양도소득세

집 두 채 중 한 채를 헐었다면 남은 집 보유기간은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

남은 집의 보유기간은 그 집을 처음 취득한 날부터 세고, 다른 한 채를 철거해 멸실한 날부터 2년을 다시 채울 필요는 없습니다. 현행 소득세법 시행령은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 계산하고, 2021~2022년 재기산 규정 아래에서도 멸실은 재기산 사유가 아니었습니다. 지금은 헐린 집의 철거 완료 시점과 남은 집의 취득일·거주기간부터 확인하십시오.

집 한 채를 헐었다고 남은 집의 보유기간 2년을 다시 채울 필요는 없습니다. 남은 집의 보유기간은 그 집을 처음 취득한 날부터 셉니다.

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A씨 세대는 도시의 아파트 한 채와 부모님께 물려받은 시골의 낡은 단독주택 한 채를 갖고 있었습니다. 단독주택은 오래 비어 있어 2024년 봄에 철거하고 건축물대장 말소까지 마쳤습니다. 2026년 가을 아파트를 팔려고 하자 주변에서 "주택을 없앤 날부터 1주택이 됐으니 그날부터 2년이 지나야 비과세"라는 말을 들었습니다. A씨는 매매계약을 미뤄야 하는지 물었습니다. 아파트는 2017년에 취득해 계속 살아 온 집이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한 채를 헐면 남은 집 보유기간은 언제부터 세나요?

2주택 중 한 채를 철거해 멸실했더라도 남은 집의 보유기간은 그 집의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대1주택 비과세 보유기간을 「소득세법」 제95조 제4항에 따라 계산하도록 정하고, 이 조항은 보유기간을 자산의 취득일부터 양도일까지로 봅니다.

A씨의 아파트는 2017년에 취득했으므로 2026년에 팔면 보유기간이 2년을 훨씬 넘습니다. 단독주택을 철거한 2024년은 보유기간 계산과 관계가 없습니다. 멸실 이후 기간만 따로 떼어 2년을 다시 세는 규정은 지금 없습니다.

멸실한 집은 주택 수에서 빠지나요?

철거를 마쳐 더 이상 사람이 살 수 없는 건물은 양도일 현재 주택 수에 넣지 않습니다. 소득세법은 주택을 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하므로, 실제로 헐린 집은 1세대1주택 판정에서 빠집니다.

다만 서류만 정리하고 건물이 그대로 남아 있거나, 공사 중이라도 사람이 살 수 있는 상태라면 주택으로 볼 여지가 있습니다. 철거 공사 계약서, 철거 전후 사진, 건축물대장 말소 일자를 함께 보관해 두면 판정 시점에 다툼이 생기지 않습니다. 남은 토지는 주택이 아니므로 그 땅을 따로 팔 때에는 1세대1주택 비과세 대상이 아닙니다.

2021년부터 2022년 5월 사이에 판 집은 어떻게 판단하나요?

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분에도 멸실은 보유기간을 다시 세는 사유가 아니었습니다. 당시 시행령 단서는 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하면 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 세도록 했고, 처분을 양도·증여·용도변경으로 정했습니다.

철거로 인한 멸실은 양도·증여·용도변경 어디에도 해당하지 않습니다. 그래서 그 기간에 멸실 후 남은 집을 판 경우에도 보유기간은 남은 집의 취득일부터 계산하는 것이 조문에 맞습니다. 당시 이 부분을 잘못 적용해 과세됐다면 경정청구 기한 안에서 다시 다툴 수 있습니다.

2022. 5. 10. 이후에는 무엇이 바뀌었나요?

2022. 5. 31. 시행령 개정으로 최종 1주택 보유기간을 다시 세는 단서 자체가 삭제됐습니다. 부칙은 2022. 5. 10. 이후 주택을 양도하는 경우부터 개정 규정을 적용하고, 그 전에 양도한 경우에는 종전 규정을 따르도록 정했습니다.

