취득세·보유세

상속등기 전에 종부세가 맏이에게만 나왔는데 혼자 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 6월 1일 현재 상속등기를 하지 않았고 6월 15일까지 사실상 소유자 신고도 하지 않았다면 주된 상속자 한 사람이 상속재산 전부의 재산세와 종합부동산세를 냅니다. 지방세법 제107조 제2항 제2호는 이 경우 상속지분이 가장 높은 사람, 지분이 같으면 가장 나이 많은 사람을 납세의무자로 정합니다. 지금은 다른 상속인들과 지분대로 세금을 정산하는 방안과 다음 해 신고 일정을 함께 확인하십시오.

상속등기를 서둘러 마치지 못했다고 해서 세금이 잘못 나올 것을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 등기 전이라도 6월 15일까지 신고만 하면 상속인들이 각자 지분만큼 나누어 냅니다.

이런 상담이 많습니다

F씨 3남매의 아버지는 2025년 4월 공시가격 15억원인 나대지를 남기고 돌아가셨습니다. 남매는 장례와 상속세 신고 준비로 바빠 그해 10월에야 3분의 1씩 공동상속등기를 했습니다. 그런데 11월 맏이인 F씨에게만 그 토지 전체에 대한 종합부동산세 납부고지서가 왔습니다. 나머지 형제들은 고지서를 받지 못했고, F씨는 왜 자기 혼자 내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속등기 전에는 누가 재산세와 종부세를 내나요?

6월 1일 현재 상속등기가 되지 않았고 사실상 소유자 신고도 없으면, 주된 상속자 한 사람이 상속재산 전부를 가진 것으로 보아 재산세와 종합부동산세를 냅니다. 주된 상속자는 민법상 상속지분이 가장 높은 사람이고, 지분이 같으면 그중 나이가 가장 많은 사람입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「지방세법」은 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않았을 때 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자를 재산세 납세의무자로 정합니다. 종합부동산세는 과세기준일 현재 재산세 납세의무자에게 부과되므로 결과가 같습니다.

사례에서 3남매의 법정상속분은 같으므로 가장 나이가 많은 F씨가 주된 상속자입니다. 6월 15일까지 신고가 없었으므로 6월 1일 기준으로 토지 전체가 F씨 한 사람의 것으로 계산되었습니다.

사실상 소유자 신고를 하면 무엇이 달라지나요?

6월 1일부터 15일까지 사실상 소유자를 신고하면 신고한 지분대로 상속인 각자에게 나누어 과세됩니다. 종합부동산세는 사람별로 공시가격을 합산해 공제하므로, 나누어 과세되면 공제를 여러 번 받는 효과가 생깁니다.

나대지처럼 종합합산과세대상인 토지는 납세의무자별 공시가격 합계에서 5억원을 공제합니다. 15억원 토지를 한 사람이 가진 것으로 보면 10억원이 과세 대상에 남지만, 3명이 3분의 1씩 가진 것으로 보면 1인당 5억원이어서 공제 후 남는 금액이 없습니다.

신고는 재산세(납세의무자, 과세대상) 변동 신고서에 상속관계를 알 수 있는 증거자료를 붙여 재산이 있는 시·군·구에 냅니다. 상속재산 분할협의가 끝났다면 협의서를, 아직이면 법정상속분대로 신고하는 방법을 검토합니다. 신고가 사실과 다르거나 없으면 지방자치단체장이 직권으로 조사해 과세대장에 올릴 수 있습니다.

나중에 등기하거나 분할하면 소급해서 고쳐지나요?

아니요, 6월 1일이 지난 뒤 상속등기를 하거나 상속재산 분할이 확정되어도 그해 과세는 바뀌지 않습니다. 등기를 마친 다음 해 6월 1일부터 등기된 지분대로 각자 과세됩니다.

민법은 상속재산 분할의 효력이 상속이 개시된 때로 소급한다고 정하지만, 재산세와 종합부동산세는 과세기준일 당시의 사실 상태로 판단합니다. 신고 없이 등기가 늦어진 재산을 주된 상속자에게 부과한 처분을 다툰 사건에서 대법원은 2024. 3. 28. 상고를 기각했습니다.

