서류가 아니라 실제 용도로 판단하지만, 잠시 다른 용도로 쓰는 것만으로는 빠지지 않습니다. 방·부엌·화장실이 남아 있고 전기·수도가 유지되어 언제든 주거용으로 쓸 수 있으면 주택 수에 들어갑니다. 반대로 팔려는 집을 양도 당시 점포나 사무소로 쓰고 있었다면 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다.
기한
주택 수 판단이 문제 되어 비과세가 부인되면, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다.
건축물대장이나 등기에 주택으로 올라 있어도 실제로 창고나 사무실로 쓰고 있다면 주택이 아니라고 생각하기 쉽습니다. 반대로 실제로 가게로 쓰던 집을 팔면서 서류상 주택이니 비과세라고 신고하는 경우도 있습니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」은 서류가 아니라 실제 용도로 주택을 판단하지만, 잠시 다른 용도로 쓴다는 사정만으로는 주택에서 빠지지 않습니다.
이런 상담이 많습니다
E씨는 2019. 5. 산 아파트에서 5년 넘게 살고 있습니다. 2016년에는 지방 도시의 오래된 단독주택도 한 채 사 두었는데, 2021. 3.부터 이웃 가게 주인에게 자재 창고로 빌려주고 월 30만원을 받아 왔습니다. 그 집은 방과 부엌, 화장실이 그대로 있고 전기와 수도도 끊지 않았습니다. E씨는 2026. 9. 아파트를 10억원에 팔기로 계약하면서, 창고로 쓰는 단독주택은 주택이 아니니 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
세법은 무엇을 주택으로 보나요?
소득세법은 주택을 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정합니다. 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조란 세대별로 구분된 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 있는 구조를 말합니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따릅니다.
대법원은 다른 건물이 주택인지는 실제 용도가 사실상 주거에 쓰이는지로 판단하고, 일시적으로 주거가 아닌 용도로 쓰이더라도 구조·기능·시설이 주거용에 적합하고 주거기능이 유지·관리되어 언제든지 본인이나 다른 사람이 주택으로 쓸 수 있으면 주택으로 보아야 한다고 판시했습니다. 이 사건에서는 놀이방으로 쓰던 아파트를 주택으로 보았습니다.
창고로 빌려준 낡은 집도 주택 수에 들어가나요?
E씨의 단독주택은 창고로 빌려주고 있지만 방과 부엌, 화장실이 그대로 있고 전기·수도도 유지되고 있습니다. 창고 짐을 빼면 바로 사람이 살 수 있는 상태이므로 주거기능이 유지된 주택으로 볼 가능성이 큽니다. 그렇다면 E씨는 아파트를 팔 때 2주택 상태가 되어 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 아파트를 팔기 전에 단독주택을 먼저 처분하는 방법도 있지만, 그 양도에는 세금이 붙을 수 있으므로 두 순서의 세액을 비교해 보아야 합니다.
창고·사무실로 쓰는 공부상 주택
주거기능이 유지된 경우
(불리)주택 수에 포함
방·부엌·화장실이 그대로 있음
전기·수도가 유지됨
짐만 빼면 바로 살 수 있음
구조가 바뀐 경우
(유리)주택이 아니라고 다툴 여지
부엌·화장실 철거
다시 살려면 공사가 필요함
양도 당시 사진·공사 내역 필요
출처 - 소득세법 제88조 제7호, 대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결
결론이 달라질 수 있는 경우는 구조 자체가 바뀐 때입니다. 부엌과 화장실을 철거하고 바닥과 벽을 창고에 맞게 바꾸어 다시 주거용으로 쓰려면 공사가 필요한 상태라면 주택이 아니라고 다툴 여지가 생깁니다. 오래 비워 두어 사람이 살 수 없을 만큼 무너진 집도 같은 기준으로 봅니다.