지금은 멸실이든 다른 주택 양도든 남은 집의 보유기간은 취득일부터 셉니다. 남은 것은 일반 요건입니다. 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이었다면 그 기간 중 거주 2년, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 과세입니다.

멸실 후 집을 팔 때 무엇을 확인해야 하나요?

양도 전에 남은 집의 취득일, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간을 주민등록표 등본으로 확인합니다. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 헐린 집에 대해서는 철거가 언제 끝났는지 보여 주는 서류를 준비해 둡니다.

멸실한 집을 같은 자리에 새로 지어 2주택이 다시 되면 판단이 달라집니다. 이때는 신축 주택의 취득일, 일시적 2주택 처분기한을 따로 따져야 합니다. 비과세로 신고하더라도 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 하는 것이 원칙입니다.

멸실 후 남은 집 양도 대응 순서

• 취득일 확인 - 남은 집의 등기사항증명서로 취득일을 확인합니다. 보유기간은 이 날부터 양도일까지입니다.
• 멸실 증빙 정리 - 철거 계약서, 사진, 건축물대장 말소 기록을 모읍니다. 양도일 현재 주택이 아니었다는 사실을 보여 줍니다.
• 거주요건 점검 - 취득 당시 조정대상지역이었는지와 거주 2년 여부를 등본으로 확인합니다. 부족하면 양도 시기를 다시 정합니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고하고 비과세 근거를 적습니다. 고가주택이면 과세 부분을 계산합니다.
• 과거 양도분 점검 - 2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 재기산으로 과세됐다면 경정청구서를 기한 안에 냅니다. 거부되면 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거 시점이 분명하지 않거나 같은 땅에 새집을 짓는 중이라면 공사 기록과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 판단을 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 철거만 하고 멸실등기를 안 했으면 주택으로 보나요?
  주택 여부는 공부상 용도보다 사실상 주거용으로 쓸 수 있는지로 판단합니다. 실제로 철거를 마쳐 사람이 살 수 없다면 주택 수에서 빠질 수 있지만, 등기나 대장 정리가 늦으면 다툼이 생기기 쉬우므로 철거 사진과 계약서로 철거 완료일을 증명할 수 있어야 합니다.
• 헐린 집 땅만 따로 팔면 비과세되나요?
  아니요. 주택이 없는 나대지는 주택이 아니므로 그 땅만 따로 팔면 1세대1주택 비과세 대상이 아닙니다. 주택과 함께 쓰던 부수토지라도 건물이 먼저 없어진 뒤 양도하면 일반 토지로 과세될 수 있어 양도 순서를 미리 정해야 합니다.
• 2021년에 판 집도 취득일부터 보유기간을 세나요?
  2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분에는 다른 주택을 양도·증여·용도변경으로 모두 처분한 경우에만 처분 후 1주택이 된 날부터 보유기간을 셌습니다. 멸실은 이 처분에 해당하지 않으므로 그 기간에도 남은 집의 취득일부터 셉니다.
• 보유기간 재기산 규정은 언제 없어졌나요?
  2022. 5. 31. 시행령 개정으로 재기산 단서가 삭제됐고, 부칙에 따라 2022. 5. 10. 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 그 전에 양도한 경우에는 종전 규정이 적용되므로 양도일을 먼저 확인해야 합니다.
• 헐고 새로 지은 집은 보유기간이 이어지나요?
  네. 소실·무너짐·노후 등으로 멸실돼 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 다만 다른 집을 따로 헐고 새로 지은 경우라면 2주택 여부와 일시적 2주택 요건을 별도로 따져야 합니다.
• 남은 집이 조정대상지역이면 거주도 해야 하나요?
  남은 집을 취득할 당시 조정대상지역에 있었다면 보유기간 2년 중 거주기간도 2년 이상이어야 비과세됩니다. 양도 당시가 아니라 취득 당시를 기준으로 판단하므로 취득일의 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 멸실일부터 세서 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  보유기간을 잘못 계산해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 거부하면 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 검토할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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