양도소득세

중간생략등기로 넘어간 땅, 최종 매수인 가격으로 나온 양도세를 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

다툴 수 있습니다. 땅이 차례로 팔리고 등기만 최종 매수인에게 바로 넘어갔다면 최초 매도인의 양도가액은 중간 매수인에게 실제로 받은 대금이고, 양도일도 그 대금을 다 받은 날입니다. 세무서가 최종 매수인 가격으로 과세했다면 정당한 세액을 넘는 부분을, 귀속연도까지 틀렸다면 처분 전부의 취소를 다툴 수 있습니다.

땅을 판 뒤 매수인이 자기 앞으로 등기하지 않고 곧바로 다른 사람에게 되팔면, 등기는 내 이름에서 최종 매수인 이름으로 바로 넘어갑니다. 등기부만 보면 내가 최종 매수인에게 직접 판 것처럼 보이므로, 세무서가 최종 매수인이 치른 값과 그 등기일을 기준으로 양도소득세를 다시 계산하는 일이 생깁니다. 그러나 양도소득세는 내가 실제로 받은 대금과 그 대금을 받은 날로 계산합니다. 중간 매수인이 얹어 받은 웃돈은 내 소득이 아니므로, 계약서와 입금 내역으로 실제 거래를 보여 주면 바로잡을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 11. 15. 오래 갖고 있던 토지를 B씨에게 4억원에 팔기로 하고 2024. 12. 20. 잔금을 모두 받았습니다. B씨는 등기를 넘겨받지 않은 채 2025. 3. 10. 그 땅을 C회사에 6억원에 되팔았고, 등기는 A씨 이름에서 C회사 이름으로 바로 넘어갔습니다. A씨는 2025. 2. 25. 양도가액 4억원으로 예정신고와 납부를 마쳤습니다. 그런데 2026. 9. 세무서에서 A씨가 2025년에 C회사에 6억원에 판 것으로 보고 양도소득세를 더 매기겠다는 과세예고통지를 받았습니다. A씨는 받지도 않은 2억원에 세금을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기가 최종 매수인에게 바로 넘어가면 누구에게 판 것으로 보나요?

양도는 등기와 관계없이 자산을 대가를 받고 사실상 넘기는 것입니다. 땅이 A씨에서 B씨로, B씨에서 C회사로 차례로 팔렸다면 매매도 두 번 있었던 것이고, 등기를 한 번에 넘겼다는 사정은 거래의 실질을 바꾸지 못합니다. 그래서 A씨는 B씨와의 매매에 대해, B씨는 C회사와의 매매에 대해 각자 양도소득세를 냅니다.

대법원도 토지가 순차로 팔리고 등기만 최초 매도인에게서 최종 매수인에게 바로 넘어간 사안에서, 최초 매도인으로부터 산 사람이 최종 매수인이라고 보고 한 양도소득세 부과처분은 위법하다고 판단했습니다.

최종 매수인이 낸 값으로 양도가액을 잡았다면 어떻게 다투나요?

양도가액은 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액입니다. A씨의 양도가액은 B씨에게 받은 4억원이고, C회사가 낸 6억원 가운데 2억원은 B씨의 양도차익입니다. A씨와 B씨의 계약서, 잔금이 들어온 통장 내역, B씨와 C회사의 계약서, B씨의 확인서를 날짜순으로 묶어 이 점을 보여 줍니다.

세무서가 6억원을 A씨의 양도가액으로 잡는 것은 대개 최종 매수인 쪽 취득 자료에 A씨가 매도인으로 올라 있기 때문입니다. 그러니 소명의 핵심은 A씨가 C회사와는 대금을 주고받은 적이 없다는 점입니다. B씨가 C회사에서 받은 돈이 A씨 계좌를 거치지 않았다는 통장 흐름, B씨가 C회사와 직접 협상한 문자나 메일이 있다면 함께 냅니다. 반대로 웃돈 일부가 A씨에게 들어왔다면 그 금액은 A씨의 양도가액에 더해질 수 있으므로 먼저 정리해 둡니다.

다만 대법원은 양도 상대방을 잘못 보았더라도 과세 원인이 된 자산이 같으면 처분의 동일성은 유지된다고 봅니다. 그래서 상대방을 잘못 짚었다는 이유만으로 처분 전체가 사라지지는 않고, 실제 거래로 계산한 정당한 세액을 넘는 부분이 다툼의 대상이 됩니다. 최종 등기에 쓰려고 A씨와 C회사 사이 계약서를 따로 만들었다면, 그 경위도 함께 설명해야 신고 금액을 믿게 할 수 있습니다.

