증여세

증여받은 아파트, 증여 뒤 새로 나온 공시가격으로 비교하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 아파트 증여세의 유사매매사례가액을 정할 때 비교 아파트 요건은 증여일에 이미 고시되어 있던 공동주택가격으로 따집니다. 대법원은 증여 뒤 그해 공동주택가격이 새로 고시되어도 그 가격으로 공시가격 차이 100분의 5 요건을 다시 판단하지 않는다고 보았습니다. 지금은 증여일과 그날 고시되어 있던 공동주택가격부터 확인하십시오.

증여 뒤에 새 공동주택가격이 나올 때까지 신고를 미루며 기다릴 필요는 없습니다. 비교 대상 판단에는 증여일에 이미 고시되어 있던 가격을 씁니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 3월 어머니에게서 아파트 한 채를 증여받고, 같은 단지 비슷한 면적 아파트의 최근 매매가를 시가로 보아 증여세를 신고했습니다. 그런데 세무서는 그보다 비싸게 팔린 다른 아파트를 비교 대상으로 삼아 증여세를 더 매겼습니다. 증여 당시 고시되어 있던 전년도 공동주택가격으로는 두 아파트 가격 차이가 100분의 5 안이었지만, 증여 뒤 새로 고시된 그해 공동주택가격으로 계산하면 100분의 5를 넘었습니다. B씨는 새 공시가격으로 다시 따지면 비교 대상이 될 수 없지 않느냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여 뒤에 새 공동주택가격이 고시되면 그 가격으로 비교하나요?

아니요, 증여일 당시 이미 고시되어 있던 공동주택가격으로 비교합니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022두55606 판결은 시행규칙 괄호 부분의 「새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격」이 평가기준일인 증여일에 이미 고시되어 있던 가격을 뜻한다고 보았습니다.

증여일 뒤에 그해 공동주택가격이 새로 고시되었더라도 그 가격으로 유사 아파트 요건을 다시 따지지 않습니다. 대법원은 새 가격이 나오기 전 증여에는 시가에 가까운 전년도 가격을 쓰게 해서 법적 안정성과 예측가능성을 지키려는 규정이라고 설명했습니다. 납세자는 이 판결로 상고가 기각되어 세무서의 증여세 부과가 그대로 유지되었습니다.

같은 판결은 이 시행규칙 조항이 조세법률주의와 평등원칙에 어긋나 무효라는 주장도 받아들이지 않은 원심 판단을 그대로 두었습니다. 그러니 증여일 전후로 공시가격이 바뀌는 시기라면, 어느 공시가격이 기준이 되는지부터 확인하고 비교 아파트를 골라야 합니다.

유사 아파트로 인정되는 요건은 무엇인가요?

공동주택가격이 있는 아파트라면 같은 단지 안에 있고, 주거전용면적 차이와 공동주택가격 차이가 각각 평가대상 주택의 100분의 5 이내인 주택만 유사 재산이 됩니다. 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

요건을 갖춘 주택이 둘 이상이면 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 비교 대상이 됩니다. 이 단서는 판결이 다룬 2019. 3. 20. 개정 전 시행규칙에는 없던 내용이므로, 지금 증여한다면 비교 아파트가 여러 채인지도 함께 따져야 합니다. 유사 재산의 매매가액이 있으면 그 거래가액을 시가로 봅니다.

어느 기간의 거래가 증여 아파트의 시가로 쓰이나요?

증여재산은 증여일 전 6개월부터 증여일 뒤 3개월까지를 평가기간으로 보고, 그 기간에 매매계약이 있는 거래가액을 시가로 씁니다. 거래가 평가기간에 들어오는지는 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 2026. 10. 5. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」도 같은 기간을 정합니다.

다만 유사 재산의 거래는 증여세를 신고했다면 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 있는 가액만 씁니다. 신고 뒤에 이웃 아파트가 비싸게 팔려도 그 가격으로 시가를 바꾸지 않는다는 뜻입니다. 평가기간 밖이라도 증여일 전 2년 이내의 거래는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다.

아파트 증여세 유사매매사례가액 대응 순서

• 증여일 확정 - 증여계약일과 소유권이전등기 접수일을 확인합니다. 평가기간과 비교할 공시가격이 이 날짜로 정해집니다.
• 공시가격 확인 - 증여일에 이미 고시되어 있던 공동주택가격을 평가대상 주택과 비교 후보 주택별로 뽑아 둡니다. 증여 뒤 새로 나온 가격은 비교 기준이 되지 않습니다.
• 비교 후보 추리기 - 같은 단지 안에서 주거전용면적과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내인 주택을 모두 찾습니다. 둘 이상이면 공시가격 차이가 가장 작은 주택을 고릅니다.
• 거래 시점 대조 - 후보 주택의 매매계약일이 증여일 전 6개월부터 신고일 사이에 있는지 봅니다. 신고일 뒤 거래는 유사 재산 가액에서 빠집니다.
• 신고와 불복 준비 - 3개월 신고기한 안에 신고하고, 세무서가 다른 아파트를 비교 대상으로 삼으면 요건 충족 여부를 근거로 과세전적부심사나 이의신청을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 단지 안 동·층·향 차이가 큰 경우나 감정평가를 함께 받은 경우에는 거래 자료와 감정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여세 부과처분에 대한 불복과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유사매매사례가액이 무엇인가요?
  증여받은 아파트 자체의 거래가 없을 때, 같은 단지의 비슷한 아파트가 팔린 가격을 증여 아파트의 시가로 보는 것입니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항은 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 매매가액이 있으면 그 가액을 시가로 본다고 정합니다.
• 증여세를 빨리 신고하면 뒤의 거래는 안 쓰나요?
  유사 재산 거래는 그렇습니다. 시행령 제49조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 있는 유사 재산 가액만 쓰도록 정합니다. 신고 뒤에 이웃 아파트가 더 비싸게 팔려도 그 가격은 유사매매사례가액으로 쓰이지 않습니다.
• 비교할 아파트가 여러 채면 어느 것을 쓰나요?
  요건을 갖춘 주택이 둘 이상이면 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서가 이렇게 정하고 있습니다. 세무서가 고른 비교 아파트가 이 기준에 맞는지 공시가격을 뽑아 직접 대조해 볼 수 있습니다.
• 공동주택가격 차이 100분의 5는 어떻게 계산하나요?
  평가대상 주택의 공동주택가격을 기준으로 계산합니다. 비교 주택과 공시가격 차이가 평가대상 주택 공시가격의 100분의 5 이내여야 합니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022두55606 판결에 따라 이때 쓰는 공시가격은 증여일에 이미 고시되어 있던 가격입니다.
• 평가기간 밖의 거래도 시가가 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기준일 전 2년 이내의 거래나 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지의 거래도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있다고 정합니다.
• 감정평가를 받으면 시가로 인정되나요?
  인정될 수 있습니다. 시행령 제49조 제1항 제2호는 해당 재산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 그 평균액을 시가로 인정되는 가액으로 정합니다. 감정가액이 평가기간 안에 있는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.
• 증여세 부과에 불복하려면 어떻게 하나요?
  고지서를 받은 뒤 이의신청, 심사청구 또는 심판청구를 거쳐 행정소송으로 다툽니다. 유사매매사례가액 사건에서는 세무서가 고른 비교 아파트가 같은 단지, 주거전용면적 100분의 5, 공동주택가격 100분의 5 요건을 모두 갖췄는지가 먼저 다툴 지점입니다. 이 판결처럼 기준 공시가격의 시점도 함께 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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