부가가치세

세 주던 점포를 그 가게를 하는 자녀에게 증여하면 부가세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 부동산임대업자가 과세사업에 쓰던 점포를 임차인인 자녀에게 증여하고 자녀가 임대업을 잇지 않으면 사업양도가 아니어서 건물 시가에 부가가치세가 과세됩니다. 부가가치세법은 특수관계인에게 대가 없이 재화를 공급하면 시가를 공급가액으로 봅니다. 지금은 증여 뒤 자녀가 그 건물을 어떻게 쓸지와 건물 부분 시가부터 정리하십시오.

대가를 받지 않는 증여라서 부가가치세와 상관없다고 보고 아무 신고도 하지 않으면 안 됩니다. 과세사업에 쓰던 건물을 특수관계인에게 증여하면 시가를 공급가액으로 보아 과세합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 상가 건물 1층 점포를 일반과세자로 임대해 왔는데, 임차인은 그 점포에서 함께 도소매업을 하는 두 자녀였습니다. 2025년 H씨는 상속을 미리 정리하려고 그 점포를 두 자녀에게 증여했고, 자녀들은 앞으로도 같은 자리에서 도소매업만 계속하고 임대업은 하지 않을 계획이었습니다. 점포 건물 부분의 시가는 약 5억원으로 평가됐습니다. H씨는 돈을 받지 않는 증여인데도 부가가치세를 내야 하는지, 세금계산서는 누구에게 얼마로 발급하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대하던 건물을 자녀에게 증여해도 부가가치세가 나오나요?

네, 부동산임대업자가 과세사업에 쓰던 건물을 자녀 같은 특수관계인에게 증여하면 재화의 공급이 되어 부가가치세가 과세됩니다. 재화의 공급으로 보지 않는 사업양도에 해당할 때만 예외입니다.

부가가치세법은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것을 재화의 공급으로 봅니다. 증여도 계약에 따른 양도이므로 여기에 들어갑니다. 당초 건물을 살 때 매입세액을 공제받았는지와도 관계없습니다.

과세되는 것은 건물 부분입니다. 토지의 공급은 부가가치세가 면제되므로, 토지와 건물을 함께 증여하면 건물 부분의 시가만 공급가액이 됩니다.

자녀가 임대업을 이어받지 않으면 왜 사업양도가 아닌가요?

사업양도로 보려면 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 넘겨야 합니다. 임차인인 자녀가 건물을 받아 자기 가게로 쓰면 임대차관계가 사라져 임대업 자체가 승계되지 않으므로 사업양도로 볼 수 없습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 시행령은 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 바꾼 경우도 사업양도에 포함합니다. 그러나 이는 먼저 임대사업을 포괄적으로 넘겨받은 뒤의 이야기입니다. 임대인과 임차인이 같은 사람이 되어 임대사업이 사라지는 증여는 포괄 승계로 보기 어렵습니다.

반대로 건물 전체를 제3자에게 임대하던 사업자가 임대차계약과 보증금 반환 의무까지 자녀에게 넘겨 자녀가 임대업을 계속한다면 사업양도로 볼 여지가 있습니다. 같은 증여라도 증여 뒤 건물의 쓰임새가 결론을 가릅니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 부동산임대업자가 과세사업에 쓰던 건물을 특수관계인에게 증여하는 경우, 사업양도에 해당하지 않으면 당초 매입세액 공제 여부와 관계없이 부가가치세가 과세되고 건물의 시가를 과세표준으로 세금계산서를 발급한다고 회신했습니다(사전-2016-법령해석부가-0145, 2016. 4. 18.).

국세청은 자녀들이 증여받은 점포에서 종전처럼 도소매업을 계속할 예정이어서 임대업의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 것이 아니라고 보았습니다. 특수관계인에게 대가 없이 재화를 공급했으므로 시가를 공급가액으로 본다는 설명입니다. 회신은 임차인인 자녀에게 증여한 사실관계를 전제로 하므로, 수증자가 임대업을 이어받는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

세금계산서는 누가, 얼마로 발급하나요?

