법인세·소득세

거의 다 지은 건물을 넘겨받아 분양하면 부동산매매업인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 건설이 끝난 건물을 취득해 사용승인을 받은 뒤 파는 사업은 주택이라도 부동산매매업으로 봅니다. 국세청은 공사 막바지에 오피스텔·도시형생활주택을 넘겨받아 분양한 임대사업자 사안에서 이렇게 회신했고(사전-2018-법령해석소득-0082) 현행 시행령도 같습니다. 지금은 넘겨받은 날의 공정률과 사용승인일부터 확인해 보십시오.

직접 지은 주택을 파는 사업은 부동산매매업이 아니지만, 남이 거의 다 지은 건물을 사들여 되파는 사업은 주택이라도 부동산매매업입니다. 업종이 달라지면 예정신고 의무와 경비율 기준이 함께 바뀝니다.

이런 상담이 많습니다

상가 건물을 지어 임대업을 하던 A씨는 2024년 다른 시행자가 짓던 오피스텔과 도시형생활주택을 공사 막바지에 넘겨받았습니다. 넘겨받은 뒤 일주일 만에 사용승인이 났고, A씨는 주택신축판매업으로 사업자등록을 추가해 2025년에 일부를 분양했습니다. 종합소득세 신고를 앞두고 A씨는 주택신축판매업이니 건설업 경비율을 쓰고, 임대 수입이 적으니 단순경비율도 받을 수 있는지 물었습니다. 상담에서는 완성된 건물을 사서 판 것으로 보면 부동산매매업이 되고, 단순경비율은 직전 임대 수입금액과 올해 분양 수입금액을 함께 따져야 한다고 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다 지어진 건물을 사서 팔면 부동산매매업인가요?

네, 건설이 끝난 건물을 취득해 사용승인을 받은 뒤 파는 사업은 부동산매매업입니다. 판매 대상이 주택이라도 직접 짓지 않고 구입한 주택을 다시 파는 경우에는 부동산매매업에서 빠지지 않습니다.

시행령은 부동산매매업을 비주거용 건물을 자영건설해 파는 사업과 부동산 개발 및 공급업으로 정합니다. 주거용 건물 개발 및 공급업은 제외하지만, 괄호에서 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 다시 제외 대상에서 뺍니다. 한국표준산업분류도 구입한 부동산을 재판매하는 것을 부동산 개발 및 공급업으로 분류합니다.

• 직접 지어 파는 주택 - 주거용 건물 개발 및 공급업, 부동산매매업 아님
• 구입한 주택을 되파는 사업 - 부동산매매업
• 비주거용 건물을 지어 파는 사업 - 부동산매매업

국세청은 이 사례를 어떻게 해석했나요?

국세청은 건설이 완료된 건물을 취득해 준공승인을 받은 후 판매하는 사업의 업종은 부동산매매업에 해당한다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석소득-0082, 2018. 5. 30.). 같은 회신에서 직전 과세기간 수입금액이 있는 사업자가 새 업종을 시작하면 단순경비율 대상 여부는 직전 수입금액 기준(시행령 제143조 제4항 제2호)으로 판단한다고 밝혔습니다.

먼저 볼 것은 누가 건물을 지었느냐입니다. 넘겨받은 시점에 공사가 사실상 끝나 있었다면 새 사업자는 건설을 한 것이 아니라 완성된 부동산을 사서 판 것이 됩니다. 회신은 공사 막바지에 사업을 승계한 사실관계를 전제로 하므로, 공사 초기에 넘겨받아 직접 상당 부분을 지었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제122조 제1항의 문언은 회신 당시와 같습니다.

부동산매매업이 되면 무엇이 달라지나요?

부동산매매업자는 건물을 팔 때마다 2개월 안에 매매차익예정신고를 하고, 다음 해 종합소득세 확정신고 때 정산합니다. 예정신고 세액은 매매가액에서 필요경비를 뺀 금액에 양도소득세율을 적용해 계산합니다.