양도한 해가 다르게 잡혔다면 결과가 달라지나요?

양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 대금을 다 받기 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일입니다. A씨는 2024. 12. 20. 잔금을 받았고 등기는 그 뒤에 넘어갔으므로 A씨의 양도일은 2024년입니다.

양도소득세는 1년 단위로 매기는 세금이어서, 처분에서 정한 귀속연도가 실제와 다르면 그 처분은 전부 취소해야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 사례처럼 세무서가 2025년 귀속으로 과세했다면 처분 전체의 취소를 구할 수 있습니다. 같은 해로 잡혔다면 정당한 세액을 넘는 부분만 다투게 됩니다.

등기 없이 되판 중간 매수인에게는 어떤 문제가 생기나요?

B씨는 C회사에 판 6억원과 A씨에게 준 4억원의 차이로 따로 양도소득세를 신고해야 합니다. 취득 등기를 하지 않고 넘긴 부동산은 미등기양도자산으로 보아 70% 세율이 적용될 수 있고, 조세를 피할 목적 등으로 먼저 산 계약의 등기를 하지 않고 되팔면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. B씨가 신고하지 않으면 세무서가 거래 전체를 A씨 한 사람의 거래로 정리하려 하기 쉬우므로, B씨의 신고 여부와 연락처를 미리 확인해 두면 소명이 수월합니다. 중간 매수인의 세율 문제는 「등기를 안 하고 넘긴 땅을 팔면 양도세 70%인가요? 미등기 양도의 예외는?」에서 자세히 설명했습니다.

중간생략등기 양도소득세 대응 순서

• 통지서 확인 - 과세예고통지서에 적힌 양도가액, 양도일, 귀속연도를 확인합니다.
• 거래 재구성 - 두 매매계약서, 잔금 입금 내역, 등기부를 날짜순 표로 정리합니다.
• 귀속연도 점검 - 대금을 받은 해와 통지서의 귀속연도가 같은지 봅니다.
• 과세전적부심사 - 통지를 받은 날부터 30일 안에 변호사와 함께 실제 거래를 소명합니다.
• 불복·경정청구 - 고지 뒤라면 90일 안에 심판청구를, 이미 더 냈다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간 매수인과의 계약서와 대금 흐름이 남아 있는지, 대금을 다 받은 해가 언제인지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 중간생략등기와 순차 매매를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 최종 매수인에게 바로 갔으면 제가 최종 매수인에게 판 건가요?
  아닙니다. 양도는 등기와 관계없이 대가를 받고 사실상 넘긴 것을 말하므로, 땅이 차례로 팔렸다면 처음 판 사람은 중간 매수인에게 판 것입니다. 대법원도 최종 매수인을 상대방으로 본 부과처분을 위법하다고 했습니다.
• 중간 매수인이 붙인 웃돈에도 제가 세금을 내야 하나요?
  아닙니다. 양도가액은 실제로 거래한 가액이므로 처음 판 사람은 중간 매수인에게 받은 금액으로 계산합니다. 웃돈은 중간 매수인의 양도차익이므로 계약서와 입금 내역으로 이를 보여 주면 됩니다.
• 세무서가 상대방을 잘못 봤으면 세금 전부가 취소되나요?
  상대방을 잘못 본 것만으로는 전부 취소되지 않을 수 있습니다. 대법원은 과세 원인이 된 자산이 같으면 처분의 동일성이 유지된다고 보아, 실제 거래로 계산한 정당한 세액을 넘는 부분을 다투게 됩니다.
• 잔금을 받은 해와 등기된 해가 다르면 어떻게 되나요?
  양도시기는 대금을 다 받은 날이 원칙입니다. 처분에서 정한 귀속연도가 실제와 다르면 대법원은 처분 전부를 취소해야 한다고 보았으므로, 연도가 틀린 고지라면 전부 취소를 구할 수 있습니다.
• 등기 없이 되판 중간 매수인은 어떤 세금을 내나요?
  중간 매수인은 최종 매수인에게 받은 금액과 처음 판 사람에게 준 금액의 차이로 양도소득세를 신고해야 합니다. 취득 등기 없이 넘긴 것이어서 미등기양도자산으로 보아 70% 세율이 적용될 수 있습니다.
• 과세예고통지를 받았는데 언제까지 무엇을 해야 하나요?
  통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 두 매매계약서, 잔금 입금 내역, 등기부를 날짜순으로 정리해 실제 양도가액과 양도일을 소명하고, 고지 뒤라면 90일 안에 불복합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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