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양도소득세

입주권을 가진 아버지와 합가했다면 내 집과 입주권 중 무엇을 먼저 팔아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

본인 집을 합친 날부터 10년 안에 먼저 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있고, 아버지의 조합원입주권을 먼저 팔면 비과세가 되지 않습니다. 소득세법 시행령은 동거봉양 합가 특례를 먼저 양도하는 주택에만 적용합니다. 지금은 아버지가 60세 이상인지와 합가일이 언제인지부터 확인해야 합니다.

기한

동거봉양 합가 특례는 세대를 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택에만 적용됩니다. 합가일은 주민등록상 같은 세대가 된 날로 확인합니다.

합가했다고 해서 바로 세대를 다시 나눌 필요는 없습니다. 10년의 여유가 있으므로 어느 것을 먼저 팔지 정한 뒤 움직여도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2019년 산 아파트 한 채를 갖고 있습니다. C씨의 아버지(68세)는 오래 살던 집이 재건축되어 2023년 6월 관리처분계획인가로 조합원입주권을 받았습니다. 아버지 건강이 나빠지자 C씨는 2025년 3월 아버지를 모시고 세대를 합쳤습니다. 2026년 12월 C씨 아파트와 아버지 입주권 중 하나를 팔려는데, 무엇을 먼저 팔아야 세금이 없는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

합가 뒤 내 집을 먼저 팔면 비과세되나요?

네, 1주택을 가진 사람이 1조합원입주권을 가진 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합쳤다면, 합친 날부터 10년 안에 본인 집을 먼저 팔 때 1세대1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 원래 주택과 조합원입주권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않지만, 시행령은 동거봉양 합가에 이 예외를 두었습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 기준입니다.

합가 뒤 먼저 파는 대상별 비과세 판단(2026. 10. 7. 기준)
먼저 파는 것합가일부터 10년 안비고
본인 주택비과세 가능보유·거주 요건 별도
아버지 조합원입주권비과세 안 됨주택이 아니어서 특례 제외
입주권 완공 후 새 주택비과세 가능합가 뒤 취득한 주택

출처 - 소득세법 시행령 제156조의2 제8항, 소득세법 제89조 제1항 제4호

본인 집 자체도 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 취득할 때 조정대상지역에 있던 집이면 2년 이상 거주해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

아버지 입주권을 먼저 팔면 왜 비과세가 안 되나요?

동거봉양 합가 특례는 먼저 양도하는 주택에 적용되는 것이고, 조합원입주권은 주택이 아니어서 이 특례 대상이 아닙니다. 입주권 자체의 비과세는 양도일 현재 다른 주택이 없거나, 1주택이 있더라도 그 주택을 취득한 날부터 3년 안에 입주권을 팔아야 받을 수 있습니다. 합가로 같은 세대가 된 C씨 아파트는 2019년에 취득한 것이어서 이 3년 요건도 맞지 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 1주택자가 동거봉양을 위해 1조합원입주권을 가진 사람과 세대를 합친 경우, 합친 날부터 정해진 기간 안에 먼저 파는 주택을 1세대1주택으로 본다고 회신했습니다(부동산거래관리과-1066, 2011. 12. 21.). 당시 기간은 5년이었지만 지금은 시행령 개정으로 10년입니다. 부모 쪽이 주택 한 채를 딸에게 증여하고 합가한 뒤 조합원입주권을 먼저 양도한 사안에서는 그 입주권에 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다(부동산거래관리과-0623, 2011. 7. 20.). 2022년 국세청 사례집도 같은 결론으로 안내하면서, 입주권이 완공되어 새 주택이 된 뒤 합가일부터 10년 안에 그 새 주택을 먼저 팔면 비과세가 가능하다고 덧붙였습니다.

이 회신들은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 합니다. 아버지 입주권을 합가 전에 매매로 사들인 것이라면 다른 요건이 붙어 결론이 달라질 수 있습니다.

입주권이 완공된 새 아파트를 먼저 팔면 어떻게 되나요?

아버지가 합가 전부터 갖고 있던 입주권으로 합가 뒤 새 아파트를 받았다면, 합친 날부터 10년 안에 그 새 아파트를 먼저 팔 때도 1세대1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 이 경우에도 새 아파트가 보유기간 등 1세대1주택 요건을 따로 갖춰야 합니다. 어느 쪽을 먼저 파느냐에 따라 나머지 주택의 비과세 판단이 달라지므로 순서를 정하기 전에 두 주택의 보유·거주기간을 함께 계산해 두어야 합니다.

동거봉양 합가 입주권 양도 대응 순서

  • 합가 요건 확인 - 부모 중 한 사람이 60세 이상인지, 합가일이 언제인지 주민등록등본으로 확인합니다. 배우자의 부모를 모시는 경우도 포함됩니다.
  • 입주권 취득 경위 확인 - 아버지 입주권이 관리처분계획인가로 받은 것인지, 매매로 산 것인지 확인합니다. 매매로 산 것이면 추가 요건을 따져야 합니다.
  • 먼저 팔 대상 결정 - 비과세를 받으려면 본인 집이나 완공된 새 아파트를 먼저 팝니다. 입주권을 먼저 팔면 과세됩니다.
  • 10년 계산 - 합가일부터 10년이 되는 날을 계산하고 잔금일을 그 안에 잡습니다.
  • 신고와 다툼 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 특례적용신고서를 냅니다. 비과세가 부인되면 경정청구나 처분을 안 날부터 90일 안의 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합가 전후 세대원의 주택·분양권 보유나 입주권 취득 경위에 따라 결론이 달라지므로 주민등록 이력과 관리처분계획 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

실무상 착안점

부모님 입주권이 곧 큰돈이 되니 그것부터 정리하려는 분이 많습니다. 하지만 합가 세대에서는 입주권을 먼저 팔면 비과세가 되지 않고, 본인 집을 먼저 팔아야 특례가 적용됩니다. 순서 하나로 세금이 크게 달라집니다.

판단의 출발점은 합가일입니다. 주민등록등본상 전입일, 부모님의 생년월일, 관리처분계획인가일이 10년 계산과 특례 해당 여부를 정합니다. 합가 당시 등본을 따로 발급해 보관해 두어야 합니다.

이 서류는 비과세가 부인된 뒤 경정청구나 심판청구에서 그대로 증거가 됩니다. 특히 입주권을 합가 전에 받은 것인지, 합가 뒤 매매로 들인 것인지에 따라 적용 조문이 달라지므로 취득 경위를 보여 주는 서류를 함께 남겨야 합니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 과세처분 고지 후 조세불복 병행과 후발적 경정청구를 수행해 왔으며, 동거봉양 합가 세대의 비과세 부인 사안은 합가일과 입주권 취득 경위를 기록으로 정리해 대응합니다.

  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
  • 종합소득세 경정거부처분 취소소송
  • 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.07 기준으로 조문을 확인했습니다.

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