세금

미국에 사는 집주인은 한국에 납세관리인을 꼭 정해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 국내에 주소나 거소가 없는 집주인은 국세 업무를 처리할 납세관리인을 정해 세무서에 신고해야 합니다. 국세기본법이 국내에 주소나 거소를 두지 않은 납세자에게 이 의무를 지우기 때문입니다. 정하지 않으면 세무서장이 재산 관리인을 납세관리인으로 지정할 수 있고, 고지서가 제때 전달되지 않는 위험도 생깁니다.

네, 국내에 주소나 거소가 없는 집주인은 국세 업무를 처리할 납세관리인을 정해 세무서에 신고해야 합니다. 국세기본법이 국내에 주소나 거소를 두지 않은 납세자에게 이 의무를 지우기 때문입니다. 정하지 않으면 세무서장이 재산 관리인을 납세관리인으로 지정할 수 있고, 고지서가 제때 전달되지 않는 위험도 생깁니다.

납세관리인은 꼭 정해야 하나요?

국세기본법은 납세자가 국내에 주소나 거소를 두지 않거나 국외로 옮길 때 납세관리인을 정해야 한다고 정합니다. 한국에 집을 두고 월세를 받는 미국 거주자는 한국 국세의 납세자이므로 이 규정의 대상입니다. 정한 납세관리인은 관할 세무서장에게 신고해야 하고, 바꾸거나 해임할 때도 신고합니다.

납세자가 신고하지 않으면 세무서장이 직접 정할 수 있습니다. 납세자의 재산이나 사업을 관리하는 사람이 대상입니다. 집을 관리해 주는 친척이나 부동산 관리인이 본인도 모르게 납세관리인으로 지정될 수 있다는 뜻입니다. 그 사람이 서류를 받고도 전달하지 않으면 본인이 불이익을 떠안게 됩니다. 처음부터 믿을 수 있는 사람을 직접 정해 신고하는 편이 안전합니다.

미국에 사는 집주인의 월세는 한국에서 어떻게 신고하나요?

국내 부동산을 임대해 받는 소득은 비거주자의 국내원천 부동산소득입니다. 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자는 이 소득을 거주자처럼 종합해 신고합니다. 그래서 다음 해 5월에 종합소득세 확정신고를 해야 합니다.

신고 방법은 거주자의 신고 규정을 준용합니다. 다만 비거주자는 본인 외 부양가족 공제와 특별소득공제, 자녀세액공제, 특별세액공제를 받지 못합니다. 국내에 다른 소득이 없더라도 임대소득만으로 신고 의무가 생깁니다.

전세만 놓았다면 신고할 소득이 없을 수도 있습니다. 주택 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상을 가지고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 등에만 과세됩니다. 2주택은 2026년 과세기간부터 기준시가 12억원 이하 주택을 빼고 세고, 보증금 합계가 12억원을 넘어야 대상입니다. 주거전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빠집니다. 집 한 채만 전세로 준 미국 거주자라면 간주임대료는 생기지 않습니다. 비거주자의 주택 수를 셀 때 미국에 있는 집은 넣지 않는 것이 과세관청 입장입니다.

임대료를 받는 계좌도 정리해 두어야 합니다. 국내 계좌로 받든 미국 계좌로 받든 국내 부동산에서 생긴 소득이라는 점은 같습니다. 임대차계약서와 입금 내역을 연도별로 모아 두면 신고와 소명이 쉬워집니다.

미국에 살면서 이 신고를 직접 하기는 쉽지 않습니다. 세무서의 안내문과 고지서도 한국 주소로 가기 때문에 납세관리인이 실무상 중요한 역할을 합니다.

누구를 납세관리인으로 정할 수 있나요?

법은 변호사, 세무사, 세무대리 업무 등록을 한 공인회계사를 납세관리인으로 둘 수 있다고 정합니다. 「둘 수 있다」는 표현이어서 가족이나 지인을 정하는 것도 가능하다고 볼 수 있습니다. 실제로는 국내에 사는 가족을 정하는 경우가 많습니다. 서류를 받을 국내 주소가 분명하고 연락이 잘 되는 사람이 적합합니다.

누구를 정하든 그 사람이 서류를 받고 처리하게 됩니다. 고지서를 받고도 전달하지 않으면 불복 기한을 놓칠 수 있습니다. 세무조사나 경정청구처럼 법적 판단이 필요한 일이 생기면 그때 대리인을 따로 두는 방법도 있습니다.

