
  판 뒤의 공실은 사후관리 문제입니다. 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지나면 임대기간요건을 채우지 못한 것으로 보아 그 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받은 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 공실인데 등록은 살아 있으면 되지 않나요?
  등록 유지만으로는 부족합니다. 조문은 사업자등록과 임대사업자 등록에 더해 임대하고 있을 것을 함께 요구하므로, 등록이 살아 있어도 실제 임차인이 없으면 요건을 갖추지 못합니다. 신고 때도 임대차계약서와 임차인 주민등록표 등본을 내야 합니다.
• 새 임차인 보증금을 올려도 되나요?
  새 임대차계약의 임대보증금이나 월세가 직전 계약보다 100분의 5를 넘게 오르면 임대료 증액 제한 요건을 어기게 됩니다. 보증금과 월세를 서로 바꿀 때는 민간임대주택법의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 공실 때문에 과세되면 어떻게 다투나요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 잔금일의 임대 사실을 보여 주는 계약서와 전입 기록이 핵심 자료입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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