증여하는 부모가 공급자로서 증여받는 자녀에게 건물 시가를 공급가액으로 한 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고·납부합니다. 대가를 받지 않았더라도 부가가치세 부담은 공급자인 부모에게 있습니다.

자녀가 그 점포에서 과세사업인 도소매업을 한다면 받은 세금계산서의 매입세액을 공제받을 수 있는지 함께 검토합니다. 부모가 낸 부가가치세를 자녀가 공제받으면 가족 전체의 부담은 줄어들지만, 그 부가가치세를 누가 부담했는지에 따라 증여세 계산이 달라질 수 있어 따로 따져야 합니다.

사업용 건물 증여 부가가치세 대응 순서

• 증여 뒤 쓰임새 확인 - 자녀가 임대업을 이어받는지, 자기 사업장으로 쓰는지 정합니다. 사업양도 여부가 여기서 갈립니다.
• 건물 시가 산정 - 감정평가 등으로 토지와 건물 가액을 나눕니다. 건물 부분 시가가 공급가액이 됩니다.
• 세금계산서 발급 - 부모가 자녀에게 건물 시가로 세금계산서를 발급하고 그 과세기간에 신고합니다.
• 자녀 매입세액 검토 - 자녀가 과세사업자라면 매입세액 공제와 증여세 신고를 함께 정리합니다.
• 누락 시 바로잡기 - 신고를 빠뜨렸다면 「과세표준수정신고서 및 추가자진납부계산서」로 바로잡고, 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물의 임대 현황과 증여 뒤 쓰임새, 시가 평가 방법에 따라 결론이 달라지므로 임대차계약서와 증여계약서를 함께 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부동산 증여에 따른 부가가치세·증여세 과세 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물을 살 때 매입세액을 안 받았어도 과세되나요?
  네. 국세청은 과세사업에 쓰던 건물을 특수관계인에게 증여하면 당초 매입세액 공제 여부와 관계없이 부가가치세가 과세된다고 보았습니다. 증여 자체가 계약에 따른 재화의 공급이기 때문입니다.
• 토지까지 함께 증여하면 전부 과세되나요?
  아닙니다. 토지의 공급은 부가가치세가 면제되므로 건물 부분의 시가만 공급가액이 됩니다. 토지와 건물을 함께 증여할 때는 감정평가 등으로 토지와 건물 가액을 나눠 두는 것이 좋습니다.
• 자녀가 임대업을 이어받으면 어떻게 되나요?
  자녀가 기존 임대차계약과 보증금 반환 의무 등 임대사업의 권리와 의무를 포괄적으로 넘겨받으면 사업양도로 보아 재화의 공급에서 빠질 수 있습니다. 미수금·미지급금을 빼고 넘겨도 포괄 승계로 봅니다.
• 시가는 어떻게 정하나요?
  특수관계인에게 대가 없이 재화를 공급하면 공급한 재화의 시가를 공급가액으로 봅니다. 감정가액이나 비슷한 거래 가액 등 시가를 뒷받침할 자료를 미리 마련해 두어야 세무서와 다툼이 줄어듭니다.
• 부가가치세는 누가 내나요?
  공급자인 증여하는 부모가 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고·납부합니다. 대가를 받지 않았더라도 납세의무자는 공급자입니다. 자녀가 대신 부담하면 그 금액의 증여세 문제를 따로 봅니다.
• 자녀는 매입세액을 공제받을 수 있나요?
  자녀가 그 건물을 과세사업인 도소매업에 쓰는 일반과세자라면 받은 세금계산서의 매입세액 공제를 검토할 수 있습니다. 면세사업이나 간이과세자라면 공제 범위가 달라지므로 사업자 유형을 확인하십시오.
• 신고를 빠뜨렸으면 어떻게 하나요?
  증여한 과세기간의 부가가치세 신고에서 건물 공급가액을 빠뜨렸다면 과세표준수정신고서를 내서 바로잡을 수 있습니다. 경정 통지 전에 수정신고하면 가산세 감면을 받을 수 있으므로 늦추지 않는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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