양도소득세

자녀에게 집을 증여하고 주소만 옮기면 남은 집은 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 자녀에게 집을 증여하고 주민등록만 옮겼을 뿐 실제로 함께 살며 생계를 같이 한다면 자녀는 같은 세대로 보아 남은 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 소득세법상 1세대는 주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 하는지로 판단합니다. 지금은 자녀가 양도일 전에 실제로 따로 살았는지와 30세 미만이면 소득 요건을 채웠는지부터 확인해 보십시오.

자녀에게 집을 넘기고 주소를 옮겼다면 서류는 갖춘 셈이지만, 서류만으로 별도 세대가 되지는 않습니다. 반대로 자녀가 실제로 따로 살며 스스로 생활비를 벌고 있다면 주민등록이 늦게 정리됐더라도 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2003년부터 갖고 있던 아파트와 2015년에 산 다른 아파트, 두 채를 가지고 있었습니다. 2025년 5월 둘째 아파트를 소득이 없는 20대 아들에게 증여하고, 8월에 아들의 주민등록만 그 아파트로 옮겼습니다. 아들은 계속 C씨 집에서 지냈습니다. 2026년 4월 C씨는 남은 아파트를 12억원에 팔고 1세대1주택 비과세로 신고했는데, 세무서는 아들이 같은 세대라며 약 1억 4천만원을 과세하겠다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주소만 옮긴 자녀도 같은 세대로 보나요?

네, 주민등록만 따로 했을 뿐 실제로 한집에 살며 생활비를 함께 쓰는 자녀는 같은 세대로 봅니다. 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 단위를 말하고, 생계를 같이 하는지는 주민등록이 아니라 실제 생활로 판단합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제88조 제6호는 거주자와 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 등과 함께 구성하는 가족 단위를 1세대로 정합니다. 대법원도 생계를 같이 하는 가족은 주민등록상 세대를 같이 하는지와 관계없이 현실적으로 한 세대 안에서 함께 살며 같은 생활자금으로 생활하는지로 판단한다고 보았습니다.

사례에서 아들은 주소만 옮기고 C씨 집에서 계속 살았고 소득도 없었습니다. 이런 사정이면 아들은 C씨와 같은 세대이고, 아들이 증여받은 아파트까지 합쳐 C씨 세대는 양도 당시 2주택이 됩니다.

30세 미만 자녀가 따로 세대를 꾸리려면 무엇이 필요한가요?

배우자가 없는 30세 미만 자녀는 일정한 소득이 있어 혼자 생계를 꾸릴 수 있어야 따로 1세대로 인정받습니다. 소득 요건은 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상입니다.

• 30세 이상 - 나이만으로 배우자 없이도 1세대가 될 수 있습니다. 실제로 따로 살며 생계를 달리해야 하는 것은 같습니다.
• 30세 미만 미혼 - 소득이 기준 중위소득 12개월 환산액의 100분의 40 이상이고, 가진 주택이나 토지를 관리하며 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다.
• 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 - 나이와 관계없이 1세대가 될 수 있습니다.
• 미성년자 - 결혼이나 가족의 사망처럼 세대 구성이 불가피한 사유가 없으면 소득이 있어도 따로 세대로 보지 않습니다.

기준 중위소득은 해마다 고시되므로 양도 당시 해의 고시 금액으로 계산합니다. 아르바이트처럼 일시적인 수입만 있다면 소득 요건을 채웠다고 보기 어려울 수 있습니다.

증여 뒤 세대분리로 비과세를 받으려면 언제까지 무엇을 갖춰야 하나요?

1세대1주택 여부는 양도일 현재로 판단하므로, 늦어도 남은 집의 잔금일 전에 자녀가 실제로 따로 살며 생계를 달리하는 상태를 갖춰야 합니다. 잔금을 치른 뒤에 자녀가 이사를 나가도 결론은 바뀌지 않습니다.

실제 분리를 보여 줄 자료를 미리 모아 둡니다. 법원은 자녀 명의 계좌로 대출이자가 나간 사실만으로는 생계를 달리했다고 보지 않고, 부모가 대신 관리해 준 정황이 있으면 같은 세대로 판단한 적이 있습니다.

