양도소득세

조정대상지역일 때 계약했는데 잔금 전에 해제되면 2년 안 살아도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 조정대상지역 해제 뒤라면 계약 당시 규제지역이었어도 1세대1주택 비과세에 2년 거주요건이 붙지 않습니다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역 주택에만 적용됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 지금은 해제 공고일과 잔금일·등기접수일의 선후부터 확인하십시오.

계약할 때 조정대상지역이었다고 해서 무조건 2년을 살아야 하는 것은 아닙니다. 거주요건은 계약일이 아니라 취득일 기준으로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 가을 조정대상지역으로 묶여 있던 지역의 아파트를 계약하고 계약금을 냈습니다. 잔금일은 그 다음 달로 정했는데, 잔금 전에 해당 지역의 조정대상지역 지정이 해제·공고됐습니다. E씨는 해제 뒤에 잔금을 치르고 소유권이전등기를 했으며, 직장 문제로 그 집에 살지 못하고 세를 놓았습니다. 상담에서는 계약 당시 규제지역이었다는 사실보다 잔금일과 등기접수일이 해제 공고 뒤인지가 중요하다고 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조정대상지역일 때 계약하고 해제 뒤에 잔금을 내면 2년 거주해야 하나요?

아니요, 잔금청산일과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날이 해제 뒤라면 취득 당시 조정대상지역 주택이 아니므로 2년 거주요건이 없습니다. 이 경우 보유기간 2년을 채우고 양도일 현재 1세대1주택이면 비과세를 받을 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 「취득 당시」 조정대상지역에 있는 주택에만 거주기간 2년을 요구합니다. 계약일에 조정대상지역이었는지는 이 판단에 들어가지 않습니다.

취득일은 잔금일인가요, 등기일인가요?

원칙적으로 대금을 청산한 날이 취득일이고, 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 취득일입니다. 결국 둘 중 빠른 날이 기준이 됩니다.

따라서 해제 공고 전에 등기를 먼저 마치고 잔금은 해제 뒤에 냈다면, 취득일은 등기접수일이어서 조정대상지역 주택이 됩니다. 반대로 잔금과 등기를 모두 해제 공고 뒤에 했다면 거주요건이 붙지 않습니다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않으면 등기접수일로 봅니다.

반대로 산 뒤에 해제되면 거주요건이 사라지나요?

아니요, 취득일에 조정대상지역이었다면 그 뒤 지정이 해제되고 해제 뒤에 팔아도 2년 거주요건은 그대로 남습니다. 판단 시점이 취득 당시로 고정돼 있기 때문입니다.

같은 지역, 같은 해제라도 잔금일이 해제 하루 전이냐 하루 뒤냐에 따라 결론이 갈립니다. 해제 소식이 있을 때 잔금일을 조정할 수 있다면 해제 공고일을 확인한 뒤 잔금일을 정하는 것이 의미가 있습니다.

해제 예정 소식이 있으면 잔금일을 미뤄도 되나요?

잔금일은 매도인과 합의해 바꿀 수 있고, 실제로 대금을 청산한 날이 해제 뒤라면 그날이 취득일이 됩니다. 다만 계약서상 잔금일만 고치고 실제 돈은 먼저 건넸다면 세무서는 실제 대금 청산일을 기준으로 봅니다.

잔금일을 미루면 매도인의 동의, 지연에 따른 위약 조항, 대출 실행일과 전세 세입자 입주일 같은 다른 일정도 함께 움직입니다. 세금만 보고 일정을 바꾸기보다 계약상 손해와 함께 따져 보아야 하고, 변경 합의서와 이체내역을 남겨 두어야 합니다.

계약만 해 두고 잔금 전에 해제되면 다른 세금도 달라지나요?

네, 양도소득세 비과세 거주요건 외에도 취득 당시 조정대상지역 여부를 기준으로 하는 규정은 같은 원리로 판단합니다. 다만 세목마다 판단 시점과 요건이 달라 하나씩 확인해야 합니다.

예를 들어 일시적 2주택 비과세에서 종전주택 처분기한은 2026. 10. 1. 시행 개정으로 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년으로 나뉘었습니다. 이 개정은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되므로 취득일이 해제 전후인지가 처분기한에도 영향을 줍니다.

잔금 전 조정대상지역 해제 거주요건 대응 순서

• 해제 공고일 확인 - 국토교통부 조정대상지역 해제 공고문에서 해당 시·군·구의 해제일을 확인합니다.
• 취득일 확정 - 잔금 이체내역과 등기부의 등기접수일을 비교해 빠른 날을 취득일로 확정합니다.
• 거주요건 판단 - 취득일이 해제 공고 뒤이면 보유 2년만, 해제 전이면 보유·거주 각 2년을 기준으로 매도 계획을 세웁니다.
• 예정신고 - 양도 후 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 내고, 비과세 근거로 해제일과 취득일을 적습니다.
• 사후 정정 - 거주요건이 없는데 과세로 신고했다면 경정청구를, 비과세가 배제돼 고지를 받으면 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부를 해제 전에 치렀거나 등기와 잔금 순서가 엇갈린 경우에는 이체내역과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득 시기와 비과세 요건을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제 공고일 당일에 잔금을 냈다면 어떻게 되나요?
  해제의 효력이 공고일부터 생긴다면 공고일 당일 취득한 주택은 조정대상지역 주택이 아닌 것으로 볼 여지가 있습니다. 다만 공고문에 적힌 효력 발생일을 확인해야 하므로 공고문 원문을 보관해 두는 것이 안전합니다.
• 해제 전에 등기를 먼저 하고 잔금은 해제 뒤에 냈어요.
  잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 취득일이 되므로, 등기접수일이 해제 전이면 조정대상지역에서 취득한 주택으로 보아 2년 거주요건이 붙습니다. 등기부의 접수일자를 먼저 확인해야 합니다.
• 잔금 일부를 해제 전에 냈다면 취득일이 바뀌나요?
  취득일은 대금을 청산한 날, 즉 잔금까지 모두 낸 날입니다. 잔금 일부를 해제 전에 냈더라도 마지막 잔금과 등기가 모두 해제 뒤라면 취득일은 해제 뒤가 됩니다. 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기접수일이 기준이 되는 점은 따로 확인해야 합니다.
• 분양권으로 산 아파트는 언제를 기준으로 보나요?
  분양 아파트는 완공 전에 잔금을 다 내도 목적물이 완성되지 않았다면 완성된 날을 취득일로 봅니다. 그래서 분양계약 당시가 아니라 사용승인일이나 잔금일 무렵 조정대상지역이었는지를 확인해야 합니다.
• 해제 뒤 산 집을 다시 지정된 뒤 팔면요?
  거주요건은 취득 당시 기준이므로 해제 상태에서 취득했다면 양도 당시 다시 조정대상지역이 됐더라도 2년 거주요건은 붙지 않습니다. 다만 다주택자 중과 등 양도 당시 기준으로 보는 규정은 따로 확인해야 합니다.
• 이미 거주요건이 있다고 보고 세금을 냈다면요?
  거주요건이 없는데 비과세를 받지 않고 과세로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 해제 공고문, 잔금 이체내역, 등기부를 함께 제출하고 청구서 사본과 접수증을 보관해 둡니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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