양도소득세

아버지께 상속받은 아파트를 팔 때 취득가액은 아버지가 산 값인가요, 상속 당시 시가인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

상속 당시 시가입니다, 상속받은 아파트를 팔 때 양도소득세 취득가액은 아버지가 처음 산 가격이 아니라 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 소득세법 시행령은 상속받은 자산의 상속개시일 현재 평가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보도록 정하고 있습니다. 지금은 상속세를 신고할 때 그 아파트를 얼마로 평가했는지, 유사 매매사례가액이나 감정가액이 있었는지부터 확인해야 합니다.

아버지가 20년 전 산 가격을 찾으려고 옛 계약서를 뒤질 필요는 없습니다. 취득가액은 상속 당시 평가액이므로 상속세 신고서와 평가 자료가 기준이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 7월 아버지가 돌아가시면서 2012년 1월 아버지가 2억원에 산 아파트를 혼자 상속받았습니다. 상속세 신고 때 같은 단지 같은 평형의 최근 거래가인 8억원을 유사 매매사례가액으로 평가해 신고했고, 2025년 12월 이 아파트를 10억원에 팔았습니다. A씨는 양도차익이 아버지 매입가 기준 8억원인지 상속 당시 평가액 기준 2억원인지, 상속 당시 감정평가를 받았다면 달라졌을지를 상담했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 상속주택의 취득가액을 어떻게 해석했나요?

상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액이 취득가액이라고 보았습니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 월간 질의 사례집에서 아버지가 2억원에 산 주택을 상속개시일 현재 시가 8억원으로 상속받아 판 사례에 대해 취득가액은 상속개시일 현재 시가 8억원이라고 답했고, 그 근거로 서면인터넷방문상담4팀-73(2006. 1. 18.)을 들었습니다. 이 해석은 상속받은 주택을 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 때 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정으로 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본다는 내용입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제163조 제9항도 같은 내용이고, 세무서장이 상속세를 결정·경정하면서 평가액을 바꾼 경우에는 그 결정·경정된 가액을 취득가액으로 봅니다. 이 해석은 상속개시일 현재 시가가 유사 매매사례가액으로 확인된 사안을 전제로 하므로, 시가가 없어 기준시가로 평가된 주택이나 상속세 결정에서 평가액이 바뀐 경우에는 취득가액도 달라집니다.

상속 당시 시가는 무엇으로 정하나요?

상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액이 있으면 그 가액이고, 없으면 같은 단지의 유사한 아파트 거래가액, 그것도 없으면 기준시가입니다. 상속세 및 증여세법은 상속재산을 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 시가에는 평가기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매가액이 포함되며, 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 시행령은 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 유사한 다른 재산의 거래가액도 시가로 보도록 합니다.

• 해당 아파트의 거래·감정가액 - 상속개시일 전후 6개월 안에 그 아파트를 사고팔았거나 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 그 가액입니다. 둘 이상이면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다.
• 유사 매매사례가액 - 같은 단지에서 면적·기준시가가 유사한 아파트의 거래가액입니다. 상속세를 신고한 경우에는 상속개시일 전 6개월부터 신고일까지의 가액만 씁니다.
• 기준시가 - 시가가 없을 때 공동주택가격 같은 보충적 평가액으로 합니다. 이 경우 취득가액이 낮아져 나중에 양도소득세가 커집니다.

상속세가 나오지 않는 규모라서 신고를 하지 않았더라도 취득가액은 상속개시일 현재 평가액입니다. 다만 신고하지 않으면 유사 매매사례가액의 적용 기간이 달라지고 평가액을 확정해 둔 자료가 없어 나중에 세무서와 다툴 여지가 커집니다.

양도차익은 얼마나 달라지나요?

취득가액이 2억원이면 양도차익이 8억원이지만, 8억원이면 2억원으로 줄어듭니다. 위 사례에서 10억원에 팔았다면 아버지 매입가 2억원을 쓸 때 양도차익은 8억원이고, 상속 당시 평가액 8억원을 쓰면 2억원입니다. 상속 당시 감정평가로 9억원이 확인됐다면 양도차익은 1억원이 됩니다. 이 수치는 단순 예시 계산이며 필요경비와 장기보유특별공제, 세율은 반영하지 않았습니다. 상속세 신고 단계에서 감정평가를 받아 평가액을 시가에 맞게 올려 두면 상속세는 늘 수 있지만 뒤의 양도소득세는 줄어들므로, 상속세와 양도소득세를 함께 놓고 평가 방법을 정해야 합니다.

상속주택의 보유기간은 언제부터 세나요?