• 따로 사는 사실 - 자녀 집의 관리비와 공과금 내역, 교통카드와 신용카드 사용 지역.
• 생계를 달리하는 사실 - 자녀의 근로계약서, 급여 입금 내역, 생활비를 자기 소득으로 쓴 금융거래 내역.

증여받은 집에 대한 증여세는 이와 별도로 자녀가 내야 합니다. 증여세를 부모가 대신 내면 그 돈도 다시 증여가 되므로 자금 흐름을 함께 정리합니다.

같은 세대로 판정돼 과세 안내를 받았다면 어떻게 하나요?

과세 안내를 받았다면 먼저 자녀가 양도일 현재 실제로 따로 살며 생계를 달리했는지 자료로 다시 따져 봅니다. 자료가 뒷받침되면 다툴 수 있고, 그렇지 않다면 가산세를 줄이는 쪽으로 정리합니다.

과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에는 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤라면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

같은 세대였다는 점을 다투기 어렵다면, 세무서가 경정하기 전에 수정신고해 과소신고가산세를 감면받는 방안이 현실적입니다.

세대분리 후 주택 양도 대응 순서

• 자녀의 생활 실태 확인 - 자녀가 언제부터 어디에 살았는지, 생활비를 누가 댔는지 정리합니다. 주민등록 이전일보다 실제 이사일이 중요합니다.
• 소득 요건 확인 - 30세 미만 미혼 자녀라면 근로·사업 소득이 기준 중위소득 12개월 환산액의 100분의 40 이상인지 계산합니다.
• 양도일 조정 - 실제 분리가 아직이라면 남은 집의 잔금일을 분리 이후로 잡습니다.
• 신고 - 과세 대상이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 신고하고, 비과세로 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서를 냅니다.
• 사후 대응 - 실제 분리를 증명할 수 있는데 과세예고를 받았다면 과세전적부심사청구서를, 납부고지 뒤에는 조세심판청구서를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자녀가 군 복무나 유학으로 잠시 떠나 있었거나 혼인을 앞두고 있었다면 사정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 판정을 둘러싼 양도소득세 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 30세가 넘은 자녀도 주소만 옮기면 안 되나요?
  30세 이상이면 배우자가 없어도 따로 1세대가 될 수 있지만, 실제로 따로 살며 생계를 달리해야 한다는 점은 같습니다. 주소만 옮기고 부모 집에서 함께 지낸다면 같은 세대로 판단될 수 있습니다.
• 자녀가 회사 때문에 잠시 다른 지역에 살았다면요?
  취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소에서 잠시 떠나 있는 가족도 같은 세대에 포함됩니다. 직장 때문에 따로 산다는 사정만으로 별도 세대가 되지는 않으므로 생계를 실제로 달리했는지를 함께 봅니다.
• 30세 미만 자녀의 소득 기준은 얼마인가요?
  기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이어야 합니다. 기준 중위소득은 매년 고시되므로 양도 당시 해의 고시액으로 계산하고, 그 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다.
• 양도한 뒤에 자녀가 이사 나가면 안 되나요?
  안 됩니다. 1세대1주택 여부는 양도일 현재로 판단하므로 잔금일 당시 자녀가 같은 세대였다면 그 뒤에 이사해도 결론이 바뀌지 않습니다. 실제 분리는 잔금일 전에 마치고 그 사실을 보여 줄 자료도 남겨 두어야 합니다.
• 주민등록이 같아도 따로 산다면 별도 세대인가요?
  네, 판단 기준은 주민등록이 아니라 실제 생활이므로 주민등록이 같더라도 실제로 따로 살며 생계를 달리했다면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다. 다만 그 사실을 관리비·금융거래 자료로 보여 주어야 합니다.
• 세무서가 같은 세대라고 하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이미 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 이의신청은 거치지 않아도 되는 선택 절차입니다.
• 다툴 자료가 없으면 무엇을 하는 것이 좋나요?
  세무서가 경정하기 전에 수정신고하면 법정신고기한이 지난 기간에 따라 과소신고가산세를 감면받습니다. 1개월 이내 100분의 90, 1개월 초과 3개월 이내 100분의 75, 3개월 초과 6개월 이내 100분의 50, 6개월 초과 1년 이내 100분의 30입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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