취득세·보유세

지역주택조합 명의로만 등기한 주택, 종부세를 조합원별로 나눠 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 지역주택조합이 신탁등기 없이 조합 명의로 등기한 주택은 조합원별로 나누지 않고 조합이 가진 주택 공시가격을 모두 합산해 조합에 종합부동산세를 매깁니다. 종합부동산세 납세의무자는 주택분 재산세 납세의무자이고, 신탁등기가 없으면 등기 명의자인 조합이 재산세를 냅니다. 지금은 조합 주택마다 신탁등기가 되어 있는지부터 등기사항증명서로 확인해야 합니다.

조합원 한 사람 한 사람이 자기 몫만큼 종합부동산세를 따로 신고할 필요는 없습니다. 신탁등기 없이 조합 명의로 등기된 주택은 조합이 재산세와 종합부동산세를 함께 냅니다.

이런 상담이 많습니다

A지역주택조합은 2023년 조합원 분담금으로 사업부지 안의 단독주택과 다세대주택 40여 채를 사들이면서 신탁등기를 하지 않고 조합 명의로 소유권이전등기를 했습니다. 조합은 2023년부터 2025년까지 이 주택들의 공시가격을 모두 합쳐 종합부동산세를 신고했습니다. 조합원별로 나눠 계산했다면 기본공제를 사람마다 받아 세금이 크게 줄었을 것이라는 말을 듣고, 2026년 9월 경정청구를 할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁등기 없이 조합 명의로 등기한 주택은 누가 종부세를 내나요?

조합이 냅니다. 종합부동산세는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자가 내는 세금이고, 재산세는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유한 사람이 냅니다. 조합원이 낸 돈으로 샀더라도 신탁등기를 하지 않고 조합 명의로 등기했다면 재산세 납세의무자는 조합이고, 종합부동산세도 조합에 한꺼번에 매겨집니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법」과 「지방세법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

과세표준은 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산해 계산합니다. 조합이 납세의무자이므로 조합이 가진 주택 전체의 공시가격이 하나로 합쳐집니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 신탁등기 없이 조합 명의로 등기된 주택은 위탁자별로 나누지 않고 조합이 보유한 주택 전체의 공시가격을 합산해 조합에 종합부동산세를 매긴다고 회신했습니다. 과세기준자문 사안인 기준-2023-법규재산-0108(2024. 7. 22.)이며, 국세청은 같은 쟁점에 대한 기획재정부 재산세제과-811(2024. 7. 11.)을 참조하라고 답했습니다. 질의 사안은 조합이 2018년부터 2020년 귀속분까지 전체를 합산해 신고한 뒤, 2023년 6월 조합원별로 나눠 계산해 달라며 경정청구를 낸 경우였습니다.

판단 이유는 두 가지였습니다. 위탁자별 구분 과세 규정은 문언상 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산에만 적용되고, 조세법규는 넓히거나 유추해 해석하지 않는다는 것입니다. 또 종합부동산세는 재산세의 후행 세목이어서, 신탁등기 없는 조합 주택에 재산세를 조합 단위로 합산해 매기고 있다면 종합부동산세도 같은 방식으로 매기는 것이 맞다고 보았습니다. 국세청은 그 뒤 서면-2020-부동산-5765(2025. 10. 27.)에서도 신탁등기 없이 조합 명의로 등기한 지역주택조합 재산은 전체 공시가격을 합산해 조합에 과세한다고 같은 결론을 냈습니다. 이 회신은 신탁등기가 전혀 없는 사실관계를 전제로 하므로, 일부 주택에 신탁등기가 되어 있었다면 그 주택은 따로 따져야 합니다.

2026년 귀속분부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 종합부동산세부터는 신탁등기를 했더라도 지역주택조합이 납세의무자가 됩니다. 2025. 12. 23. 개정된 「종합부동산세법」 제7조 제2항은 지역주택조합이나 직장주택조합처럼 위탁자별로 나눠 과세하기 어려운 조합이 조합원이 낸 돈으로 사서 가진 신탁주택은 그 조합이 종합부동산세를 내고, 조합이 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정했습니다.

그래서 2026년 귀속분부터는 신탁등기 여부와 관계없이 조합 단위로 주택을 합산하는 구조가 법 문언에 들어왔습니다. 2025년 귀속분까지는 개정 전 규정이 적용되므로, 그 기간의 경정청구는 당시 등기 상태를 기준으로 판단합니다.

