상속세

상속 직전 싸게 판 땅, 매매가 대신 공시지가로 상속세를 매길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

상속 직전 매매가가 정상적인 거래 가격이 아니면 공시지가 같은 보충적 평가방법으로 상속세를 매길 수 있습니다. 다만 매매가를 시가로 볼 수 없다는 증명책임은 세무서에 있습니다. 대법원 2012두7905 판결로 기준과 대응을 정리했습니다.

네, 그 매매가가 정상적인 거래로 형성된 가격이 아니라면 공시지가 같은 보충적 평가방법으로 상속세를 매길 수 있습니다. 다만 매매가를 시가로 볼 수 없다는 점은 세무서가 증명해야 합니다. 거래가 있었다는 사실만으로 매매가가 그대로 상속재산 가액이 되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 오래 가진 땅을 2025. 9. 아는 회사에 넘기기로 하고, 대금을 시세의 절반 정도로 정하면서 아버지의 다른 빚을 매수인이 떠안기로 했습니다. 아버지는 2025. 10. 20. 돌아가셨고 소유권이전등기는 그 뒤에 마쳐졌습니다. A씨 형제는 매매대금을 상속재산으로 신고했는데, 2026. 7. 세무서는 땅 자체를 상속재산으로 보고 개별공시지가로 평가해 세금을 더 내라고 통지했습니다. A씨는 실제로 판 값이 있는데 왜 더 높은 공시지가로 세금을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 상속 직전 매매가를 어떻게 보았나요?

정상 거래 가격이 아니라고 보아 공시지가 과세를 유지했습니다. 사안에서 피상속인은 2005. 5. 20. 사망했고, 땅은 그 뒤 2005. 11. 21. 회사 앞으로 2005. 5. 13. 매매를 원인으로 이전등기되었습니다. 상속인들은 땅 대신 매매대금 30억 원을 상속재산으로 신고했습니다.

법원은 먼저 사망 전에 매매계약이 체결되었다는 증명이 부족하다며 땅 자체를 상속재산으로 보았습니다. 이어 개별공시지가가 약 103억 원이고, 그전에 약 65억 원 매수 제의를 거절했으며, 매수인이 피상속인의 다른 채무를 떠안는 특약이 있던 점을 들어 30억 원은 시가가 아니라고 보았습니다. 대법원은 이 판단을 정당하다고 하여 상고를 기각했습니다.

사망 전에 계약했다면 상속재산은 무엇이 되나요?

계약이 사망 전에 성립했다는 점이 증명되면 땅 대신 받을 매매대금채권을 상속재산으로 볼 여지가 있습니다. 이 사건에서 상속인들이 매매대금을 신고한 것도 그 때문인데, 법원은 사망 전 계약 체결을 인정할 증거가 부족하다고 보아 땅 자체를 상속재산으로 판단했습니다. 등기 원인일이 사망 전으로 적혀 있어도 그것만으로 계약 시점이 증명되지는 않았습니다.

그래서 계약금 입금 기록, 중개사무소 계약 기록, 계약 직후 주고받은 문자처럼 날짜가 객관적으로 남는 자료가 결론을 가릅니다. 사망 전 계약이 인정되면 그 거래의 양도소득세를 누가 신고하는지도 함께 따져 보아야 합니다.

매매가가 있는데 왜 시가로 인정되지 않나요?

시가는 실제 거래된 금액이 아니라 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래될 때 통상 성립하는 가액이기 때문입니다. 대법원은 거래 실례가 있어도 그 거래가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적인 거래로 형성된 가격이 아니면 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 보충적 평가방법을 쓸 수 있다고 했습니다.

현행 시행령도 해당 재산의 매매가액을 시가로 보되, 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되면 제외합니다. 시세보다 크게 낮은 대금, 채무 인수 같은 다른 대가가 붙은 계약, 급하게 맺은 거래는 시가에서 빠질 수 있습니다.

매매가가 시가가 아니라는 점은 누가 증명하나요?

세무서가 증명해야 합니다. 대법원은 “시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한 증명책임은 과세관청에게 있다고 할 것이다”라고 밝혔습니다. 이 사건에서는 공시지가와 감정가, 거절한 매수 제의, 채무 인수 특약이 그 증명 자료가 되었습니다.

상속인 쪽에서는 매매가가 당시 시장에서 통상 받을 수 있는 금액이었다는 자료를 준비해 반박합니다. 주변 거래 사례, 중개 의뢰와 매수 문의 기록, 매매가를 정한 경위가 대표적입니다. 매수인과의 관계가 가깝거나 다른 대가가 있었다면 그 부분이 거래가에 어떻게 반영되었는지도 설명해야 합니다.

상속 직전 매매 상속세 대응 순서

• 계약 시점 확인 - 사망 전에 매매계약이 성립했는지 계약서와 계약금 수령 자료로 확인합니다.
• 상속재산 구분 - 사망 전 계약이 증명되면 매매대금채권, 아니면 땅 자체가 상속재산이 되는지 정리합니다.
• 거래가 근거 수집 - 주변 거래 사례와 가격 협상 경위, 매수인과의 관계를 자료로 남깁니다.
• 평가액 비교 - 공시지가, 감정가, 매매가를 나란히 놓고 세무서가 든 근거를 대조합니다.
• 불복 기한 관리 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 제기합니다.

상속 뒤 매매사례가액이 문제 되는 경우는 「상속 뒤 공시지가가 올랐다는 이유만으로 매매사례가액 과세를 막을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약이 사망 전에 성립했는지와 매매가를 정한 경위, 매수인과의 관계에 따라 상속재산 가액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속재산 평가 다툼과 상속세 조세 불복, 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사망 전에 계약했는데 등기가 사망 뒤에 넘어갔다면 무엇이 상속재산인가요?
  사망 전에 매매계약이 성립했다는 점이 증명되면 매매대금채권을 상속재산으로 볼 여지가 있습니다. 증명이 부족하면 땅 자체가 상속재산이 되어 땅의 시가로 평가됩니다.
• 공시지가가 매매가보다 높으면 언제나 공시지가로 과세되나요?
  그렇지 않습니다. 매매가가 정상 거래로 형성된 가격이면 시가가 되고, 그것이 아니라는 점은 세무서가 증명해야 합니다. 공시지가와 차이가 크다는 사정은 판단 자료 중 하나입니다.
• 가족에게 판 가격도 상속세 시가가 될 수 있나요?
  특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되면 시가에서 빠집니다. 가족 사이 거래라도 가격이 시장 수준이라는 자료가 있으면 다툴 수 있습니다.
• 매수인이 아버지 빚을 떠안는 조건이었다면 그 금액도 대가인가요?
  채무 인수는 대금 외의 대가가 될 수 있습니다. 대법원도 채무 인수 특약을 매매가가 정상 가격이 아니라는 판단 자료로 보았으므로, 실제 대가 전체를 계산해 두어야 합니다.
• 상속세 고지서를 받으면 언제까지 다투어야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 해야 합니다. 그 전에 과세예고 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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