양도소득세

업무용 오피스텔을 집으로 쓰다 1년 만에 팔면 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 업무용으로 쓰던 오피스텔을 주거용으로 바꾼 뒤 2년이 지나기 전에 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 주택으로서의 보유기간은 오피스텔을 산 날이 아니라 사실상 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 세기 때문입니다. 지금은 전입일과 관리비 내역으로 주거용 사용 시작일을 확인하고 2년 되는 날을 계산해 보십시오.

오피스텔을 오래 갖고 있었으니 주거용으로 바꾼 뒤 바로 팔아도 된다고 생각하기 쉽지만, 주택으로서의 보유기간은 따로 셉니다. 반대로 공부상 용도를 주택으로 바꾸는 절차를 밟아야만 주택이 되는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2019년 3월 오피스텔을 4억원에 사서 사무실로 쓰다가 2025년 4월 사무실을 정리하고 그곳에 전입해 살기 시작했습니다. B씨 세대에는 다른 집이 없었습니다. 2026년 6월 이 오피스텔을 8억원에 팔면서, 7년 넘게 가진 데다 지금은 집으로 쓰고 있으니 1세대1주택 비과세가 된다고 보고 신고하지 않았습니다. 세무서는 주거용으로 쓴 기간이 2년이 안 된다며 약 1억 1천만원을 내야 한다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

업무용 오피스텔을 주거용으로 바꾸면 보유기간은 언제부터 세나요?

업무용으로 쓰던 오피스텔을 주거용으로 바꾸면 1세대1주택 비과세의 보유기간은 실제로 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 셉니다. 오피스텔을 처음 산 날이 아닙니다. 그래서 주거용으로 쓴 기간이 2년이 안 되면 비과세를 받을 수 없습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제88조 제7호는 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 업무용으로 쓰던 기간에는 이 오피스텔이 주택이 아니었으므로 주택으로서의 보유기간에 넣지 않습니다.

1세대1주택 비과세는 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 사례에서 B씨는 2025년 4월부터 주거용으로 썼으므로 2026년 6월 양도 당시 주택 보유기간은 1년 2개월 정도이고, 보유요건을 채우지 못합니다.

주택과 사무실로 번갈아 쓴 경우 주택으로 쓴 기간을 어떻게 셀지는 조문에 따로 정해져 있지 않습니다. 이때는 용도별 사용 기간을 자료로 나누어 따로 따져야 합니다.

주거용으로 쓴 사실은 무엇으로 증명하나요?

주거용 사용을 시작한 날은 주민등록 전입일, 관리비와 공과금 부과 내역, 임대차계약서 같은 객관적 자료로 증명합니다. 보유기간의 시작일이 이 날짜에 달려 있으므로 자료가 부족하면 과세관청이 더 늦은 날을 기준으로 삼을 수 있습니다.

• 전입 기록 - 주민등록표 초본의 전입일. 거주기간도 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.
• 사용 현황 - 전기·수도·가스 사용량 변화, 관리비 고지서, 내부 사진.
• 임대 형태 - 주거용으로 세를 줬다면 주택임대차계약서와 세입자의 전입 기록.
• 사업자등록 - 사무실로 쓰던 사업자등록의 폐업일이나 소재지 이전일.

조정대상지역에서 산 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하는 요건도 함께 따집니다. 오피스텔이 언제부터 주택이 되었는지와 그때 조정대상지역이었는지가 모두 쟁점이 될 수 있어 날짜별 자료를 함께 모아 둡니다.

주거용으로 바꾼 오피스텔은 다른 집의 주택 수에도 들어가나요?

네, 주거용으로 쓰는 오피스텔은 그 오피스텔을 팔 때뿐 아니라 같은 세대가 다른 아파트를 팔 때도 주택 수에 들어갑니다. 주거용으로 바꾼 날부터 그 세대는 집을 한 채 더 가진 것이 됩니다.

