양도소득세

세입자가 사는 업무용 오피스텔이 있으면 아파트 팔 때 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 건축물대장상 업무시설이라도 아파트를 판 날 세입자가 그 오피스텔에서 실제로 살고 있었다면 주택으로 보아 2주택이 되므로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 소득세법 제88조 제7호는 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용 건물을 주택으로 봅니다. 지금은 아파트 잔금일 무렵 세입자의 전입신고 여부부터 확인하십시오.

건축물대장의 용도를 주택으로 바꾸거나 오피스텔을 서둘러 팔 필요부터 생각하지 않아도 됩니다. 세법은 장부상 용도가 아니라 아파트를 판 날 그 오피스텔을 실제로 어떻게 쓰고 있었는지를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 산 아파트에 2년 넘게 살았고, 2021년에는 건축물대장상 업무시설인 오피스텔 한 채를 사서 직장인에게 월세를 주었습니다. 세입자는 그 오피스텔로 전입신고를 하고 살고 있었습니다. A씨는 2026년 3월 아파트를 팔면서 오피스텔은 업무시설이라 주택이 아니라고 생각해 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 몇 달 뒤 세무서로부터 오피스텔이 주택에 해당한다는 안내를 받았고, 비과세가 안 되면 양도소득세가 약 1억 5천만원이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 사는 업무용 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?

네, 건축물대장에 업무시설로 되어 있어도 아파트를 판 날 세입자가 그 오피스텔에서 실제로 살고 있었다면 소득세법상 주택으로 보아 주택 수에 들어갑니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 정합니다.

이 경우 아파트를 판 세대는 아파트와 오피스텔 2주택을 가진 것이 되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 오피스텔이 비과세 판단에서 빠지려면 양도일 현재 업무용으로 쓰이고 있었거나, 다른 특례 요건을 갖추어야 합니다.

주거용인지는 무엇으로 판단하나요?

오피스텔이 주거용인지는 실제 사용자의 전입신고, 전기·가스·수도 사용량, 관리인이나 이웃의 진술, 임대차계약 내용을 모두 모아 판단합니다. 법원은 공부상 용도가 주택이 아닌 건물이 사실상 주거용으로 쓰였다는 점은 과세관청이 증명해야 한다고 보았습니다.

이 판결에서는 임차인들이 전입신고를 하지 않았고 전기와 수도를 거의 쓰지 않아 업무 대기 장소로 보이는 점을 들어 오피스텔을 주택으로 볼 수 없다고 했습니다. 반대로 세입자가 전입신고를 하고 생활했다면 주거용으로 볼 가능성이 높습니다.

• 전입신고 - 세입자가 오피스텔 주소로 주민등록을 옮겼는지
• 이용 실태 - 전기·가스·수도 사용량이 생활 수준인지
• 임대차계약 - 계약서에 주거용으로 적혀 있는지, 부가가치세를 따로 받았는지
• 제3자 진술 - 관리사무소와 이웃이 거주 공간으로 알고 있는지

양도 뒤에 업무용으로 바꾸면 되나요?

아니요, 주택인지는 아파트를 판 날을 기준으로 판단하므로 판 뒤에 오피스텔을 사무실로 임대해도 결론이 달라지지 않습니다. 법원도 양도 뒤 맺은 업무용 임대차계약서는 현재 사용 상태에 관한 것일 뿐이라고 보았습니다.

그래서 오피스텔을 업무용으로 돌리려면 아파트 매매계약 전에 세입자 계약을 정리하고 실제 업무용 임차인을 들여야 합니다. 업무용으로 쓰는 동안에는 오피스텔이 주택 수에서 빠집니다.

주거용으로 계속 임대하면서 비과세를 받을 방법은 없나요?

주거용으로 계속 임대하려면 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 등록하는 방법이 있습니다. 아파트가 아니고 임대개시일 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이며 10년 이상 임대하는 등의 요건을 갖추면, 2년 이상 산 아파트를 거주주택 비과세 특례로 팔 수 있습니다.

다만 등록은 아파트를 파는 날 현재 이미 되어 있어야 하고, 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록을 모두 해야 합니다. 이미 아파트를 판 뒤라면 이 방법으로 소급해 비과세를 받을 수는 없습니다.

주거용 오피스텔 비과세 부인 대응 순서

• 양도일 사용 실태 정리 - 아파트 잔금일 무렵 세입자의 전입 여부, 관리비와 공과금 내역, 임대차계약서를 모읍니다.
• 해명 단계 소명 - 업무용으로 쓰였다면 세입자 확인서와 사용량 자료로 소명합니다. 과세관청이 주거용임을 증명해야 한다는 점을 함께 적습니다.
• 수정신고 검토 - 주거용이 분명하면 과세표준수정신고서를 내 가산세 부담을 줄입니다.
• 고지 전 다툼 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.
• 고지 후 불복 - 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔이 여러 채이거나 세입자가 사업자로 계약한 경우에는 계약서와 사용량 자료를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 오피스텔 주택 해당 여부를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사와 심판청구, 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오피스텔이 비어 있었다면 주택인가요?
  비어 있던 오피스텔은 주거용인지 업무용인지 분명하지 않을 수 있습니다. 세법은 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따르도록 정하므로, 직전 사용 형태와 내부 구조, 관리 상태를 함께 보고 판단합니다.
• 세입자가 전입신고를 안 했으면 괜찮나요?
  전입신고가 없으면 주거용으로 보기 어려운 사정이 되지만 그것만으로 결론이 나지는 않습니다. 전기·수도 사용량, 계약서 내용, 관리인 진술을 함께 보므로 실제로 업무용이었다는 자료를 모아 두어야 합니다.
• 오피스텔을 판 뒤 아파트를 팔면 되나요?
  오피스텔을 먼저 팔고 아파트를 팔면 아파트 양도일에는 1주택이 되어 비과세 요건을 따질 수 있습니다. 다만 오피스텔 양도소득세가 따로 생기고, 아파트의 보유·거주 요건도 그대로 갖추어야 합니다.
• 오피스텔을 임대 등록하면 비과세가 되나요?
  주거용 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 등록하고 기준시가와 임대료 요건을 지키면 2년 이상 산 아파트를 거주주택 특례로 팔 수 있습니다. 등록은 아파트 양도일 전에 세무서와 구청 모두에 마쳐야 합니다.
• 이미 비과세로 신고했다면 무엇부터 하나요?
  양도일 무렵 오피스텔 사용 실태부터 자료로 확인합니다. 주거용이 분명하면 경정 통지 전에 수정신고로 가산세 부담을 줄이고, 업무용이었다면 해명 단계에서 세입자 확인서와 사용량 자료를 내 소명합니다.
• 과세예고통지를 받으면 언제까지 다투나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이미 납부고지서를 받은 뒤라면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 하는 방법을 검토합니다.
• 주거용 증명 책임은 누구에게 있나요?
  법원은 납세자가 건물의 공부상 용도가 주택이 아니라는 점을 보이면, 그 건물이 양도 당시 사실상 주거용으로 쓰였다는 점은 과세관청이 증명해야 한다고 보았습니다. 그래도 업무용 사용 자료를 함께 내는 편이 안전합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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