양도소득세

조정대상지역에서 산 집, 2년 안 살고도 비과세받을 수 있는 경우가 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 상생임대주택 요건을 갖추거나 2020년 2월 11일 개정 전 시행령의 임대사업자 면제 규정을 적용받는 주택으로서 임대의무기간과 5% 증액 제한을 지킨 경우에는 거주 없이 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상생임대주택은 소득세법 시행령 제155조의3이 근거이고, 2026년 10월 1일부터 양도기한이 새로 생겼습니다. 지금은 임대사업자 등록 신청일과 상생 계약 기간부터 확인하십시오.

조정대상지역에서 산 집이라도 2년 거주 없이 비과세를 받는 길이 몇 가지 있습니다. 다만 각 제도마다 시점 요건이 엄격해서 지금 쓸 수 있는 것은 사람마다 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2019년 조정대상지역에서 아파트 한 채를 사서 처음부터 전세를 주었고, 그해 가을 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 했습니다. 2024년에는 세입자와 보증금을 5% 안에서만 올려 2년 계약을 다시 맺었습니다. 2026년에 이 집을 팔려는데 한 번도 살지 않았으니 비과세가 안 되는 것 아니냐며 상담을 요청했습니다. 상담에서는 임대사업자 등록 신청일, 임대의무기간과 임대료 증액률, 직전 계약과 상생 계약의 기간을 하나씩 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조정대상지역에서 산 집, 거주하지 않아도 비과세되는 경우가 있나요?

네, 상생임대주택 요건을 갖추거나, 2020. 2. 11. 개정 전 임대사업자 면제 규정을 적용받는 주택으로서 임대의무기간과 임대료 증액 제한을 지킨 경우에는 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 그 밖에 조정대상지역 공고 전 무주택 세대의 계약, 수용, 해외이주 같은 별도 사유도 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」상 거주요건을 면제하거나 보유·거주기간을 모두 따지지 않는 사유는 다음과 같습니다.

• 상생임대주택 - 직전 계약 대비 5% 이하로 올린 상생임대차계약으로 2년 이상 임대한 경우 거주기간 제한을 받지 않습니다.
• 공고 전 계약 - 거주자가 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대의 주택입니다.
• 수용·해외이주·국외 근무 - 수용되거나 세대 전원이 해외이주·국외 근무로 출국한 뒤 정해진 기간 안에 파는 경우입니다.
• 부득이한 사유 - 1년 이상 거주한 뒤 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 파는 경우입니다.

임대사업자로 등록한 집은 왜 거주요건이 없나요?

2020. 2. 11. 개정 전 시행령은 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자등록을 모두 한 주택에 거주요건을 적용하지 않았습니다. 다만 임대의무기간 중에 팔거나 임대보증금·임대료를 연 5%를 넘게 올리면 제외했습니다.

이 규정은 2020. 2. 11. 개정으로 삭제됐고, 그 전에 등록을 신청한 주택 중 어디까지 종전 규정을 적용하는지는 개정 시행령 부칙의 경과조치에 따릅니다. 등록 신청일이 경과조치 범위 밖이라면 이 경로는 쓸 수 없고, 등록 말소 방식과 임대료 증액 이력에 따라 결론이 달라지므로 말소 사유도 함께 확인해야 합니다.

상생임대주택은 어떤 요건을 채워야 하나요?

1세대가 주택을 취득한 뒤 세입자와 맺은 직전 임대차계약보다 보증금이나 월세를 5% 이하로 올린 상생임대차계약을 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결하고, 상생 계약으로 2년 이상 임대해야 합니다. 직전 계약으로 임대한 기간도 1년 6개월 이상이어야 합니다.

집을 살 때 이전 소유자의 임대차를 그대로 넘겨받은 계약은 직전 임대차계약에서 빠집니다. 상생임대주택 특례를 받으면 비과세 거주요건뿐 아니라 1세대1주택 장기보유특별공제의 거주요건도 적용받지 않습니다. 양도소득세 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 내야 합니다.

2026. 10. 1.부터 상생임대주택은 무엇이 바뀌었나요?

2026. 9. 30. 개정 시행령으로 상생임대주택 특례에 양도기한이 새로 생겼습니다. 이제는 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 거주요건 면제를 받습니다.

임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나는 경우에는 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다. 이 개정 부칙에는 상생임대 양도기한에 관한 별도 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 적용되는 것으로 보입니다. 상생 계약을 이미 마쳤더라도 매도 시기를 다시 계산해야 합니다.

조정대상지역 거주요건 면제 대응 순서

• 면제 경로 선택 - 임대사업자 등록 신청일, 상생 계약 체결일, 공고일과 계약일을 확인해 쓸 수 있는 경로를 고릅니다.
• 증빙 정리 - 임대사업자 등록증과 사업자등록증, 직전·상생 임대차계약서, 보증금·월세 증감 내역을 모읍니다.
• 양도기한 계산 - 상생임대주택은 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날을 매도 마감일로 잡습니다.
• 신고 - 양도 후 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 냅니다.
• 사후 정정 - 거주요건이 면제되는데 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를, 고지를 받으면 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 등록이 말소됐거나 임대료를 올린 이력이 있으면 계약서와 등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택과 상생임대주택 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년에 임대사업자 등록을 했다면 거주 안 해도 되나요?
  거주요건을 면제하던 임대사업자 규정은 2020. 2. 11. 개정으로 삭제됐으므로, 2020년에 등록을 신청했다면 개정 시행령 부칙의 경과조치 범위에 드는지부터 확인해야 하고 범위 밖이면 적용되지 않습니다. 이 경우 상생임대주택 요건을 갖출 수 있는지 따로 확인해야 합니다.
• 상생임대 계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  상생임대차계약은 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결해야 하고, 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인돼야 합니다. 체결 뒤 2년 이상 실제로 임대해야 특례 요건을 갖춥니다.
• 보증금을 올리고 월세를 내리면 5%는 어떻게 계산하나요?
  보증금과 월세를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」이 정한 전환 기준으로 환산해 증가율을 계산합니다. 단순히 보증금만 비교하면 5%를 넘는지 잘못 판단할 수 있습니다.
• 상생임대로 장기보유특별공제 거주요건도 면제되나요?
  네, 상생임대주택 특례는 비과세 거주요건과 함께 1세대1주택 장기보유특별공제의 거주요건에도 적용됩니다. 양도가액이 12억원을 넘는 경우 12억원 초과 부분의 공제율 계산에 영향이 있으므로 특례적용신고서를 꼭 함께 내야 합니다.
• 상생 계약이 2025년에 끝났는데 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝났다면 2027. 12. 31.까지 팔아야 거주요건 면제를 받을 수 있습니다. 이 기한은 2026. 10. 1. 시행 개정 시행령에 따른 것입니다.
• 특례적용신고서를 안 냈으면 혜택이 없나요?
  시행령은 신고기한까지 상생임대주택 특례적용신고서와 계약서를 내도록 정합니다. 내지 못했다면 요건을 갖춘 사실을 증빙해 경정청구로 주장할 수 있는지 검토해야 하며, 결론은 사안에 따라 다를 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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