아파트를 가진 세대가 업무용 오피스텔을 주거용으로 바꾸면 그 순간 2주택이 됩니다. 이때 주거용으로 바꾼 날을 새 주택 취득일로 보아 일시적 2주택 특례를 적용할 수 있는지는 조문에 정해져 있지 않아 단정하기 어렵습니다. 아파트를 팔 계획이 있다면 오피스텔 용도를 바꾸기 전에 세액을 먼저 비교합니다.

2년을 채우지 못하고 팔았다면 어떻게 해야 하나요?

2년을 채우기 전에 팔아 비과세로 신고했다면 일반 과세로 바로잡는 수정신고를 검토합니다. 신고를 하지 않았다면 기한 후 신고를 하는 것이 가산세를 줄이는 길입니다.

법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 기한 후 신고하면 무신고가산세의 100분의 50, 3개월 안이면 100분의 30을 감면받습니다. 세무서가 경정할 것을 미리 알기 전에 해야 감면이 됩니다.

반대로 실제로는 2년 이상 주거용으로 썼는데 세무서가 사용 시작일을 늦게 잡아 과세하려 한다면 다툴 수 있습니다. 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다.

주거용 오피스텔 양도 대응 순서

• 사용 시작일 확정 - 전입일, 사업자 폐업일, 관리비 내역으로 주거용 사용을 시작한 날을 정리합니다. 2년 보유요건은 이 날부터 셉니다.
• 2년 되는 날 계산 - 주거용 사용 시작일부터 2년이 지나는 날을 계산하고, 잔금일을 그 뒤로 잡을 수 있는지 매수인과 협의합니다.
• 다른 주택 확인 - 세대 안에 다른 집이나 주거용 오피스텔이 있는지 확인합니다.
• 신고 - 과세 대상이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고, 이미 기한이 지났다면 기한 후 신고를 합니다.
• 사후 대응 - 사용 시작일을 두고 다툼이 생기면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 일부만 주거용으로 쓰거나 세입자가 주거와 사업을 함께 한 경우에는 실제 사용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주거용 오피스텔의 주택 해당 여부를 다투는 양도소득세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축물대장 용도를 주택으로 바꿔야 주택이 되나요?
  아닙니다. 소득세법은 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 대장상 업무시설이라도 실제로 살고 있다면 주택으로 판단될 수 있고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다.
• 주거용 오피스텔의 주택 구조 요건은 무엇인가요?
  세대별로 구분된 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 있어야 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 봅니다. 대부분의 오피스텔은 이 구조를 갖추고 있으므로 실제 사용 형태가 결론을 좌우하는 경우가 많습니다.
• 세입자가 살았던 기간도 보유기간에 들어가나요?
  네, 보유기간은 주택으로 쓰인 기간이므로 세입자가 주거용으로 살았던 기간도 들어갑니다. 주택임대차계약서와 세입자의 전입 기록이 그 기간을 보여 주는 자료이며, 조정대상지역 거주요건은 본인 세대의 거주기간으로 따로 따집니다.
• 주거용으로 바꾸면 아파트 비과세에 영향이 있나요?
  네, 주거용으로 쓰는 오피스텔은 세대의 주택 수에 들어가므로 아파트를 팔 때 2주택으로 판단될 수 있습니다. 용도를 바꾸기 전에 아파트 양도 일정과 일시적 2주택 처분기한을 함께 따져 봅니다.
• 주거용 사용 시작일을 세무서와 다르게 보면 어떻게 하나요?
  전입일, 관리비와 공과금 내역, 사업자 폐업일 같은 자료로 실제 시작일을 증명합니다. 과세예고통지를 받았다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 사용 시작일을 다툴 수 있습니다.
• 비과세로 알고 신고를 안 했다면 지금이라도 해야 하나요?
  네, 세무서가 결정하기 전에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세를 줄일 수 있습니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안이면 100분의 50, 3개월 안이면 100분의 30, 6개월 안이면 100분의 20을 감면받습니다.
• 비과세로 신고했는데 2년이 안 됐다면요?
  세무서가 경정하기 전에 수정신고로 세액을 바로잡는 것을 검토합니다. 법정신고기한이 지난 뒤 빨리 수정신고할수록 과소신고가산세 감면 비율이 커지고, 1개월 안이면 100분의 90을 감면받습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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