양도소득세

지방 다가구주택은 기준시가 3억원을 가구별로 나눠서 따지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 다주택 중과 주택 수를 셀 때 수도권 밖 다가구주택은 구획된 가구마다 한 채로 보므로 기준시가 3억원 이하인지도 가구별 가액으로 따질 수 있습니다. 소득세법 시행령은 다가구주택을 가구별로 세고, 전체를 한 채로 보는 방법은 거주자가 선택할 때만 적용합니다. 지금은 건축물대장의 가구 수와 양도 당시 개별주택가격부터 확인해야 합니다.

지방 다가구주택의 개별주택가격이 3억원을 넘는다고 해서 곧바로 주택 수에 넣어 계산할 필요는 없습니다. 가구별로 나눈 가액이 3억원 이하이면 주택 수에서 뺄 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 조정대상지역에 있는 아파트와 다른 지역 빌라 1채, 수도권 읍 지역에 있는 10가구짜리 다가구주택을 가지고 있습니다. 다가구주택의 2026년 개별주택가격은 3억6,000만원이라 가구당 3,600만원꼴입니다. C씨는 2026년 12월 아파트를 팔 계획인데, 다가구주택이 3억원을 넘으니 3주택자로 30%포인트가 더해지는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택은 다주택 중과에서 몇 채로 세나요?

다주택 중과에서 다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립해 살 수 있게 구획된 부분을 각각 한 채로 셉니다. 시행령은 중과 주택 수를 계산할 때 1세대1주택 규정의 다가구주택 계산 방법을 준용하도록 하고 있습니다. 그래서 수도권·광역시·특별자치시 밖(수도권 읍·면 포함)에 있는 다가구주택이 3억원 이하 저가주택인지 볼 때도 가구별 가액으로 따질 수 있습니다. 위 사례에서 가구당 3,600만원이면 10가구 모두 주택 수에서 빠지고, C씨는 아파트와 빌라 2주택으로 계산됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 규정을 두고 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 3주택 중과 주택 수에서 빼는 수도권 밖 기준시가 3억원 이하 주택을 판단할 때, 다가구주택은 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 계산한다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석재산-0117, 2019. 1. 30.). 질의자는 아파트와 연립주택 외에 수도권 읍 지역에 11가구가 사는 다가구주택(개별주택가격 3억3,700만원)을 가지고 있었습니다. 국세청은 주택 수를 11채로 센다면 3억원 판단도 같은 기준으로 가구별 가액, 곧 개별주택가격을 가구 수로 나눈 가액으로 하는 것이 논리에 맞는다고 보았습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변입니다. 가구 구획이 건축물대장과 다르거나 일부가 주택이 아닌 용도로 쓰였다면 가구 수와 가액 계산이 달라질 수 있습니다.

가구별로 볼지 한 채로 볼지는 누가 정하나요?

다가구주택 전체를 한 채로 보는 방법은 거주자가 선택한 경우에만 적용됩니다. 시행령은 1세대1주택 규정의 단서(통째로 팔면 한 채로 보는 규정)를 중과 주택 수 계산에서는 거주자가 고를 때만 쓰도록 정했습니다. 가구별로 나눈 가액이 3억원 이하이면 가구별 계산이 유리하고, 가구별로 3억원을 넘는 큰 다가구주택이라면 한 채로 보는 쪽을 검토할 수 있습니다. 2주택 중과 판단에도 이 계산 방법이 그대로 준용됩니다.

다가구주택을 빼고 2주택이 되면 3주택 이상 30%포인트가 아니라 2주택 20%포인트 중과 여부를 다시 따져야 합니다. 보유기간 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026. 5. 9.까지 양도분에만 적용되었으므로, 그 뒤 파는 집은 다른 제외 사유가 있는지 함께 확인합니다.

1세대1주택 비과세에서 다가구주택을 세는 방법과 무엇이 다른가요?

1세대1주택 비과세를 볼 때는 다가구주택을 구획별로 나누지 않고 하나의 매매단위로 팔면 전체를 한 채로 봅니다. 이 경우에는 거주자의 선택이 필요 없습니다. 반대로 다주택 중과의 주택 수 계산에서는 가구별로 세는 것이 원칙이고 한 채로 보는 것은 선택 사항입니다. 같은 다가구주택이라도 비과세와 중과에서 세는 방법이 다르다는 점을 알고 각각 따져야 합니다. 중과 주택 수에서 빠진 지방 저가주택이라도 1세대1주택 비과세 판단의 주택 수에서 함께 빠지는 것은 아닙니다.

