상속세

상속 뒤 공시지가가 올랐다는 이유만으로 매매사례가액 과세를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

그것만으로는 어렵습니다. 대법원은 특정 연도 개별공시지가가 올랐다는 사정만으로 상속개시일과 매매계약일 사이에 실제 시가가 의미 있게 올랐다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 지금은 공시지가 변동률과 함께 인근 실거래가 흐름과 토지 이용 상황 변화 자료를 모아 두십시오.

공시지가 상승을 근거로 한 주장이 받아들여지지 않았다고 다툼이 끝나는 것은 아닙니다. 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 증명은 여전히 세무서가 해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 어머니가 돌아가시면서 도심 상가 부지의 토지 지분을 상속받아 개별공시지가로 계산한 금액으로 상속세를 신고했습니다. 상속 10개월쯤 뒤 같은 토지에 매매계약이 체결됐고, 세무서는 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 매매가격을 상속 당시 시가로 보고 2025년 상속세를 더 고지했습니다. B씨는 그해 개별공시지가가 전년보다 6% 넘게 올랐으니 상속 당시와 가격이 다르다고 다투려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공시지가가 오르면 매매가격을 상속세 시가로 못 쓰나요?

공시지가가 올랐다는 사실 하나만으로는 매매가격을 시가에서 뺄 수 없습니다. 대법원은 특정 연도 개별공시지가가 오른 사정만으로 상속개시일과 매매계약일 사이에 실제 시가가 의미 있게 올랐다고 단정해서는 안 된다고 보았습니다.

이 사건 원심은 토지의 개별공시지가가 전년보다 약 6.7% 오른 점과 정부가 공시지가 현실화를 추진해 온 점을 들어, 상속 약 10개월 뒤의 매매가격을 시가로 볼 수 없다고 판단했습니다. 대법원은 공시가격의 변동이 실제 부동산 가치의 변동과 맞아떨어지는지까지 따져야 한다며 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원에 돌려보냈습니다.

파기환송이므로 이 사건의 최종 세액은 환송 뒤 서울고등법원이 다시 심리해 정합니다. 대법원이 정한 것은 판단 방법이고, 그 매매가격이 시가라는 결론까지 내린 것은 아닙니다.

가격변동의 특별한 사정은 어떤 자료로 판단하나요?

대법원은 그 매매가격이 상속개시일 당시의 객관적 교환가치를 반영하는지를 중심으로 여러 사정을 종합하라고 했습니다. 공시지가 숫자 하나가 아니라 토지 자체와 주변 시장의 변화를 함께 봅니다.

• 토지 상태 변화 - 분할·합병, 지목이나 형질 변경, 건물 철거·신축·증축
• 규제 변화 - 용도지역·지구 변경, 공법상 제한의 설정이나 해제
• 시간 간격과 공시가격 - 상속개시일과 매매계약일 사이의 기간, 그 기간 공시가격의 누적 변동폭, 공시가격 변동과 실제 가치 변동이 맞아떨어지는지
• 주변 시장 - 인근 부동산 매매가격의 변동폭, 주변 토지 용도의 점진적 개선
• 균형 - 그 가격을 시가로 보면 비슷한 토지와 현저한 불균형이 생기는지, 상속 당시 그 가격으로 거래가 성립하기 어려웠는지

여러 사정을 종합해 그 사이 가액에 유의미한 변동이 있었다고 인정되면 그 매매가격은 시가로 삼을 수 없습니다. 시간이 지나며 생기는 일반적인 가격 상승도 고려 대상에서 빠지지 않습니다.

평가기간 밖 매매가격이 시가가 되는 기간은 언제까지인가요?

상속개시일 전 2년 안이거나, 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지 사이의 매매라면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」도 판결이 적용한 구 시행령(2020. 2. 11. 개정 전)과 같은 구조입니다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 법정결정기한은 그 신고기한부터 9개월입니다. 매매의 경우 평가기간 안인지는 매매계약일을 기준으로 봅니다.