이미 혼자 고지를 받았다면 어떻게 하나요?

과세기준일 현재 신고가 없었다면 주된 상속자에 대한 고지 자체를 다투기는 어렵고, 대신 다른 상속인들과 지분 비율대로 세금을 나누는 정산을 검토합니다. 공유자는 지분 비율로 공유물의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하기 때문입니다.

반대로 6월 15일까지 신고를 했는데도 전부 주된 상속자에게 고지되었다면, 신고서 사본과 접수 기록으로 고지 오류를 다툴 수 있습니다. 종합부동산세는 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 재산세는 시·군·구 처분에 대한 지방세 불복 절차를 따로 밟습니다.

미등기 상속재산 대응 순서

• 상속재산 목록 작성 - 사망일 이후 처음 오는 6월 1일 전에 등기되지 않을 부동산을 모두 적습니다.
• 주된 상속자 확인 - 법정상속분과 나이로 누가 주된 상속자인지 확인합니다.
• 사실상 소유자 신고 - 6월 1일부터 15일까지 재산이 있는 시·군·구에 재산세(납세의무자, 과세대상) 변동 신고서를 냅니다.
• 상속등기 - 분할협의를 마치고 다음 과세기준일 전에 등기해 지분대로 과세되게 합니다.
• 고지 후 정산·불복 - 혼자 고지를 받았다면 다른 상속인과 지분별 정산을 협의하고, 신고했는데도 잘못 고지되었다면 90일 안 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인 중 상속을 포기했거나 유언으로 지분이 달라진 경우에는 상속관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산 분할과 그에 따른 상속세·보유세 문제를 함께 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주된 상속자는 어떻게 정하나요?
  민법상 상속지분이 가장 높은 사람이 주된 상속자이고, 지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그중 나이가 가장 많은 사람입니다. 배우자와 자녀가 함께 상속하면 지분이 가장 큰 배우자가 주된 상속자가 됩니다.
• 사실상 소유자 신고는 어디에 하나요?
  상속재산이 있는 곳을 관할하는 시·군·구에 6월 1일부터 15일까지 재산세(납세의무자, 과세대상) 변동 신고서와 상속관계를 알 수 있는 증거자료를 냅니다. 세무서가 아니라 지방자치단체에 낸다는 점을 확인합니다.
• 분할협의가 안 끝났으면 신고를 못 하나요?
  분할협의가 끝나지 않았더라도 상속인들이 실제 소유 관계를 정리해 신고할 수 있고, 법정상속분대로 신고하는 방법도 검토할 수 있습니다. 신고 내용이 사실과 다르면 지방자치단체장이 직권으로 조사해 고칠 수 있습니다.
• 나중에 분할심판이 확정되면 소급해서 고쳐지나요?
  분할의 효력은 상속개시 때로 소급하지만, 재산세와 종합부동산세는 과세기준일 당시의 사실 상태로 판단합니다. 그해 고지분은 바뀌지 않고 등기 이후 과세기준일부터 지분대로 과세됩니다.
• 혼자 낸 세금을 형제들에게 청구할 수 있나요?
  공유자는 지분 비율로 공유물의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하므로, 혼자 낸 보유세 가운데 다른 상속인 지분에 해당하는 부분은 정산을 요구할 근거가 됩니다. 협의가 안 되면 상속재산 분할 절차에서 함께 정리합니다.
• 토지는 나누어 과세되면 왜 세금이 줄어드나요?
  나대지 같은 종합합산과세대상 토지는 납세의무자별 공시가격 합계에서 5억원을 공제합니다. 한 사람이 전부 가진 것으로 보면 공제가 한 번이지만, 여러 상속인에게 나누어 과세되면 각자 5억원씩 공제됩니다.
• 신고했는데도 혼자 고지되면 어떻게 하나요?
  6월 15일까지 신고한 사실이 확인되면 고지 오류를 다툴 수 있습니다. 종합부동산세는 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 재산세는 시·군·구 처분에 대한 지방세 불복 절차를 따로 밟습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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