보유기간이 2년 미만이더라도 예정신고 단계에서는 단기 양도소득세율이 아니라 기본세율로 계산합니다. 조정대상지역 주택 등 소득세법이 정한 자산의 매매차익이 있으면 확정신고 때 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 내는 비교과세가 적용될 수 있습니다.

단순경비율은 어떻게 판단하나요?

직전 과세기간에 임대 수입이 있었다면 새 업종을 시작해도 신규 사업자가 아닙니다. 직전 임대 수입금액이 업종별 기준에 미달하고, 올해 수입금액도 간편장부대상자 기준에 미달해야 단순경비율을 적용합니다.

부동산매매업의 올해 수입금액 기준은 3억원입니다. 오피스텔과 도시형생활주택을 여러 채 분양하면 이 금액을 넘는 경우가 많아 기준경비율로 추계하거나 장부로 신고하게 됩니다.

완성 건물 취득 후 분양 대응 순서

• 업종 판단 - 넘겨받은 날 공정률과 사용승인일을 확인해 직접 건설인지 완성 건물 취득인지 정리합니다.
• 사업자등록 정리 - 실제 업종에 맞게 사업자등록 정정신고서로 업종을 바로잡습니다.
• 예정신고 - 부동산매매업이면 분양한 달 말일부터 2개월 안에 토지등 매매차익 예정신고서 및 납부계산서를 냅니다. 놓쳤다면 기한 후 신고를 검토합니다.
• 확정신고와 경비율 - 직전·올해 수입금액으로 단순경비율 여부를 정하고, 기준경비율이면 승계대금과 공사비 증빙을 정리합니다.
• 불복 - 업종 분류를 두고 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승계 당시 공정률과 계약 내용에 따라 업종 판단이 달라지므로 승계계약서와 공사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 분양 사업자의 종합소득세 부과처분 취소소송과 과세전적부심사를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사 중간에 넘겨받아 끝까지 지으면 어떻게 되나요?
  넘겨받은 뒤 상당한 공사를 직접 했다면 자영건설로 볼 여지가 있어 주거용 건물 개발 및 공급업으로 분류될 수 있습니다. 공정률과 공사비 지출 주체에 따라 달라지므로 승계 전후 공사 기록을 나눠 확인하십시오.
• 구입한 주택을 바로 팔아도 매매업인가요?
  사업성이 있는 반복적 거래라면 구입한 주거용 건물을 재판매하는 사업은 부동산매매업입니다. 시행령은 주거용 건물 개발 및 공급업을 부동산매매업에서 빼면서도 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 그 예외에서 다시 제외합니다.
• 부동산매매업 예정신고 세율은 어떻게 되나요?
  매매가액에서 필요경비를 뺀 매매차익에 양도소득세율을 적용하되, 보유기간이 2년 미만이어도 단기 보유 세율 대신 기본세율을 적용합니다. 예정신고 세액은 다음 해 확정신고 때 다시 정산합니다.
• 부동산매매업자의 단순경비율 기준은 얼마인가요?
  직전 과세기간 수입금액이 6천만원에 미달하고 올해 수입금액이 3억원에 미달해야 단순경비율을 적용합니다. 다른 업종을 겸영했다면 업종별 기준금액 비율로 환산한 금액으로 비교합니다. 수입금액은 과세기간마다 다시 비교합니다.
• 부동산매매업자도 성실신고확인을 받나요?
  부동산매매업은 해당 과세기간 수입금액이 15억원 이상이면 성실신고확인대상사업자가 됩니다. 분양 수입이 몰린 해에는 이 기준을 넘을 수 있으므로 확정신고 전에 미리 계산해 두십시오.
• 업종을 잘못 등록하면 세금이 달라지나요?
  세금은 사업자등록상 업종이 아니라 실제 사업 내용으로 판단합니다. 다만 등록 업종과 실제가 다르면 예정신고 누락이나 경비율 적용 오류가 생기기 쉬우므로 사업자등록 정정신고로 맞추는 편이 안전합니다.
• 업종 분류를 두고 과세예고통지를 받으면요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 고지 전에 업종 판단을 다툴 수 있습니다. 납부고지를 받은 뒤라면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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