세금

재산세가 과하다며 공시지가를 다투려면 어디서 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

표준지공시지가는 국토교통부장관에게 이의신청을 하거나 공시지가결정 취소소송을 내서 따로 다퉈야 합니다. 재산세 부과처분 취소소송에서 그 위법을 주장하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 개별공시지가라면 이의신청 기간을 놓쳤어도 재산세 소송에서 그 위법을 주장해 볼 여지는 있습니다.

표준지공시지가는 국토교통부장관에게 이의신청을 하거나 공시지가결정 취소소송을 내서 따로 다퉈야 합니다. 재산세 부과처분 취소소송에서 그 위법을 주장하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 개별공시지가라면 이의신청 기간을 놓쳤어도 재산세 소송에서 그 위법을 주장해 볼 여지는 있습니다.

재산세 소송에서 표준지공시지가가 너무 높다고 주장할 수 있나요?

원칙적으로 주장할 수 없습니다. 대법원 2022. 5. 13. 선고 2018두50147 판결의 기준입니다. 표준지공시지가를 다투려면 국토교통부장관에게 이의를 신청해야 합니다. 또는 국토교통부장관을 상대로 공시지가결정의 취소를 구하는 행정심판이나 행정소송을 내야 합니다. 이 절차 없이 재산세 소송에서 그 위법을 다투는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다는 것입니다.

사안은 이렇습니다. 여객자동차터미널사업 등을 하는 회사가 2015. 3. 18. 강제경매로 집합건물의 구분건물 6개 호실을 취득했습니다. 그 대지는 표준지였고, 표준지공시지가는 2015. 2. 25. 공시되어 있었습니다. 원심은 재산세 소송에서 공시지가의 위법을 다툴 수 있다고 보았습니다. 구청장이 상고했고, 대법원은 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 수용보상금 소송에서 비교표준지공시지가를 다툴 수 있다고 본 판결은 사안이 다르다고 했습니다.

표준지는 그 공시지가가 곧 시가표준액이 됩니다. 표준지 소유자에게는 공시 전 의견청취 게시 사실이 개별 통지됩니다. 다만 집합건물의 대지는 관리단이나 관리인에게 통지해 건물 안에 게시하게 할 수 있습니다. 구분소유자라면 매년 초 관리단 게시판과 부동산공시가격시스템을 확인해 두는 편이 안전합니다.

개별공시지가로 매긴 재산세라면 소송에서 공시지가를 다툴 수 있나요?

주장해 볼 여지는 있지만 받아들여진다고 단정할 수는 없습니다. 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누8542 판결은 양도소득세 사건입니다. 개별공시지가결정의 위법을 과세처분 소송에서 독립된 위법사유로 주장할 수 있다고 보았습니다. 개별공시지가가 개별 고지되지 않고 유불리를 미리 알기 어렵다는 이유였습니다.

다만 당시 법령에는 고지나 불복절차 규정이 없었습니다. 현행법은 의견청취와 결정·공시일부터 30일 안의 이의신청을 둡니다. 현행법 아래 재산세 사건에서 이 판결을 따른 대법원 판단은 확인되지 않습니다. 재산세 사건에서 당연무효가 아니면 다툴 수 없다고 덧붙인 하급심도 있습니다. 서울고등법원 2012. 5. 16. 선고 2012누206 판결이며, 심리불속행 기각으로 확정되었습니다.

이의신청을 했다면 그 결과까지 다퉈야 합니다. 대법원 1998. 3. 13. 선고 96누6059 판결의 납세자는 감액조정을 통지받고도 더 다투지 않았습니다. 원심은 이 경우 과세처분 소송에서 다시 주장할 수 없다고 보았고, 대법원이 수긍했습니다. 그래서 공시 단계에서 다퉈 두는 편이 안전합니다.

상가 건물 시가표준액이 감정가보다 훨씬 높으면 위법인가요?

감정가와 차이가 크다는 사정만으로는 위법하다고 단정할 수 없습니다. 주택 외 건축물의 시가표준액은 행정안전부장관이 고시하는 건물신축가격기준액에서 출발합니다. 여기에 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 규모·형태·부대설비에 따른 가감산율을 적용합니다. 그 가액을 지방자치단체의 장이 결정합니다.

