양도소득세

재건축 입주권을 산 뒤 집을 샀다면 새 아파트 완공 후 그 집은 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 조합원입주권을 사들인 뒤 다른 집을 사고 입주권이 아파트로 완공된 뒤 그 집을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받기 어렵습니다. 일시적 2주택과 입주권 특례는 모두 집을 먼저 가진 세대가 새 집이나 입주권을 취득한 순서를 요건으로 하고, 입주권을 먼저 가진 순서에 대한 특례는 없습니다. 지금은 입주권 매수일과 집 잔금일의 앞뒤, 처분 순서별 세액부터 확인하십시오.

입주권은 법률상 주택이 아니지만, 1세대1주택 비과세를 판단할 때는 주택 수에 포함됩니다. 입주권을 먼저 사들인 상태에서 집을 사면 집을 먼저 가진 사람이 갈아타는 경우와 같은 특례를 받을 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 무주택 상태에서 2021년 8월 재건축 조합원입주권을 사들였습니다. 완공까지 시간이 걸려 2022년 11월 인근 아파트를 사서 살았고, 재건축 아파트는 2025년 12월 완공됐습니다. F씨는 2026년 10월 인근 아파트를 팔면서 새 아파트 완공일부터 3년 안이니 비과세라고 생각했지만, 세무대리인에게서 약 8천만원의 양도소득세가 나온다는 말을 들었습니다. 입주권을 먼저 가진 상태에서 산 집은 일시적 2주택 특례의 종전주택으로 보기 어렵다는 점을 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주권을 사고 나서 산 집은 왜 종전주택이 되지 못하나요?

조합원입주권을 승계취득한 뒤 다른 집을 사고, 입주권이 아파트로 완공된 뒤 그 집을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받기 어렵습니다. 일시적 2주택 특례는 1주택을 가진 세대가 그 주택을 팔기 전에 다른 주택을 취득한 순서를 요건으로 하는데, 입주권을 먼저 가진 상태에서 산 집은 이 순서에 들어맞지 않기 때문입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에도 이 순서를 위한 특례는 없습니다.

완공된 새 아파트의 취득일이 먼저 산 집보다 늦다는 점만 보면 새 아파트가 신규주택처럼 보입니다. 그러나 새 아파트는 집보다 먼저 산 입주권이 바뀐 것이어서, 집을 산 시점에 이미 입주권을 가진 상태였습니다. 이 순서를 제155조 제1항의 갈아타기로 볼 수 있는지는 조문에 명시돼 있지 않으므로 비과세를 전제로 계획하지 않는 편이 안전하고, 이미 과세된 경우에는 문언과 취득 경위를 놓고 다툴 여지를 따로 검토합니다.

집을 먼저 갖고 입주권을 산 경우와 무엇이 다른가요?

집을 먼저 가진 세대가 입주권을 사면 시행령 제156조의2에 따라 종전주택을 비과세로 팔 길이 있습니다. 순서가 반대이면 이 특례가 적용되지 않습니다.

• 집 먼저, 입주권 나중 - 종전주택 취득 후 1년이 지나 입주권을 사고 3년 안에 종전주택을 팔거나, 3년이 지났더라도 완공 후 3년 안에 이사해 1년 이상 거주하는 등 요건을 갖추면 비과세됩니다.
• 입주권 먼저, 집 나중 - 같은 내용의 특례 규정이 없습니다. 완공 전후 어느 시점에 집을 팔아도 일시적 2주택이나 제156조의2 특례로 비과세를 받기 어렵습니다.

입주권을 먼저 팔면 세금은 어떻게 되나요?

입주권을 완공 전에 먼저 팔면 집 1채만 남아, 그 집이 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 갖춘 때 1세대1주택 비과세를 따질 수 있습니다. 다만 승계취득한 입주권의 양도 자체는 비과세가 되지 않습니다.

입주권 양도 비과세는 관리처분계획인가일 현재 기존주택을 가지고 있던 세대를 대상으로 하므로, 인가 뒤 입주권을 사들인 사람은 해당하지 않습니다. 입주권 양도에는 보유기간 1년 미만 100분의 70, 1년 이상 2년 미만 100분의 60, 2년 이상은 기본세율이 적용됩니다.

대체주택 특례로 해결할 수는 없나요?

대체주택 특례는 1주택을 가진 세대가 그 주택이 재건축·재개발되는 동안 살려고 다른 집을 산 경우를 정한 것입니다. 관리처분계획인가 뒤 입주권을 사들인 경우에는 이 요건을 갖추기 어렵습니다.

대체주택 특례는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고, 완공 후 3년 안에 세대전원이 새 아파트로 이사해 1년 이상 거주하며, 완공 전 또는 완공 후 3년 안에 대체주택을 팔아야 합니다. 입주권을 사들인 경위와 시점에 따라 적용 여부가 달라지므로, 기존주택을 언제 어떤 상태로 취득했는지부터 확인합니다.

승계 입주권 후 주택 취득 세대 대응 순서

• 취득 순서 확인 - 입주권 매수 잔금일, 집 잔금일·등기접수일, 새 아파트 완공일을 정리합니다. 입주권이 먼저면 이 글의 구조에 해당합니다.
• 세액 비교 - 입주권 선처분안과 먼저 산 집 과세안의 세액을 나란히 계산합니다. 입주권 보유기간이 2년을 넘었는지가 세율을 가릅니다.
• 신고 - 과세되는 양도는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 과세예고 대응 - 비과세로 처리했다가 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사로 취득 경위를 정리해 냅니다.
• 불복 - 납부고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주권을 관리처분계획인가 전에 주택 상태로 샀거나 상속·혼인으로 받은 경우에는 결론이 달라질 수 있어 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조합원입주권 보유 세대의 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 아파트 완공일부터 3년 안에 팔아도 과세되나요?
  비과세를 기대하기 어렵습니다. 입주권을 먼저 가진 상태에서 산 집을 위한 특례 조문이 없어, 완공일부터 3년 안이라는 사정만으로는 일시적 2주택 요건을 갖췄다고 보기 어렵습니다. 이미 과세됐다면 취득 경위를 놓고 다툴 여지를 따로 검토합니다.
• 완공 전에 집을 먼저 팔면 비과세되나요?
  완공 전에는 주택 1채와 입주권 1개를 가진 상태여서 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 원칙입니다. 예외 규정은 집을 먼저 가진 세대가 입주권을 산 경우만 정하고 있어 이 순서에는 적용되기 어렵습니다.
• 승계 입주권을 팔면 비과세가 되나요?
  아니요. 입주권 양도 비과세는 관리처분계획인가일 현재 기존주택을 소유하던 세대를 대상으로 하므로, 인가 뒤 입주권을 사들인 사람의 입주권 양도는 과세됩니다. 보유기간에 따라 70%, 60% 또는 기본세율이 적용됩니다.
• 입주권을 팔고 나면 남은 집은 비과세되나요?
  입주권을 처분하면 집 1채만 남으므로, 그 집이 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건을 갖추면 1세대1주택 비과세를 따질 수 있습니다. 입주권 양도일이 집 양도일보다 앞서야 합니다.
• 새 아파트를 나중에 팔 때 보유기간은 언제부터인가요?
  승계취득한 입주권으로 받은 새 아파트는 원칙적으로 완공돼 주택을 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 입주권을 보유한 기간은 주택 보유기간에 더하지 않으므로 완공 후 2년을 채워야 합니다.
• 과세예고통지를 받았는데 다툴 수 있나요?
  통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 취득 경위와 조문 해석을 다툴 수 있습니다. 고지가 나온 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토하며, 이의신청은 선택 절차입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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