세금

중국에 있는 아파트를 팔면 한국에서도 양도소득세 신고를 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 양도일까지 계속 5년 이상 한국에 주소나 거소를 둔 거주자라면 중국 아파트를 팔아도 한국에 양도소득세를 신고해야 합니다. 중국에서 낸 세금은 공제하거나 필요경비로 넣을 수 있습니다. 5년 요건을 채우지 못한 거주자는 한국 신고 대상이 아닙니다.

네, 양도일까지 계속 5년 이상 한국에 주소나 거소를 둔 거주자라면 중국 아파트를 팔아도 한국에 양도소득세를 신고해야 합니다. 중국에서 낸 세금은 공제하거나 필요경비로 넣을 수 있습니다. 5년 요건을 채우지 못한 거주자는 한국 신고 대상이 아닙니다.

누가 한국에 신고해야 하나요?

양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자만 국외 부동산 양도소득세를 냅니다. 중국에 오래 살다가 최근 귀국한 사람은 이 요건을 채우지 못할 수 있습니다. 반대로 한국에 계속 살면서 중국 아파트를 투자용으로 보유한 사람은 신고 대상입니다.

5년은 양도일을 기준으로 거꾸로 셉니다. 중간에 비거주자였던 기간이 있으면 계속 요건이 끊길 수 있습니다. 중국 주재원으로 나갔어도 한국 거주자 지위를 유지했다면 그 기간은 국내에 주소를 둔 기간으로 이어질 수 있습니다.

비거주자가 중국 아파트를 팔면 한국은 과세하지 않습니다. 비거주자에게는 국내원천소득만 과세하기 때문입니다. 그래서 양도 시점의 거주자 판정이 먼저 정리돼야 합니다. 출입국 기록, 한국 주소지, 가족과 재산의 소재가 판정 자료가 됩니다.

외국 국적을 가진 사람도 요건을 채우면 같습니다. 국적이 아니라 국내 주소나 거소를 둔 기간으로 판단하기 때문입니다. 귀화했거나 중국 국적을 함께 가진 경우에도 국내 체류 이력부터 정리해야 합니다.

한국 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

중국 아파트 양도차익에는 종합소득 기본세율이 적용되고 연 250만원 기본공제가 있습니다. 장기보유특별공제는 국외자산에 적용하지 않는다고 법에 명시돼 있습니다. 오래 보유했어도 보유기간에 따른 공제가 없다는 점이 국내 주택과 다릅니다.

양도가액과 취득가액은 각각 받은 날과 지급한 날의 기준환율이나 재정환율로 원화로 바꿉니다. 그래서 위안화로는 손실이 났어도 원화로는 이익이 나는 일이 생깁니다. 취득 당시보다 원화 가치가 떨어졌다면 환율만으로 양도차익이 커질 수 있습니다.

다만 중국에서 외화를 빌려 집을 사고 그 대출의 환율 변동으로 생긴 환차익은 양도소득에서 뺍니다. 대출로 산 경우 그 대출의 통화와 상환 내역을 함께 정리해 두어야 합니다. 취득세, 중개수수료 같은 필요경비도 지출일 환율로 환산합니다. 리모델링 비용처럼 보유 중에 쓴 돈도 지출한 날의 환율을 따로 적용해야 합니다.

취득가액은 실제로 지급한 금액이 원칙입니다. 상속받았거나 계약서가 없어 실지거래가액을 확인할 수 없으면 취득 당시 현지 시가로 정합니다. 시가는 외국정부 평가가액이나 취득일 전후 6개월 안의 거래가액, 감정가액으로 확인합니다. 이런 자료도 없으면 상속세 및 증여세법의 평가 방법을 준용하거나 감정평가로 정합니다.

1세대1주택 비과세는 받을 수 없나요?

중국 아파트 양도에는 1세대1주택 비과세를 적용받기 어렵다고 볼 수 있습니다. 이 점을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 비과세 요건이 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로 정해져 있기 때문입니다. 국외자산 양도 규정이 비과세 조문을 준용하더라도 이 요건을 채우기 어렵습니다.

그래서 중국에서 실제로 살던 집이라도 한국에서는 과세될 수 있습니다. 중국 세법상 거주 주택 감면을 받았더라도 한국 과세와는 별개입니다. 이 점을 모르고 신고를 빠뜨리는 경우가 많습니다. 중국에서 세금이 거의 없었다면 한국 세금이 그대로 남는 구조가 됩니다. 매도 전에 한국 세액을 미리 계산해 매도 시기와 대금 회수 방법을 정하는 편이 낫습니다.