2018두50147 판결은 이 부분도 다뤘습니다. 원심은 감정가와 상당히 차이가 나고, 위치지수에 반영된 공시지가가 과도하다며 위법하다고 보았습니다. 대법원은 각 산정 요소의 적정 여부를 따지지 않은 채 위법을 단정할 수 없다며 파기했습니다. 이 사건에는 구 지방세법(2016. 1. 19. 개정되기 전의 것)이 적용됐습니다. 현행 지방세법 시행령도 같은 산정 요소를 둡니다.

그래서 건축물 시가표준액을 다투려면 어느 요소가 틀렸는지를 짚어야 합니다. 실제와 다른 구조지수나 용도지수, 준공 연도를 잘못 넣은 잔존가치율이 그 예입니다. 건축물대장과 사용승인서를 고지서의 산정 내역과 하나씩 대조하십시오. 불복기간이 지난 뒤 이미 낸 세금의 문제는 「목장으로 쓰는 땅에 재산세가 잘못 나와 다 냈다면 돌려받을 수 있나요?」에서 설명했습니다. 재산세 불복 결과를 종합부동산세에 반영하는 방법은 「재산세 불복에서 이겼는데 제척기간 지난 종부세도 바로잡을 수 있나요?」에서 다뤘습니다.

재산세 공시지가 다툼 대응 순서

• 기초 가격 확인 - 고지서의 과세표준이 표준지공시지가, 개별공시지가, 주택 공시가격, 건축물 시가표준액 중 무엇에서 나왔는지 확인합니다.
• 공시 단계 이의신청 - 공시가 나오면 30일 안에 이의신청을 하고, 결과가 불리하면 공시지가결정 취소소송까지 검토합니다.
• 심판청구 - 재산세 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 냅니다. 지방세 행정소송은 심판청구와 그 결정을 거쳐야 합니다.
• 행정소송 - 심판청구 결정의 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 내고, 개별공시지가나 건축물 산정 요소의 위법을 구체적으로 주장합니다.
• 증거 확보 - 감정평가서와 함께 공시 자료, 건축물대장, 시가표준액 산정 내역을 갖춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 표준지 여부와 공시 단계의 이의신청 여부에 따라 재산세 소송에서 주장할 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재산세 부과처분에 대한 조세심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아파트 공시가격이 너무 높으면 어디에 이의신청하나요?
  공동주택가격은 국토교통부장관에게 이의신청합니다. 공시일부터 30일 안에 서면으로 내야 합니다. 국토교통부장관은 이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 안에 결과를 서면으로 알려야 합니다.
• 단독주택 개별주택가격은 누구에게 이의신청하나요?
  시장·군수 또는 구청장에게 합니다. 개별주택가격에는 개별공시지가 이의신청 규정이 준용됩니다. 그래서 결정·공시일부터 30일 안에 서면으로 내야 합니다.
• 공시지가 이의신청 결과가 불리하면 그대로 두어도 되나요?
  그대로 두면 뒤의 과세처분 소송에서 공시지가 위법을 주장하기 어려워질 수 있습니다. 개별공시지가는 이의신청 결과를 받은 뒤 행정심판을 거쳐 취소소송을 낼 수도 있습니다. 이때 제소기간은 재결서 정본을 송달받은 날부터 셉니다.
• 재산세는 이의신청을 거쳐야 소송을 낼 수 있나요?
  아니요, 지방세 이의신청은 거치지 않아도 됩니다. 다만 행정소송 전에 조세심판원 심판청구와 그 결정은 거쳐야 합니다. 심판청구는 고지서를 받은 날부터 90일 안에 냅니다.
• 재산세 과세표준은 공시가격 그대로인가요?
  아니요, 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 비율은 대통령령으로 정합니다. 토지·건축물은 100분의 50부터 100분의 90까지, 주택은 100분의 40부터 100분의 80까지가 범위입니다. 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지입니다.
• 재산세는 어느 날을 기준으로 언제 고지되나요?
  과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 건축물분 납기는 7월 16일부터 31일까지, 토지분은 9월 16일부터 30일까지입니다. 주택분은 원칙적으로 절반씩 7월과 9월에 냅니다. 7월분과 9월분 고지서는 각각 받은 날부터 90일 안에 다퉈야 합니다.
• 수용보상금 소송에서는 표준지공시지가를 다툴 수 있다던데 재산세는 왜 다른가요?
  대법원은 그 수용보상금 판결이 재산세 사건과 사안이 다르다고 보았습니다. 그 판결은 인근 토지 소유자가 표준지공시지가 확정 전에 이를 다투는 것이 불가능했던 사정 등을 감안한 것입니다.

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