양도소득세

농어촌주택 3억원 기준은 살 때 가격인가요, 팔 때 가격인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

농어촌주택 3억원 기준은 팔 때가 아니라 시골집을 취득한 당시의 주택과 딸린 토지 기준시가 합계로 판단합니다. 다만 일반주택을 팔 때까지 시골집을 증축하거나 땅을 더 샀다면 늘어난 부분의 가액도 포함해 다시 계산합니다. 지금은 시골집 취득 연도의 공시가격과 그 뒤 증축·토지 추가 취득 내역부터 확인하십시오.

시골집 공시가격이 해마다 올라 지금 3억원을 넘었다고 해서 특례를 포기할 필요는 없습니다. 기준은 시골집을 취득한 당시의 기준시가입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2019년 지방 면 지역에서 기준시가 합계 1억 8천만원인 시골집을 샀고, 그 뒤 주변 개발로 공시가격이 올라 지금은 3억원을 넘습니다. 2025년에는 창고를 방으로 고치면서 건물을 넓히고 옆 텃밭 일부를 사서 마당으로 썼습니다. 도시에서 2014년부터 살던 아파트를 팔려고 하면서, 지금 공시가격 때문에 농어촌주택이 아니게 된 것인지, 증축한 부분은 어떻게 계산하는지 물었습니다. 기준은 취득 당시 가격이지만 아파트를 팔기 전에 늘린 건물과 땅의 가액은 합쳐서 다시 따져야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농어촌주택 가액은 어느 시점 가격으로 보나요?

농어촌주택 가액 요건은 시골집을 취득한 당시의 기준시가로 판단합니다. 조세특례제한법 제99조의4는 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계액이 「해당 주택의 취득 당시」 3억원(등록 한옥은 4억원)을 넘지 않을 것을 요구합니다.

따라서 취득 뒤 공시가격이 올라 일반주택을 팔 때 3억원을 넘더라도 그것만으로 특례에서 빠지지는 않습니다. 반대로 취득 당시 3억원을 넘었다면 나중에 공시가격이 내려가도 요건을 갖춘 것으로 보지 않습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 내용입니다.

취득 당시 기준시가는 시골집을 산 연도에 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 확인합니다. 시골집을 상속이나 증여로 받았거나 여러 번에 나누어 취득했다면 취득일을 먼저 정리해야 어느 연도의 가격을 쓸지 정해집니다.

시골집을 증축하거나 땅을 더 사면 어떻게 되나요?

일반주택을 팔 때까지 시골집을 증축하거나 딸린 토지를 더 샀다면, 늘어난 건물과 토지의 가액도 포함해 3억원 이하인지 다시 계산합니다. 처음 산 집만 기준 안에 들어가고 나중에 키운 집이 기준을 넘는 경우를 막으려는 규정입니다.

이때 보유기간은 처음 시골집을 취득한 날부터 셉니다. 농어촌주택등취득기간 안에 취득했는지, 지역 요건을 갖췄는지도 처음 취득한 날을 기준으로 판단하므로, 증축 때문에 3년 보유기간을 다시 채울 필요는 없습니다.

• 가액 요건 - 일반주택 양도일까지 늘어난 건물·토지 가액 포함
• 보유기간 - 당초 취득일부터 계산
• 취득기간·지역 요건 - 당초 취득일 기준

2억원에서 3억원으로 바뀐 기준은 언제부터 적용되나요?

가액 기준은 2022. 12. 31. 개정(2023. 1. 1. 시행)으로 2억원에서 3억원으로 올랐습니다. 지금 시행 중인 조문은 3억원이고, 지방자치단체에 등록된 한옥은 그 전부터 4억원입니다.

개정 부칙은 새 기준을 어느 양도분부터 적용할지 따로 정하고 있습니다. 2022년 이전에 2억원을 넘고 3억원 이하인 시골집을 산 경우라면 개정 부칙의 적용례를 확인한 뒤 특례 여부를 판단해야 합니다. 취득 당시 2억원 이하였다면 어느 기준으로 보아도 가액 요건은 갖춥니다.

