세금

분양할 시설을 지었는데 직접 사용이 아니라며 취득세 감면을 부인하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

분양·공급이 법인등기부의 목적사업이라면 그 시설을 지어 공급한 것도 직접 사용으로 볼 수 있습니다. 대법원은 구법 사안에서 지방공사가 주택단지에 딸려 지어 분양·임대한 근린생활시설을 감면 대상으로 본 원심을 유지했습니다. 입주해 써야만 하는 것은 아니지만, 2023. 1. 1. 이후 취득한 임대 부분은 따로 봐야 합니다.

분양·공급이 법인등기부의 목적사업이라면 그 시설을 지어 공급한 것도 직접 사용으로 볼 수 있습니다. 대법원은 구법 사안에서 지방공사가 주택단지에 딸려 지어 분양·임대한 근린생활시설을 감면 대상으로 본 원심을 유지했습니다. 입주해 써야만 하는 것은 아니지만, 2023. 1. 1. 이후 취득한 임대 부분은 따로 봐야 합니다.

분양하거나 임대한 시설도 직접 사용으로 볼 수 있나요?

목적사업에 맞게 취득해 공급했다면 직접 사용으로 볼 수 있습니다. 지방세특례제한법은 직접 사용을 소유자가 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것으로 정의합니다. 대법원 2025. 7. 17. 선고 2025두33235 판결은 이 정의를 문언대로 읽어야 한다고 했습니다. 판결요지는 직접 사용의 의미를 「‘부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용’하는 것으로 해석하여야 한다」고 밝혔습니다.

원고는 택지개발과 주택건설을 위해 설립된 지방공사입니다. 공공주택단지 공급 사업을 하면서 단지에 부속된 근린생활시설을 함께 지어 분양·임대했습니다. 2017. 11.경부터 2021. 8.경까지 준공한 시설에 취득세의 100분의 50 감면을 적용해 신고·납부했습니다. 구청장은 2022. 8. 취득세 등 142,518,270원을 경정·고지했습니다. 목적사업에 직접 사용하려고 취득한 부동산이 아니라는 이유였습니다. 원심은 처분이 위법하다고 보았고, 대법원은 구청장의 상고를 기각했습니다.

목적사업이라는 점은 어떤 자료로 보여 주나요?

원심은 다음 자료 등을 근거로 들었고, 대법원은 그 판단을 수긍했습니다. 첫째, 법인등기부와 정관이 주택단지에 필요한 복리시설의 건설·공급을 목적사업으로 정하고 있었습니다. 둘째, 설립 근거 조례도 같은 사업을 명시했습니다. 셋째, 주택법은 근린생활시설을 복리시설에 포함합니다. 넷째, 사업계획(변경)승인서에 그 시설이 복리시설로 적혀 있었습니다.

다른 감면 사안에서도 같은 순서로 자료를 맞춰 볼 수 있습니다. 등기부·정관의 목적 문언, 설립 근거 법령, 인허가 서류에 그 시설이 어떻게 적혔는지가 출발점입니다. 다만 이 판결은 지방공사 감면 조항 사안입니다. 감면 조항마다 직접 사용의 대상 사업이 다르므로 해당 조문부터 대조해야 합니다. 분양하지 않고 임대한 부분의 면제가 부인된 다른 유형은 「관리처분계획상 체비지를 분양하지 않고 임대하면 취득세 면제가 부인되나요?」에서 설명했습니다.

지금 취득한 부동산에도 같은 기준이 적용되나요?

이 판결은 구법 사안이어서 현행 규정과 나눠 봐야 합니다. 사안의 시설에는 구 지방세특례제한법(2023. 3. 14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것) 등이 적용됐습니다. 그 뒤 직접 사용의 정의에, 이 법에서 임대를 목적사업으로 정한 경우 외에는 임대 사용을 뺀다는 괄호가 더해졌습니다. 이 개정은 2023. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다. 지금 취득해 임대하는 부분은 현행 정의로 따로 따져야 합니다.

부동산 감면 전반에는 지방세특례제한법 제178조 제1항의 일반 추징 규정이 있습니다. 지방공기업 등 감면에는 제85조의2 제4항이 2025. 12. 31. 따로 신설됐습니다. 이 조항은 2026. 1. 1. 이후 감면받는 경우부터 적용됩니다. 정당한 사유 없이 취득일부터 1년 안에 해당 용도로 직접 사용하지 않으면 추징합니다. 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여해도 추징합니다. 분양으로 소유권을 넘기는 것이 이 매각에 해당하는지는 판결이 다루지 않았습니다. 그 감면분은 이 조항과 함께 검토해야 합니다.