납세관리인은 조세조약상 비과세·면제 신청도 대신할 수 있습니다. 소득세법 시행령이 비거주자가 납세관리인을 포함한 대리인에게 이 신청을 맡길 수 있다고 정하기 때문입니다. 한국에서 받는 다른 소득에 조약 면제를 적용받을 때도 같은 사람이 서류를 챙길 수 있습니다.

납세관리인이 없으면 세금 고지는 어떻게 되나요?

서류를 송달할 국내 주소가 없으면 세무서는 다른 송달 방법을 씁니다. 주소가 국외에 있어 송달하기 곤란하면 세무서는 공시송달을 할 수 있습니다. 서류의 주요 내용을 공고한 날부터 14일이 지나면 송달된 것으로 봅니다. 본인은 고지 사실을 모른 채 불복 기한이 지나 버릴 수 있습니다. 이 문제는 「해외에 사는데 세무서가 공시송달로 증여세를 고지하면 효력이 있나요?」에서 자세히 다뤘습니다.

납세관리인을 신고해 두면 서류가 그 사람에게 갑니다. 고지서를 받은 날부터 불복 기한이 진행되므로 납세관리인이 서류를 받는 즉시 본인에게 알리는 체계가 필요합니다.

상속받은 예금을 찾을 때도 납세관리인이 필요합니다. 비거주자인 상속인이 금융회사에 상속재산 지급이나 명의변경을 청구하려면 납세관리인을 정해 신고하고 확인서를 받아 내야 합니다. 출국 전에 정해 두면 이런 일이 생겼을 때 바로 처리할 수 있습니다.

미국 거주 집주인의 납세관리인 대응 순서

• 대상 확인 - 국내에 주소나 거소가 없고 한국에 임대 부동산이나 다른 국세 문제가 있는지 확인합니다.
• 관리인 선정 - 서류를 꼼꼼히 전달할 국내 가족이나 대리인을 정합니다.
• 세무서 신고 - 관할 세무서장에게 납세관리인 신고서를 냅니다.
• 소득 신고 - 다음 해 5월 국내 임대소득을 종합소득세로 신고합니다.
• 변경 관리 - 관리인을 바꾸거나 귀국하면 변경·해임을 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 국내 소득과 재산의 종류, 납세관리인의 서류 관리 방식에 따라 처리 방법이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주자의 국내 세무 대응을 위해 납세관리인 업무와 불복 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 납세관리인을 정하지 않으면 과태료가 있나요?
  국세기본법은 정하지 않으면 세무서장이 재산이나 사업의 관리인을 납세관리인으로 정할 수 있다고 규정합니다. 다만 고지서를 받지 못해 불복 기한을 놓치는 불이익이 더 클 수 있습니다.
• 미국에 사는 배우자를 납세관리인으로 정해도 되나요?
  납세관리인은 국내에서 국세 업무를 처리할 사람을 정하는 제도입니다. 국외에 있는 사람을 정하면 서류 수령이라는 목적을 이루기 어려우므로 국내에 있는 사람을 정하는 것이 맞습니다.
• 납세관리인이 세금을 대신 내야 하나요?
  납세관리인은 국세에 관한 사항을 처리하는 사람이지 세금을 대신 부담하는 사람이 아닙니다. 납세의무는 집주인 본인에게 남습니다. 체납이 생겨도 강제징수는 본인 재산을 대상으로 합니다.
• 전세만 주고 월세가 없어도 신고 대상인가요?
  집 한 채만 전세로 준 경우라면 간주임대료는 과세되지 않습니다. 주택 보증금의 간주임대료는 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 등에만 생깁니다. 월세를 함께 받으면 그 월세는 신고 대상입니다.
• 한국 집 한 채만 임대하면 비과세 아닌가요?
  1주택 임대소득 비과세는 비거주자에게도 거주자와 같이 적용된다는 것이 과세관청 입장입니다. 주택 수를 셀 때 비거주자의 국외 주택은 넣지 않으므로 미국 집이 있어도 한국 집 한 채로 봅니다.
• 귀국하면 납세관리인은 어떻게 하나요?
  국내에 주소를 다시 두면 납세관리인이 필요 없어지므로 관할 세무서에 해임을 신고합니다. 신고하지 않으면 서류가 계속 납세관리인에게 갈 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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