증여세

증여받은 부동산에 근저당을 잡았는데 경매에서 증여세가 먼저 배당되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권 설정 전에 증여를 원인으로 소유권이전등기가 되어 있었다면 그 증여로 부과된 증여세는 근저당권보다 먼저 배당됩니다. 현행 국세기본법은 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세를 법정기일 전에 설정된 저당권 채권보다 우선한다고 명시하고 있습니다. 지금은 등기부의 소유권이전 등기원인과 근저당권 설정일을 먼저 확인하십시오.

증여세 고지일이 근저당권 설정일보다 늦다는 사정만으로 배당표 전부를 다툴 필요는 없습니다. 해당 재산에 부과된 증여세는 고지일과 관계없이 앞섭니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024. 4. 거래처 대표에게 1억 원을 빌려주면서 대표 명의 오피스텔에 근저당권을 설정했습니다. 오피스텔은 대표가 2023년 어머니에게서 증여받아 등기한 것이었습니다. 2025년 대표가 돈을 갚지 않아 N씨가 경매를 신청했는데, 배당표에는 세무서가 교부청구한 그 오피스텔 증여세 4,000만 원이 N씨보다 앞서 배당되어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여세가 왜 근저당권보다 먼저 배당되나요?

현행법이 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세는 그보다 먼저 설정된 저당권으로 담보된 채권보다도 우선한다고 정하기 때문입니다. 일반 국세는 법정기일 전에 설정된 저당권 채권에 밀리지만 이 세 가지 세목은 예외입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「국세기본법」은 증여세를 이른바 당해세로 명시합니다. 원안 상담 당시에는 시행령 규정과 판례로 인정되던 것이 지금은 법률에 직접 규정되어 있습니다.

근저당권자가 증여세를 예상할 수 있었다는 건 어떤 의미인가요?

근저당권을 설정할 때 등기부에 이미 「증여」를 원인으로 한 소유권이전등기가 있었다면, 근저당권자는 장래 그 증여에 대해 증여세가 부과될 것을 충분히 예측할 수 있었다고 봅니다. 그래서 그 증여세가 근저당권보다 앞서도 담보권의 본질을 침해하지 않는다는 것이 대법원 판단입니다.

대법원은 당해세를 담보권자가 장래 부과될 것을 상당한 정도로 예측할 수 있는 것으로서 그 재산을 소유하고 있는 것 자체에 담세력을 인정해 부과하는 국세로 한정했습니다. 소유자의 다른 소득에 대한 종합소득세나 다른 재산의 증여세는 당해세가 아니어서 근저당권보다 먼저 설정된 경우 뒤로 밀립니다.

일반 국세와 근저당권의 순위는 어떻게 정하나요?

일반 국세는 법정기일과 근저당권 설정등기일을 비교해 먼저인 쪽이 앞섭니다. 신고로 확정되는 세금은 신고일, 정부가 결정하는 세금은 납부고지서 발송일이 법정기일입니다.

증여세는 신고하면 신고일, 신고하지 않아 세무서가 결정하면 고지서 발송일이 법정기일입니다. 다만 해당 재산에 부과된 증여세라면 이 비교와 관계없이 근저당권보다 우선하므로, 증여세가 어느 재산에 대한 것인지부터 확인해야 합니다.

주택 임차인이 있으면 달라지나요?

주택 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖췄고 그 확정일자가 증여세 법정기일보다 앞서면, 임차인의 보증금이 해당 재산의 증여세 대신 먼저 배당될 수 있습니다. 원안 상담 이후 새로 생긴 규정이고 근저당권자에게는 적용되지 않습니다.

증여세 우선 배당 대응 순서

• 등기원인 확인 - 소유권이전 등기원인이 증여인지, 근저당권 설정 전인지 봅니다. 두 요건이 맞으면 증여세가 앞섭니다.
• 세목과 대상 재산 확인 - 세무서 교부청구서의 세목과 과세 대상 재산을 확인합니다. 다른 재산의 증여세나 종합소득세라면 순위가 달라집니다.
• 법정기일 비교 - 당해세가 아닌 국세는 신고일·고지서 발송일과 설정일을 비교합니다. 근저당권이 앞서면 이의 사유가 됩니다.
• 배당기일 이의 - 배당표에 문제가 있으면 배당기일에 출석해 이의합니다. 불출석하면 배당표에 동의한 것으로 봅니다.
• 배당이의의 소 - 이의 후 1주일 안에 소 제기를 증명합니다. 기간을 넘기면 배당표대로 배당됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여세에 가산세가 포함되어 있거나 증여 이후 부담부증여·명의신탁 문제가 얽혀 있으면 교부청구 내역과 과세 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 당해세 우선순위 배당 다툼과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여세 고지가 근저당 설정보다 늦어도 먼저인가요?
  해당 재산에 부과된 증여세라면 먼저입니다. 국세기본법 제35조 제3항은 해당 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세가 법정기일 전에 설정된 저당권 채권보다 우선한다고 정합니다. 그래서 고지일과 근저당권 설정일을 비교하지 않습니다.
• 모든 증여세가 당해세인가요?
  아닙니다. 경매 대상 부동산 자체의 증여에 대해 부과된 증여세만 해당합니다. 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다47972 판결은 근저당권 설정 당시 이미 증여를 원인으로 이전등기가 되어 있어 근저당권자가 증여세를 예측할 수 있었다는 점을 근거로 들었습니다.
• 종합소득세도 근저당권보다 먼저인가요?
  법정기일에 따라 다릅니다. 종합소득세는 당해세가 아니므로 신고일이나 납부고지서 발송일인 법정기일과 근저당권 설정일을 비교해 먼저인 쪽이 앞섭니다. 근저당권이 먼저 설정됐다면 근저당권 채권이 먼저 배당됩니다.
• 증여세 법정기일은 언제인가요?
  신고한 증여세는 신고일, 신고하지 않아 세무서가 결정한 증여세는 납부고지서 발송일입니다. 다만 해당 재산에 부과된 증여세는 법정기일과 관계없이 저당권 채권보다 우선하므로 법정기일 비교는 다른 재산에 대한 증여세인 경우에 의미가 있습니다.
• 주택 임차인 보증금도 증여세에 밀리나요?
  확정일자가 증여세 법정기일보다 앞서면 밀리지 않을 수 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인의 보증금은 해당 재산의 증여세 우선 징수 순서를 대신해 먼저 변제받을 수 있습니다. 대신 변제되는 금액은 그 증여세 징수액 한도입니다.
• 배당표가 잘못됐으면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 그날부터 1주일 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 기일에 나가지 않으면 배당표에 동의한 것으로 봅니다. 교부청구된 세목과 대상 재산을 미리 확인해 두어야 이의 사유를 정리할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 근저당을 잡아 뒀는데 세금이 먼저 배당됐습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 경매가 진행 중인데 세무서가 교부청구를 했습니다

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