조합원별로 나눠 달라는 경정청구는 받아들여질까요?

신탁등기 없는 주택에 대해 조합원별 구분 계산을 구하는 경정청구는 회신 취지상 받아들여지기 어렵습니다. 그래도 경정청구 자체는 법정신고기한 뒤 5년 안에 낼 수 있고, 거부 통지를 받으면 그 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다. 다툴 실익이 있는 부분은 따로 있습니다.

• 신탁등기된 주택 - 일부 주택에 신탁등기가 되어 있었다면 그 주택은 개정 전 규정에 따라 따로 계산될 여지가 있습니다.
• 조합원 명의 주택 - 조합원 개인 명의로 남은 주택이 조합 합산에 섞였다면 빼 달라고 할 수 있습니다.
• 공시가격·주택 해당 여부 - 철거 중이거나 사람이 살 수 없는 건물이 주택으로 합산됐는지 확인합니다.

지역주택조합 종부세 대응 순서

• 등기 확인 - 조합이 가진 주택마다 등기사항증명서를 떼어 신탁등기 여부와 명의자를 확인합니다. 명의가 결론을 가릅니다.
• 귀속연도 구분 - 2025년 귀속분까지와 2026년 귀속분을 나눕니다. 2026년분부터는 개정 규정이 적용됩니다.
• 합산 대상 점검 - 과세기준일인 6월 1일 현재 주거용으로 쓸 수 있던 주택만 들어갔는지, 조합원 명의 주택이 섞이지 않았는지 봅니다.
• 경정청구 - 잘못 합산된 부분이 있으면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 냅니다. 회신과 같은 사실관계라면 조합원별 구분 주장만으로는 실익이 적습니다.
• 심판청구 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 거쳐도 되고 거치지 않아도 되는 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁등기와 조합 명의 등기가 섞여 있거나 사업 도중 신탁을 해지한 경우에는 등기 이력과 조합 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 부과처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합원이 돈을 냈는데 왜 조합이 세금을 내나요?
  종합부동산세는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자가 내고, 재산세는 재산을 사실상 소유한 사람이 냅니다. 신탁등기 없이 조합 명의로 등기했다면 조합이 소유자로서 재산세를 내므로 종합부동산세도 조합이 냅니다. 분담금을 누가 냈는지보다 등기 명의와 신탁등기 여부가 납세의무자를 정합니다.
• 조합 주택은 공시가격을 모두 합산하나요?
  네, 과세표준은 납세의무자별로 주택 공시가격을 합산해 계산합니다. 조합 하나가 납세의무자이므로 조합이 가진 주택 전체의 공시가격이 합쳐지고, 그 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱합니다. 조합원 수만큼 공제를 나눠 받는 구조가 아닙니다.
• 신탁등기를 했다면 결론이 달라지나요?
  2026. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 종합부동산세부터는 신탁등기를 했더라도 지역주택조합이 조합원 돈으로 사서 가진 신탁주택은 조합이 납세의무자가 됩니다. 2025년 귀속분까지는 개정 전 규정에 따라 판단하므로, 그 기간에 신탁등기가 되어 있던 주택은 등기 상태를 따로 확인해야 합니다.
• 몇 년 전 귀속분까지 경정청구할 수 있나요?
  신고한 종합부동산세는 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 법정신고기한은 해당 연도 12월 15일이므로 귀속연도마다 5년이 끝나는 날을 따로 계산해야 합니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다.
• 경정청구가 거부되면 어떻게 다투나요?
  거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청을 먼저 거칠 수도 있지만 반드시 거쳐야 하는 절차는 아닙니다. 기한을 넘기면 다툴 길이 좁아지므로 통지서를 받은 날짜를 기록해 두어야 합니다.
• 고지 대신 조합이 직접 신고해도 되나요?
  됩니다. 종합부동산세는 원칙적으로 세무서가 12월 1일부터 12월 15일까지 고지해 걷지만, 신고납부를 원하면 같은 기간에 과세표준과 세액을 신고할 수 있습니다. 이 경우 세무서의 결정은 없었던 것으로 보고 신고한 내용이 기준이 되므로, 합산 대상 주택을 미리 점검해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 6월 1일 지나 잔금을 받으면 판 집 종부세도 매도인이 내나요?
• 남의 집이 지어진 땅만 갖고 있어도 종합부동산세를 내나요?
• 비거주자도 국내 부동산이 있으면 종합부동산세를 내나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기