대지면적 요건은 지금도 있나요?

현행 조문에는 대지면적 요건이 없습니다. 2020. 12. 29. 개정(2021. 1. 1. 시행) 전에는 대지면적 660제곱미터 이내 요건이 있었지만 개정으로 삭제되었습니다.

땅이 넓으면 그만큼 딸린 토지의 기준시가가 커지므로 가액 요건에서 영향을 받습니다. 또 소득세법 시행령 제155조 제7항의 귀농주택은 지금도 대지면적 660제곱미터 이내 요건이 있으므로 두 특례를 혼동하지 않아야 합니다.

농어촌주택 가액 요건 대응 순서

• 취득 당시 가격 확인 - 시골집을 산 해의 개별주택가격이나 공동주택가격을 조회해 출력해 둡니다. 집과 땅 명의가 달라도 합계로 계산합니다.
• 증축·추가 취득 정리 - 건축물대장 변동 내역과 토지 등기부로 늘어난 면적과 취득일을 정리합니다. 그 가액을 포함해 3억원 이하인지 다시 계산합니다.
• 개정 기준 적용 확인 - 2022년 이전 취득이고 가액이 2억원을 넘었다면 개정 부칙의 적용례를 확인합니다.
• 신고서 제출 - 요건을 갖추면 예정신고나 확정신고 기한까지 농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서를 냅니다.
• 과세된 경우 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 특례를 빠뜨리고 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 증축 시점과 가액 산정 방법이 불분명하면 건축물대장과 공시가격 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농어촌주택 특례를 포함한 양도소득세 판단과 경정청구, 조세심판 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시골집 공시가격이 3억원을 넘으면 특례가 끝나나요?
  아니요. 가액 요건은 시골집을 취득한 당시의 기준시가 합계로 판단하므로 취득 뒤 공시가격이 올라 3억원을 넘어도 그것만으로 특례에서 빠지지 않습니다. 다만 그 사이 증축이나 토지 추가 취득이 있었다면 그 가액을 더해 다시 계산합니다.
• 증축하면 3년 보유기간을 다시 채워야 하나요?
  아니요. 증축하거나 딸린 토지를 더 산 경우에도 농어촌주택 보유기간은 처음 취득한 날부터 셉니다. 취득기간과 지역 요건도 당초 취득일 기준으로 판단하므로, 증축 때문에 특례 요건을 처음부터 다시 갖출 필요는 없습니다.
• 일반주택을 판 뒤에 증축하면 어떻게 되나요?
  증축·추가 취득분을 가액에 포함하는 규정은 일반주택의 양도일까지 생긴 것을 대상으로 합니다. 일반주택을 판 뒤의 증축은 그 양도의 가액 요건 계산에 들어가지 않지만, 3년 보유 요건은 계속 지켜야 합니다.
• 2억원 기준 시절에 산 시골집은 어떻게 보나요?
  가액 기준은 2022. 12. 31. 개정으로 2억원에서 3억원으로 올랐고, 개정 부칙이 적용 시기를 따로 정합니다. 취득 당시 2억원 이하였다면 어느 기준으로도 요건을 갖추고, 2억원을 넘었다면 부칙 적용례를 확인해야 합니다.
• 한옥은 기준이 다른가요?
  지방자치단체 조례에 따라 건축비·수선비 지원이나 보존의무 대상으로 등록된 한옥은 가액 기준이 4억원입니다. 등록되지 않은 한옥 양식 주택은 일반 기준인 3억원이 적용되므로 등록 여부를 지방자치단체에 먼저 확인하십시오.
• 농어촌주택을 3년 못 채우고 팔면 어떻게 되나요?
  3년 보유 전에 일반주택을 팔아 특례를 받았는데 그 뒤 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 되면, 덜 낸 세액을 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 납부해야 합니다. 수용, 상속, 멸실은 예외입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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