상속세

상속 전에 싸게 팔기로 한 계약가로 상속세를 신고할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

계약가가 정상적인 거래로 형성된 가격이 아니면 상속세 시가로 인정받기 어렵고, 개별공시지가 같은 보충적 평가방법으로 평가될 수 있습니다. 대법원 2014두7565 판결과 현행 평가기간, 정상 거래 판단 기준을 정리했습니다.

계약가가 정상적인 거래로 형성된 가격이 아니면 상속세 시가로 인정받기 어렵습니다. 대법원은 거래 실례가 있더라도 객관적 교환가치를 반영하지 못한 가격이면 시가를 산정하기 어려운 경우로 보고, 개별공시지가 같은 보충적 평가방법으로 평가할 수 있다고 했습니다. 계약서가 있다는 이유만으로 그 금액을 고집해 신고할 필요는 없고, 감정가 등 다른 근거 있는 가액을 함께 검토하는 편이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨의 아버지는 수도권 개발 예정지 근처 임야를 오래 보유하다가, 2025. 11. 지인과 공시지가에 훨씬 못 미치는 값에 팔기로 계약하고 계약금만 받았습니다. 아버지가 2026. 2. 갑자기 돌아가시자 C씨 형제는 그 계약가가 시가라며 상속세를 신고하려 합니다. 같은 무렵 이웃 토지는 공시지가보다 높은 값에 수용 보상을 받아, 계약가와 차이가 더 커 보였습니다. C씨는 계약서가 있으니 그 금액으로 신고해도 되는지, 세무서가 공시지가로 다시 매기면 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

상속인들이 내세운 매매가액은 시가가 아니라며 개별공시지가로 평가한 상속세 처분을 적법하다고 보았습니다. 피상속인은 서울의 임야와 인접 토지를 2005. 8. 47억 원에, 2008. 4. 32억 원에 각각 팔기로 약정한 적이 있었습니다. 그런데 상속개시 당시 개별공시지가로 계산한 이 토지 가액은 약 256억 원이었고, 사망 직전 수용된 인접 임야의 보상가도 공시지가 평균보다 높았습니다. 대법원은 시가를 “정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격”으로 보고, 위 약정 가액은 객관적 가치를 반영하지 못했다고 했습니다. 시가주의 조항이 재산권을 침해해 위헌이라는 주장과, 세무서가 처음엔 신고가액을 따르려 했으니 신의칙 위반이라는 주장도 받아들이지 않았습니다.

어떤 거래가액이 상속세 시가로 인정되나요?

현행 시행령은 상속개시일 전후 6개월 안에 해당 재산의 매매가 있으면 그 거래가액을 시가로 봅니다. 기간 안에 들었는지는 매매계약일을 기준으로 보고, 시가로 볼 가액이 여럿이면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되면 제외됩니다. 평가기간 밖이라도 상속개시일 전 2년 이내 등의 매매는 가격변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 현행 법률도 시가를 불특정 다수인 사이의 자유로운 거래에서 통상 성립하는 가액으로 정의하므로, 정상 거래인지 따지는 판결의 기준은 지금도 그대로 적용된다고 볼 수 있습니다.

시가를 산정하기 어려우면 어떻게 평가하나요?

해당 재산의 종류와 규모, 거래 상황을 고려해 법률이 정한 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격이나 공동주택가격이 기준이 되고, 임대 중인 재산은 임대료로 환산한 가액과 비교해 큰 금액으로 합니다. 대법원은 시가를 먼저 찾고 어려울 때에만 보충적 평가를 쓰도록 요건과 순서가 법문에 명시되어 있어 자의적 적용 우려가 없다고 보았습니다. 계약가가 공시지가보다 현저히 낮다면, 정상 거래라는 근거를 갖추지 못하는 한 공시지가 평가로 돌아갈 가능성이 큽니다. 매매사례가액을 다투는 경우는 「상속 뒤 공시지가가 올랐다는 이유만으로 매매사례가액 과세를 막을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

계약가 대신 감정평가를 받아 신고하면 어떤가요?

평가기간 안에 받은 감정가액은 시가로 인정될 수 있어, 계약가가 의심받을 때 대안이 됩니다. 원칙은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균입니다. 다만 상속세 납부 목적에 맞지 않는 조건부 감정이나 재산을 원형대로 감정하지 않은 가액은 제외됩니다. 감정가액이 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서가 다른 감정기관에 다시 의뢰할 수 있습니다. 원래 감정가액이 재감정가액의 80%에 못 미치면 그 감정기관은 일정 기간 시가불인정 감정기관으로 지정될 수도 있습니다. 그러니 감정을 맡길 때는 상속세 신고 목적이라는 점과 평가기준일을 분명히 적어 의뢰해야 합니다.

상속재산 시가 판단 대응 순서

• 거래 자료 수집 - 상속개시일 전후 매매계약서, 대금 수령 내역, 계약 경위를 모읍니다.
• 정상 거래 여부 점검 - 상대방과의 관계, 가격 결정 근거, 중개 여부를 정리합니다.
• 비교 가격 확인 - 공시지가, 인근 수용·매매 가격, 감정평가 가능성을 함께 봅니다.
• 신고 방식 결정 - 계약가, 감정가, 보충적 평가액 중 근거가 있는 가액으로 신고합니다.
• 경정 고지 대응 - 고지를 받으면 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 상대방과의 관계와 가격이 정해진 경위, 상속개시일과 계약일 사이의 기간에 따라 시가 인정 여부와 상속세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속재산 평가에 관한 상속세 신고 검토와 세무조사 대응, 조세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가족에게 판 가격도 상속세 시가가 되나요?
  특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되면 시가에서 제외됩니다. 가족 간 거래라면 가격이 정상 거래 수준이었다는 근거를 따로 갖추어야 합니다.
• 상속 1년 전에 맺은 매매계약도 시가로 쓸 수 있나요?
  상속개시일 전후 6개월을 벗어난 매매라도 상속개시일 전 2년 이내라면, 가격변동의 특별한 사정이 없을 때 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다.
• 시가가 둘 이상이면 어느 것을 쓰나요?
  평가기간 안에 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 상속개시일을 전후해 가장 가까운 날의 가액을 씁니다. 매매는 매매계약일, 감정은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.
• 공시지가로 신고했다가 나중에 감정가로 바뀔 수 있나요?
  평가기간 안에 감정가액이나 매매가액 등 시가로 인정되는 가액이 확인되면 그 가액이 우선합니다. 그래서 공시지가로 신고해도 시가 자료가 있으면 경정될 수 있습니다.
• 세무서가 처음엔 신고가액을 받아 주려 했다면 신의칙 위반 아닌가요?
  대법원은 세무서가 당초 신고가액을 기준으로 부과하려 했다는 사정만으로는, 신고 내용의 탈루나 오류를 경정한 처분이 신의성실 원칙에 어긋난다고 볼 수 없다고 했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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