상속세 평가의 출발점은 상속개시일 현재의 시가입니다. 시가를 산정하기 어려울 때에만 개별공시지가 같은 보충적 평가방법을 씁니다.

가격변동이 없었다는 증명은 누가 하나요?

세무서가 해야 합니다. 이 판결도 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결을 참조해, 상속개시일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장하고 증명해야 한다고 다시 밝혔습니다.

다만 상속인도 손을 놓고 있을 수는 없습니다. 이번 판결로 공시지가 상승률만 내세우는 주장은 힘이 약해졌습니다. 세무서가 증명을 시도할 때 그 반대 자료로 실거래가 흐름과 토지 이용 상황 변화를 내놓아야 다툼이 됩니다.

상속세 매매사례가액 다툼 대응 순서

• 기간 확인 - 상속개시일과 매매계약일 사이가 몇 개월인지 셉니다. 평가기간 밖이면 평가심의위원회 심의를 거쳤는지 고지서와 결정 내역에서 확인합니다.
• 실거래 자료 수집 - 그 기간 인근 토지 실거래가와 지역 지가변동률을 모읍니다. 공시지가 상승률은 이 자료와 함께 제출해야 의미가 있습니다.
• 토지 변화 정리 - 분할, 지목 변경, 용도지역 변경, 개발계획 발표 날짜를 표로 만듭니다. 상속 뒤 생긴 변화가 있으면 매매가격이 상속 당시 가치와 다르다는 근거가 됩니다.
• 불복 청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 합니다. 결정을 받은 뒤에는 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다.
• 소송 대응 - 세무서가 가격변동이 없었다는 점을 증명하는지 지켜보고, 공시가격과 실제 가치 변동의 차이를 반박 자료로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매가 상속 토지의 일부 지분이거나 매수인이 특수관계인이라면 매매계약서와 토지 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 부과처분에 대한 조세심판 청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시지가 상승률만 내면 시가 다툼에서 이기나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2024두67269 판결은 특정 연도 개별공시지가 상승만으로 실제 시가가 의미 있게 올랐다고 단정할 수 없다고 했습니다. 공시가격 변동과 실제 가치 변동이 맞는지, 인근 거래가격 변동폭은 어떤지까지 함께 봅니다.
• 평가기간은 상속 뒤 언제까지인가요?
  상속재산의 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 이 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액은 시가로 봅니다. 기간 밖이라도 상속개시일 전 2년 안이거나 평가기간 뒤부터 법정결정기한까지의 매매는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다.
• 평가기간 판단은 잔금일 기준인가요?
  매매의 경우 평가기간 안인지는 잔금일이나 등기일이 아니라 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일, 수용·경매·공매는 그 가액이 결정된 날을 기준으로 봅니다.
• 법정결정기한은 언제 끝나나요?
  상속세 법정결정기한은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월입니다. 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이므로, 상속 뒤 대략 1년 3개월에서 1년 4개월 사이까지 맺은 매매계약이 심의 대상이 될 수 있습니다.
• 가격변동이 없었다는 증명은 누가 하나요?
  세무서가 해야 합니다. 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결과 2024두67269 판결 모두 상속개시일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명해야 한다고 보았습니다. 다만 반대 자료를 내지 않으면 세무서 자료만으로 판단될 수 있습니다.
• 이 사건은 결국 세무서가 이긴 건가요?
  아직 단정할 수 없습니다. 대법원은 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원에 돌려보냈을 뿐입니다. 환송 뒤 원심이 공시가격과 실제 가치 변동의 부합성 등을 다시 심리해 가격변동의 특별한 사정이 없었는지 판단하게 됩니다.
• 결정 고지를 받으면 언제까지 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원 심판청구나 국세청 심사청구를 해야 합니다. 심판청구나 심사청구에 대한 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에는 취소소송을 제기해야 합니다. 국세는 원칙적으로 이 전심절차를 거쳐야 소송을 낼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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