지방 다가구주택 보유자 중과 판단 대응 순서

• 가구 수 확인 - 건축물대장과 현장을 대조해 독립해 살 수 있게 구획된 가구가 몇 개인지 셉니다.
• 가구별 가액 계산 - 양도할 집의 양도일 기준으로 공시된 다가구주택 개별주택가격을 가구 수로 나누어 3억원 이하인지 봅니다.
• 유리한 방법 선택 - 가구별 계산과 한 채 계산 중 어느 쪽이 주택 수를 줄이는지 비교합니다. 한 채로 보는 방법은 거주자가 선택할 때만 적용됩니다.
• 남은 주택으로 세율 판단 - 다가구주택을 빼고 남은 주택 수로 2주택 중과인지, 일반주택 등 다른 제외 사유가 있는지 확인합니다.
• 신고와 불복 - 세무서가 다가구주택 전체를 한 채로 보아 중과로 고지하면 90일 안에 심판청구를, 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택 일부가 상가로 쓰이는 겸용주택이거나 가구 구획을 나중에 바꾼 경우에는 건축물대장과 공시가격 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다주택 중과와 주택 수 산정을 둘러싼 양도소득세 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가구별 가액은 어떻게 계산하나요?
  국세청 회신의 검토내용은 다가구주택의 개별주택가격을 독립해 거주할 수 있게 구획된 가구 수로 나눈 가액으로 3억원 이하인지 판단하는 것이 타당하다고 보았습니다. 개별주택가격 3억3,700만원, 11가구 사안에서 가구당 약 3,000만원으로 계산했습니다.
• 다가구주택을 한 채로 보면 불리한가요?
  경우에 따라 다릅니다. 한 채로 보면 전체 가액이 3억원을 넘어 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 반대로 가구별 가액이 3억원을 넘는 큰 다가구주택은 가구별로 세면 주택 수가 크게 늘어나므로 한 채로 보는 쪽이 유리할 수 있습니다. 한 채 계산은 거주자가 선택할 때만 적용됩니다.
• 수도권 읍 지역 주택도 지방 저가주택이 되나요?
  됩니다. 시행령은 수도권과 광역시·특별자치시 지역 가운데 광역시에 속한 군과 읍·면 지역을 제외하고 있어, 수도권의 읍·면에 있는 주택도 수도권 밖 주택처럼 기준시가 3억원 이하이면 주택 수에서 뺍니다. 국세청 회신 사안의 다가구주택도 수도권 읍 지역에 있었습니다.
• 3억원은 언제 공시된 가격으로 보나요?
  해당 주택이나 그 밖의 주택을 양도할 당시의 기준시가로 봅니다. 아파트를 팔면서 다가구주택이 주택 수에 들어가는지 볼 때도 아파트 양도일에 공시된 다가구주택 개별주택가격과 부수토지 가격을 씁니다. 공시가격은 해마다 바뀌므로 양도 시점을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 2주택 중과에서도 같은 방법으로 세나요?
  네, 2주택 중과 규정은 3주택 이상 중과의 주택 수 계산 방법을 준용합니다. 다가구주택은 2주택 중과 판단에서도 가구별로 세는 것이 원칙이고, 수도권 밖 3억원 이하 주택은 주택 수에 넣지 않습니다. 남은 주택이 1채뿐이면 2주택 중과 문제도 생기지 않습니다.
• 다가구주택 자체를 팔 때도 가구별로 보나요?
  1세대1주택 비과세를 볼 때는 다가구주택을 구획별로 나누지 않고 하나의 매매단위로 팔면 전체를 한 채로 봅니다. 중과 주택 수 계산과 기준이 다르므로, 다가구주택 자체를 팔 때는 비과세 요건과 중과 여부를 따로 확인해야 합니다.
• 중과로 고지되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 다가구주택 전체를 한 채로 보아 중과세율로 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 해야 합니다. 스스로 중과세율로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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