부가가치세

입주자대표회의가 외부인에게 받는 헬스장·주차장 이용료에도 부가가치세가 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 입주자대표회의가 단지 내 헬스장이나 주차장을 외부인에게 개방하고 받는 이용료에는 부가가치세가 붙지만, 입주민에게 실비 수준으로 받는 이용료에는 붙지 않습니다. 부가가치세는 사업상 독립적으로 용역을 공급하는 자에게 매기는데, 입주민의 공용시설 비용 분담은 그 공급으로 보지 않기 때문입니다. 지금은 외부인 이용료를 입주민 이용료와 나누어 집계하고 있는지부터 확인하십시오.

입주민이 내는 헬스장 회비나 2대째 차량 주차료까지 모두 부가가치세 신고 대상이라고 걱정하실 필요는 없습니다. 입주민에게 실제 드는 비용만큼 나누어 받는 이용료는 과세되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A아파트 입주자대표회의는 2024년부터 단지 안 피트니스센터와 지하주차장을 인근 주민에게도 월 단위로 개방했습니다. 입주민에게는 운영비를 세대 수로 나눈 월 회비와 2대째 차량 주차료를 받고, 외부인에게는 그보다 높은 월 이용료를 받았습니다. 2026년 상반기 회계감사에서 외부인 이용료에 부가가치세 신고가 빠져 있다는 지적이 나오자, 입주자대표회의는 입주민 회비까지 소급해 신고해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주민에게 받는 부대시설 이용료에도 부가가치세가 붙나요?

아니요, 입주자대표회의가 단지 안 주차장·운동시설·승강기를 운영하며 입주민에게 실제 드는 비용 수준으로 받는 이용료에는 부가가치세가 과세되지 않습니다. 부대시설은 입주민 공용부분이고, 입주민이 자기 몫의 시설을 쓰면서 비용을 나누어 내는 것이기 때문입니다.

부가가치세는 사업자가 사업상 독립적으로 재화나 용역을 공급할 때 매깁니다. 입주민끼리 운영비를 나누는 것은 다른 사람에게 용역을 파는 것으로 보기 어렵습니다.

다만 실비 상당액인지는 사실관계로 판단합니다. 입주민 이용료가 실제 운영비를 크게 넘어 남는 돈이 쌓이는 구조라면, 그 부분까지 비과세로 볼 수 있는지 다시 따져야 합니다. 연간 운영비 내역과 이용료 산정 근거를 관리규약과 함께 보관해 두는 이유입니다.

외부인에게 받는 이용료는 왜 과세되나요?

입주자대표회의가 입주민이 아닌 외부인에게 시설을 이용하게 하고 받는 이용료는 부가가치세 과세대상입니다. 외부인은 시설의 공유자가 아니므로, 이 경우에는 입주자대표회의가 다른 사람에게 시설 이용 용역을 공급하고 대가를 받는 구조가 됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」은 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 용역을 공급하는 자를 사업자로 보고, 법인격이 없는 단체도 납세의무자에 포함합니다. 입주자대표회의가 법인이 아니라는 이유만으로 과세에서 빠지지 않습니다.

지역 주민과 시설을 나누는 공익적 측면이 있더라도, 인근 헬스장이나 주차장 사업자와의 형평 때문에 외부인 이용료에는 거래징수 의무가 생깁니다. 과세표준은 외부인에게 받은 이용료 중 부가가치세를 뺀 금액이고, 부가가치세 포함 여부가 분명하지 않으면 받은 금액의 110분의 100을 공급가액으로 봅니다.

국세청과 기획재정부는 이 경우를 어떻게 해석했나요?

기획재정부는 부가가치세제과-631(2017. 12. 4.)에서, 입주자대표회의가 단지 내 주차장·운동시설·승강기를 입주민과 외부인이 함께 이용하게 하면서 입주민에게 받는 실비 상당액 이용료는 과세되지 않고 외부인에게 받는 이용료는 과세된다고 회신했습니다. 국세청도 2017. 12. 7. 같은 취지로 해석했습니다.

판단 이유는 두 가지입니다. 입주민이 공용부분을 쓰면서 비용을 배분하는 것은 자기 자산을 이용하는 것이어서 독립된 용역 공급으로 보기 어렵고, 외부인 이용료에 과세하지 않으면 다른 사업자와의 형평이 깨진다는 것입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이므로, 위탁업체가 시설을 운영하거나 입주민 이용료에 이윤이 붙어 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

과세된다면 사업자등록과 신고는 어떻게 하나요?