가정어린이집으로 7년 동안 쓰던 아파트를 두고도, 법원은 기본 구조가 유지되어 언제든 주거용으로 쓸 수 있었다며 주택 수에 포함한 판결이 확정된 바 있습니다. 다만 그 사건은 2017년 양도분이고, 지금은 요건을 갖춘 장기어린이집과 거주주택을 가진 세대가 거주주택을 팔면 1주택으로 보는 특례가 따로 있습니다.
팔려는 집을 가게나 사무실로 쓰고 있었다면요?
반대 방향의 문제도 있습니다. 1세대 1주택 비과세는 양도하는 건물이 양도 당시 주택이어야 합니다. 공부상 주택이어도 그 집을 점포나 사무소처럼 영업용으로 쓰다가 팔았다면 비과세가 적용되는 주택으로 보기 어렵습니다. 매매계약을 맺은 뒤 계약에 따라 주택 외 용도로 바꾸어 파는 경우에는 매매계약일을 기준으로 판단합니다.
한 건물에 주택과 가게가 함께 있는 겸용주택이라면 면적으로 나눕니다. 주택 연면적이 주택 외 부분보다 크면 전부를 주택으로 보고, 작거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 주택 연면적이 더 커도 가게 부분은 주택으로 보지 않고 과세합니다.
거꾸로 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰다가 판 경우에는 주택으로 볼 수 있습니다. 이때 보유기간은 그 건물을 산 날이 아니라 사실상 주거용으로 쓰기 시작한 날부터 셉니다. 그날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 바꾼 날부터 셉니다.
실제 용도는 무엇으로 증명하나요?
실제 용도를 다툴 때는 날짜가 남는 자료가 중요합니다. 세무서는 실무상 건축물대장과 재산세 과세 구분, 사업자등록, 전입세대 열람 내역, 전기·수도 사용량을 함께 대조합니다.
실제 용도 판단에 쓰이는 자료
확인 항목
자료
구조 (핵심 행)
내부 사진, 공사 내역, 건축물대장
사용 방식
임대차계약서, 임차인 사업자등록
거주 흔적
전입세대 열람 내역
사용 실태
전기·수도·가스 사용량
과세 구분
재산세 과세 내역
양도 당시의 상태를 보여 주는 날짜 있는 자료여야 합니다.
출처 - 소득세법 제88조 제7호, 같은 법 시행령 제152조의4
구조 - 출입문, 부엌, 화장실이 있는지 보여 주는 사진과 공사 내역
사용 방식 - 임대차계약서의 용도 기재, 임차인의 사업자등록
거주 흔적 - 전입세대 열람 내역, 전기·수도·가스 사용량
E씨처럼 주택에서 빠진다고 주장하려면 주거기능을 잃었다는 자료가, 팔려는 집이 주택이라고 주장하려면 실제로 살았다는 자료가 필요합니다.
이런 자료는 양도 당시의 상태를 보여 주어야 합니다. 팔고 난 뒤에 철거하거나 고친 사정은 판단에 반영되지 않으므로, 매매계약 전에 현장 사진과 사용량 기록부터 남겨 두어야 합니다.
실제 용도 다툼 대응 순서
구조 점검 - 문제 되는 건물에 출입문, 부엌, 화장실이 남아 있는지 현장을 확인하고 사진을 남깁니다.
사용 기록 정리 - 임대차계약서, 임차인 사업자등록, 전기·수도 사용량을 기간별로 정리합니다.
주택 수 다시 계산 - 그 건물을 주택으로 볼 때와 보지 않을 때의 세액을 각각 계산합니다.
신고 방식 결정 - 결론이 불확실하면 비과세로 신고할지, 과세로 신고한 뒤 경정청구를 할지 정합니다.
소명과 불복 - 비과세가 부인되면 과세예고통지 후 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 건물의 구조가 바뀌었는지, 주거기능이 유지되고 있는지, 실제로 어떻게 쓰였는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 주택 해당 여부와 주택 수 판단에 관한 검토, 비과세 부인 처분에 대한 소명과 조세불복을 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