감면이 부인되면 가산세까지 내야 하나요?

감면 요건이 끝내 인정되지 않으면 과소신고가산세는 붙을 수 있지만, 납부지연가산세는 따로 다퉈 볼 수 있습니다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2025두35293 판결은 물류시설 감면 사안입니다. 산출세액은 맞게 적었어도 적용될 수 없는 감면세액을 빼고 신고했다면 과소신고에 해당한다고 보았습니다. 그래서 과소신고가산세를 위법하다고 본 원심 부분을 파기환송했습니다. 과소신고가산세는 과소신고한 납부세액의 100분의 10입니다.

같은 판결에서 납부지연가산세는 정당한 사유가 있어 위법하다는 원심 판단을 대법원이 수긍했습니다. 가산세는 종류마다 요건과 면제 사유를 따로 봅니다. 감면 신청 전에 구청과 주고받은 공문이 있으면 정당한 사유 자료로 정리해 두십시오. 가산세 쟁점은 「취득세 감면을 잘못 받아 추징되면 과소신고가산세도 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

취득세 감면 부인 대응 순서

• 처분 사유 특정 - 고지서가 목적사업이 아니라는 것인지, 직접 사용하지 않았다는 것인지, 어느 감면 조항을 들었는지 적어 둡니다.
• 목적사업 자료 확보 - 법인등기부 목적란, 정관, 설립 근거 법령·조례, 사업계획(변경)승인서에 그 시설이 어떻게 적혔는지 모읍니다.
• 적용 시점 확인 - 사용승인일 등 취득일을 기준으로 2023. 1. 1. 전 취득인지, 2026. 1. 1. 이후 감면분인지 가리고 분양분과 임대분을 나눕니다.
• 조세심판원 심판청구 - 통지를 받은 날부터 90일 안에 청구하고 본세와 과소신고가산세, 납부지연가산세를 항목별로 다툽니다.
• 행정소송 - 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 목적사업 문언과 취득 시기, 분양분·임대분 구분에 따라 감면 유지 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 지방세 감면 요건 검토와 조세심판청구, 지방세 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감면 신고를 구청이 받아 줬는데 몇 년 뒤에 경정할 수 있나요?
  부과제척기간 안이면 경정할 수 있습니다. 법정신고기한까지 신고한 취득세는 부과할 수 있는 날부터 5년이 원칙입니다. 사기나 그 밖의 부정한 행위로 감면받았다면 10년입니다.
• 1년 안에 목적사업에 쓰지 못하면 곧바로 추징되나요?
  정당한 사유가 있으면 추징되지 않습니다. 법령에 따른 금지·제한 같은 외부 사유가 대표적입니다. 대법원은 정상적인 노력을 다했지만 시간이 모자라 유예기간을 넘긴 내부 사유도 포함된다고 보았습니다.
• 감면 없이 전액 신고·납부했는데 감면 대상이었다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 구청은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 심판청구를 할 수 있습니다.
• 심판청구 전에 이의신청을 꼭 거쳐야 하나요?
  아니요, 이의신청 없이 처분을 안 날부터 90일 안에 곧바로 심판청구를 할 수 있습니다. 다만 행정소송은 심판청구와 그 결정을 거쳐야 낼 수 있습니다.
• 심판청구를 하면 고지된 세금을 내지 않아도 되나요?
  아니요, 심판청구는 처분의 집행에 효력이 미치지 않습니다. 내지 않으면 체납에 따른 절차가 진행될 수 있습니다. 압류한 재산은 공매처분을 보류할 수 있을 뿐입니다.
• 건물 일부만 목적사업에 썼다면 감면 전부가 부인되나요?
  직접 사용하지 않은 해당 부분이 추징 대상입니다. 대법원 2018두42153 사건에서는 직접 사용하지 않은 면적이 특정되지 않았습니다. 정당한 세액을 산출할 수 없다며 처분을 모두 취소한 원심 판단을 대법원이 수긍했습니다.
• 지방공사가 아닌 일반 법인도 이 판결을 근거로 삼을 수 있나요?
  직접 사용의 정의 조항은 지방세특례제한법 전체에 공통이어서 문언대로 해석하라는 논리는 원용할 수 있다고 볼 수 있습니다. 다만 판결은 지방공사 감면 조항의 구법 사안입니다. 해당 감면 조항의 대상 사업과 현행 정의의 임대 제외 괄호부터 대조해야 합니다.

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