취득시기는 상속개시일이므로 보유기간도 상속개시일부터 셉니다. 소득세법 시행령은 상속으로 취득한 자산의 취득시기를 상속이 개시된 날로 정하고, 장기보유특별공제의 보유기간도 취득일부터 양도일까지입니다. 다만 1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간을 셀 때 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 상속 전에 같은 세대로 거주하고 보유한 기간을 합쳐 셉니다. 아버지와 따로 살다가 상속받았다면 상속개시일부터 2년을 채워야 비과세 요건을 갖춥니다.

상속주택 취득가액 대응 순서

• 상속세 신고서 확인 - 상속세 신고서와 평가명세서에서 그 아파트의 평가액과 평가 방법(매매사례·감정·기준시가)을 확인합니다. 이 금액이 취득가액의 출발점입니다.
• 결정·경정 여부 확인 - 세무서가 상속세를 결정·경정하면서 평가액을 바꿨는지 결정통지서로 확인합니다. 바뀌었다면 그 가액이 취득가액입니다.
• 감정평가 검토 - 아직 상속세 신고 전이라면 상속개시일 전후 6개월 안에 둘 이상의 감정기관 감정을 받아 시가를 확정하는 방법을 상속세 부담과 함께 검토합니다.
• 양도소득세 신고 - 팔면 2개월 안에 예정신고를 하고, 취득가액으로 상속 당시 평가액을 적습니다. 상속 후 지출한 자본적 지출과 양도비도 함께 공제합니다.
• 경정청구·불복 - 취득가액을 잘못 적어 더 냈다면 5년 안에 경정청구, 세무서가 낮은 평가액으로 경정해 고지하면 90일 안에 심판청구로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동상속으로 지분만 받은 경우, 상속개시 전 2년 안에 거래가 있었던 경우, 상속세 세무조사에서 평가액이 다투어진 경우에는 상속세 결정 자료와 감정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 신고 자문과 양도소득세 취득가액을 둘러싼 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속세를 신고하지 않았어도 취득가액은 상속 당시 시가인가요?
  네, 신고 여부와 관계없이 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액이 취득가액입니다. 다만 신고하지 않으면 유사 매매사례가액을 적용하는 기간이 달라지고 평가액을 확정해 둔 자료가 없어, 팔 때 세무서가 기준시가 같은 낮은 평가액을 적용할 수 있습니다. 그때는 상속 당시 시가 자료를 직접 증명해야 합니다.
• 세무서가 상속세를 경정해 평가액을 올렸으면요?
  세무서장이 상속세를 결정·경정하면서 평가액을 바꿨다면 그 결정·경정된 가액이 취득가액이 됩니다. 평가액이 올라가면 상속세는 늘지만 나중에 팔 때 양도차익은 그만큼 줄어듭니다. 상속세 결정통지서와 평가 내역을 보관해 두었다가 양도소득세 신고 때 취득가액 근거로 제출합니다.
• 상속 당시 감정평가를 받으면 유리한가요?
  상속개시일 전후 6개월 안에 둘 이상의 감정기관 감정을 받으면 그 평균액이 시가가 되어 취득가액이 확정됩니다. 기준시가보다 높게 평가되면 상속세는 늘 수 있지만 양도소득세는 줄어들므로, 상속공제 범위 안에서 상속세가 나오지 않는 규모라면 감정평가로 취득가액을 높여 두는 것이 유리한 경우가 많습니다.
• 유사 매매사례가액은 어떤 거래를 말하나요?
  면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 유사한 다른 아파트의 상속개시일 전후 6개월 안 거래가액입니다. 상속세를 신고한 경우에는 상속개시일 전 6개월부터 신고일까지의 거래만 봅니다. 같은 단지 같은 평형의 거래가 여럿이면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.
• 장기보유특별공제 보유기간은 아버지 보유기간을 합치나요?
  아니요, 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 양도일까지로 셉니다. 아버지가 보유한 기간은 합치지 않습니다. 다만 1세대 1주택 비과세의 보유·거주기간은 상속 당시 아버지와 같은 세대였다면 상속 전 같은 세대로 거주·보유한 기간을 합쳐 셀 수 있습니다.
• 상속받은 집도 1세대 1주택 비과세가 되나요?
  상속받은 집 한 채만 있고 상속개시일부터 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함)했다면 비과세 요건을 갖출 수 있습니다. 상속 당시 아버지와 같은 세대였다면 상속 전 함께 거주·보유한 기간을 합쳐 셉니다. 다른 집이 있으면 상속주택 특례 요건을 따로 확인해야 합니다.
• 취득가액을 아버지 매입가로 신고했으면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 하면 상속 당시 평가액으로 취득가액을 바로잡아 더 낸 세액을 돌려받을 수 있습니다. 경정청구서에 상속세 신고서와 평가명세서, 결정통지서, 유사 거래 자료나 감정평가서를 붙여 상속개시일 현재 평가액을 증명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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