해외이주나 근무로 한국 집을 팔 때의 비과세는 별개 제도입니다. 이 경우는 「보유 2년 채운 집도 해외 근무로 출국 후 2년 넘기면 비과세가 안 되나요?」에서 다룬 기준을 따릅니다. 중국 집과 한국 집을 함께 정리할 계획이라면 순서에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

중국에서 낸 세금은 어떻게 반영하나요?

중국에서 그 양도에 세금을 냈다면 한국에서 세액공제와 필요경비 산입 중 하나를 고를 수 있습니다. 세액공제는 한국 산출세액 중 그 자산 몫을 한도로 합니다. 필요경비 산입은 중국 세금을 양도차익에서 빼는 방식입니다.

한·중 조세조약은 부동산 양도 이득을 부동산이 있는 나라에서 과세할 수 있다고 정합니다. 따라서 중국이 먼저 과세하고 한국은 거주지국으로서 공제해 주는 구조입니다. 중국 세금이 한국 세금보다 많으면 세액공제의 실익이 줄고 필요경비 방식이 나을 수 있습니다.

어느 방식이 유리한지는 양국 세액을 함께 계산해 봐야 압니다. 중국에서 낸 세금의 영수증과 계약서, 대금 수령 내역을 모두 갖춰 두어야 합니다. 중국 쪽 세금이 매수인 부담으로 정리된 계약이라면 누가 낸 세금인지부터 따져야 공제 여부가 정리됩니다. 대금을 한국으로 들여올 때 외국환 신고 문제는 「해외부동산을 사거나 팔면 국세청은 어떻게 아나요? 해외부동산 명세서와 정보교환」에서 정리했습니다.

중국 아파트 양도 신고 대응 순서

• 5년 요건 확인 - 양도일까지 계속 5년 이상 한국 거주자였는지 출입국 기록으로 확인합니다.
• 원화 양도차익 계산 - 양도가액과 취득가액, 필요경비를 각각의 날짜 환율로 환산합니다.
• 중국 세금 반영 방식 선택 - 세액공제와 필요경비 산입을 모두 계산해 유리한 쪽을 고릅니다.
• 예정신고 - 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
• 누락분 정리 - 지난 양도를 신고하지 않았다면 수정신고나 기한후신고를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 거주 기간과 환율, 중국 세금 납부 내역에 따라 신고 의무와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 국외 부동산 양도소득세 검토와 신고 누락 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중국 아파트를 팔아 손실이 났어도 신고해야 하나요?
  네, 예정신고는 양도차익이 없거나 차손이 난 경우에도 해야 합니다. 원화로 환산하면 위안화 기준 손실과 결과가 달라질 수 있으니 계산해 보셔야 합니다.
• 중국 아파트와 한국 부동산을 같은 해에 팔면 합산되나요?
  국외자산 양도소득은 별도 조문으로 과세표준과 세율을 계산하고 기본공제도 따로 250만원입니다. 그래서 국내 부동산 양도소득과 합산하지 않고 따로 계산한다고 볼 수 있습니다.
• 부부 공동명의 중국 아파트는 어떻게 신고하나요?
  공동명의라면 각자 지분만큼 양도차익을 나눠 각자 신고합니다. 5년 거주 요건도 사람마다 따로 판단하므로 부부 중 한 사람만 신고 대상일 수 있습니다.
• 중국 아파트를 상속받아 팔았다면 취득가액은 어떻게 정하나요?
  상속으로 받아 실제로 지급한 대가가 없으면 취득 당시 현지 시가로 취득가액을 정합니다. 시가는 외국정부 평가가액이나 취득일 전후 6개월 안의 거래가액, 감정가액으로 확인합니다.
• 중국 토지사용권이 붙은 아파트도 부동산으로 보나요?
  중국은 토지 소유가 아닌 사용권 구조지만 건물과 함께 양도하면 국외 부동산 양도로 볼 수 있습니다. 권리의 성격은 계약서와 등기 자료로 확인해야 합니다.
• 신고를 안 하고 몇 년이 지났다면 어떻게 하나요?
  기한후신고나 수정신고로 바로잡을 수 있고, 빨리 할수록 납부지연 가산세가 줄어듭니다. 과세관청이 먼저 조사에 나서면 가산세 감면 폭이 줄어듭니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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