외부인에게 이용료를 받기 시작했다면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청해야 합니다. 등록이 늦으면 사업 개시일부터 등록 신청일 직전일까지 공급가액 합계액의 1퍼센트가 미등록가산세로 붙습니다.

일반과세자라면 1월부터 6월까지, 7월부터 12월까지를 한 과세기간으로 하여 각 과세기간이 끝난 뒤 25일 이내에 확정신고를 합니다. 이미 몇 기를 신고하지 않았다면 기한 후 신고로 바로잡고, 무신고가산세와 납부지연가산세가 더 늘어나기 전에 정리하는 편이 낫습니다.

아파트 부대시설 이용료 부가가치세 대응 순서

• 이용료 구분 - 입주민 이용료와 외부인 이용료를 월별로 나눕니다. 외부인 몫만 과세 대상이 됩니다.
• 실비 근거 정리 - 시설별 운영비와 입주민 이용료 산정 근거를 관리규약·회의록과 함께 보관합니다. 실비를 넘는지 다툼이 생기면 이 자료로 설명합니다.
• 사업자등록 - 외부인 이용료를 받기 시작했으면 사업자등록 신청서를 내고 업종을 정합니다. 등록 전 기간은 미등록가산세 대상이 될 수 있습니다.
• 신고 누락 정리 - 빠진 과세기간은 부가가치세 기한후과세표준신고서로 신고합니다. 이미 신고했는데 금액이 틀렸으면 과세표준수정신고서를 냅니다.
• 과세 통지 대응 - 입주민 이용료까지 과세하겠다는 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시설을 위탁업체가 운영하거나 입주민 이용료에 수익이 붙어 있으면 위탁계약서와 회계장부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부가가치세 부과처분에 대한 과세전적부심사·심판청구와 조세소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자대표회의도 사업자등록을 해야 하나요?
  외부인에게 시설 이용료를 받아 과세되는 용역을 공급한다면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청해야 합니다. 부가가치세법은 법인격이 없는 단체도 사업자로서 납세의무를 진다고 정하고 있으므로, 법인이 아니라는 이유로 등록 의무가 없어지지 않습니다.
• 입주민 이용료가 실비보다 많으면 어떻게 되나요?
  실비 상당액인지 여부는 사실판단 사항입니다. 이용료가 실제 운영비를 크게 넘어 남는 금액이 생기는 구조라면 비과세 판단의 전제가 흔들릴 수 있으므로, 시설별 운영비와 이용료 산정 근거를 정리해 두고 과세 여부를 다시 검토해야 합니다.
• 외부인 이용료 금액에 부가가치세가 포함됐는지 모르면요?
  받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지 분명하지 않으면 그 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 봅니다. 예를 들어 외부인에게 월 11만원을 받았다면 공급가액은 10만원, 부가가치세는 1만원으로 계산합니다.
• 몇 년 동안 신고하지 않았다면 어떻게 하나요?
  신고하지 않은 과세기간은 기한 후 신고로 바로잡을 수 있습니다. 기한 후 신고를 빨리 할수록 무신고가산세 감면 폭이 커지고 납부지연가산세가 늘어나는 기간도 줄어들므로, 외부인 이용료 수납 내역을 과세기간별로 정리해 먼저 신고하는 편이 낫습니다.
• 과세예고통지를 받으면 바로 다툴 수 있나요?
  네, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 이내에 통지한 세무서장이나 지방국세청장에게 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 입주민 이용료까지 과세 대상에 넣었다면 이 단계에서 실비 배분 구조를 설명해 고지 전에 바로잡을 수 있습니다.
• 납부고지서를 받은 뒤에는 어떻게 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 이내에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청을 먼저 거칠 수도 있지만 선택 절차이고, 심판청구에서는 입주민 이용료 산정 근거와 운영비 내역을 증거로 제출해 과세 범위를 다툽니다.
• 관리사무소가 받는 관리비에도 부가가치세가 붙나요?
  이 글은 입주자대표회의가 부대시설 이용료를 받는 경우만 다룹니다. 관리비는 관리주체와 용역의 종류, 주택 규모에 따라 과세 여부가 달라지므로 관리 위탁계약서와 관리비 부과 내역을 보고 따로 판단해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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