증여세

증여받은 돈으로 산 주식, 회사 공장 완공으로 값이 오르면 증여세 대상인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

회사가 공장을 지어 완공한 것만으로는 증여세 과세 사유인 개발사업의 시행이 아니라고 대법원 2019두31921 판결은 보았습니다. 개발사업의 뜻, 열거되지 않은 사유의 과세 기준, 현행 제42조의3의 요건과 불복 기한을 정리했습니다.

아니요, 회사가 제품을 만들려고 공장을 지어 완공한 것만으로는 증여세 과세 사유인 '개발사업의 시행'에 해당하지 않습니다. 대법원은 개발사업을 적어도 행정청의 개발구역 지정·고시가 따르는 토지 개발 사업으로 보았습니다. 주가가 올랐다는 사실만으로 추가 증여세를 미리 신고할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021. 4. 아버지에게 받은 5억 원으로 비상장 법인 B사의 유상증자에 참여해 주식을 받았고, 그 5억 원에 대한 증여세는 신고해 냈습니다. B사는 자회사를 통해 해외에 제조공장을 지었고, 2024. 10. 공장이 완공돼 생산을 시작하자 주식 가치가 크게 올랐습니다. 2026. 9. 세무조사를 마친 세무서는 공장 완공으로 오른 주식 가치를 재산가치증가 이익으로 보아 증여세를 매기겠다는 결과 통지를 보냈습니다. A씨는 이미 증여세를 낸 돈으로 산 주식인데, 회사 공장이 완공돼 오른 값에도 증여세를 또 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 공장 완공을 어떻게 판단했나요?

공장 완공은 '개발사업의 시행'이 아니라고 보아 증여세 처분을 취소한 원심을 유지했습니다. 원고들은 조부나 부에게 받은 현금과 상장주식으로 싱가포르 법인의 유상증자에 참여해 주식을 얻었습니다. 그 법인이 지분 90%를 가진 중국 법인이 석유화학공장을 완공하자, 과세관청은 주식 가치가 올랐다며 증여세를 매겼습니다.

대법원은 개발이익환수법의 개념을 그대로 빌린 것은 아니라고 하면서도 “구 상증세법 제42조 제4항의 ‘개발사업’이 구 개발이익환수법의 개념을 차용한 것이 아니라고 하더라도 이는 적어도 ‘행정청의 개발구역 지정ㆍ고시가 수반된 것으로서 그 대상 토지를 개발하여 그 토지가치를 증가시키는 사업’을 의미한다고 볼 수 있다.”라고 판시했습니다. 시행령이 개발사업의 증여 시기를 개발구역 지정·고시일로 정한 점, 뒤에 값이 내려도 세액을 조정할 장치가 없는 점을 이유로 들었습니다. 지정·고시가 되면 그 자체로 장래 개발 이익이 현실화돼 토지 가치가 오른다는 전제라는 것입니다. 원심은 개발이익환수법의 개발사업과 같은 뜻으로 보았는데, 대법원은 그 이유는 적절하지 않지만 결론은 정당하다고 했습니다.

법에 열거되지 않은 사유로 오른 값도 과세될 수 있나요?

과세될 수 있지만, 열거된 사유와 비슷하게 장래 가치 상승이 객관적으로 예정된 사유여야 합니다. 대법원은 재산가치증가사유를 정한 법령이 사유를 예시한 것이라고 보아, 제한적으로 열거한 것이라는 원심의 이유는 잘못이라고 했습니다. 다만 공장 부지를 갖지 않은 회사가 공장을 완공한 것은 토지 가치 상승을 예정한 개발사업과 비슷하지 않다고 보았습니다.

공장이 완공됐다는 것만으로는 그 공장으로 벌 이익이 객관적으로 예상된다거나, 완공 시점에 주식가치가 오른다고 볼 수 없다는 것입니다. 결국 과세관청이 든 사유가 법령에 적힌 사유인지, 그와 같은 성격의 사유인지가 다툼의 핵심이 됩니다. 과세관청은 완공일을 사유 발생일로 보았지만, 원심은 그날을 발생일로 볼 수도 없다고 덧붙였고 대법원은 이 부분을 더 판단하지 않았습니다.

지금 법에서도 같은 기준이 적용되나요?

같은 구조가 현행 법령에도 남아 있어 판결의 기준은 지금도 쓸 수 있습니다. 판결이 적용한 옛 제42조 제4항은 현재 제42조의3으로 옮겨졌습니다. 현행 조문은 자력으로 그 행위를 할 수 없다고 인정되는 사람이 특수관계인에게 증여받거나 빌린 자금 등으로 재산을 산 뒤 5년 안에 개발사업의 시행 등으로 이익을 얻으면 그 이익을 증여재산가액으로 봅니다.

시행령은 개발사업의 시행, 형질변경, 인허가 등을 열거하고, 그와 유사한 사유를 덧붙여 두었습니다. 개발사업의 증여 시기는 지금도 개발구역 지정·고시일입니다. 이익은 사유 발생일의 재산가액에서 취득가액, 통상적인 가치상승분, 본인 기여분을 빼서 계산합니다. 그 이익이 이들 금액 합계의 30%와 3억 원 중 적은 금액에 못 미치면 과세하지 않습니다. 같은 제도를 토지 사례로 「부모 돈으로 산 땅이 5년 안에 개발돼 값이 오르면 증여세를 또 내나요?」에서 자세히 설명했습니다.

재산가치증가 증여세 대응 순서

• 취득 경위 정리 - 재산을 산 날짜와 자금이 증여받거나 빌린 돈인지 증빙을 모읍니다.
• 가치 상승 원인 특정 - 과세관청이 든 사유가 법령에 열거된 사유인지, 그와 같은 성격인지 봅니다.
• 사유 발생일 확인 - 시행령이 정한 날을 기준으로 취득일부터 5년 안인지 계산합니다.
• 이익 계산 검토 - 통상적인 가치상승분과 본인 기여분, 과세 제외 기준금액을 따져 봅니다.
• 불복 기한 관리 - 결과 통지 후 30일, 고지 후 90일 안에 다툼 절차를 밟습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 값이 오른 원인이 행정청의 지정이나 인허가처럼 장래 가치 상승이 객관적으로 예정된 사유였는지와 그 발생일에 따라 증여세 과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재산가치증가 이익 증여세의 과세전적부심사와 조세 불복, 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여받은 돈으로 산 재산은 값이 오를 때마다 증여세가 붙나요?
  아닙니다. 취득일부터 5년 안에 개발사업의 시행, 형질변경, 인허가 등 정해진 사유나 그와 유사한 사유로 이익을 얻은 경우에만 과세합니다. 시장 시세가 오른 것만으로는 이 조항의 과세 대상이 아닙니다.
• 개발사업의 시행은 언제 일어난 것으로 보나요?
  개발구역으로 지정되어 고시된 날입니다. 공사가 끝난 날이 아니라 지정·고시일을 기준으로 5년 안인지와 이익 금액을 계산합니다.
• 가치가 조금 올랐는데도 증여세가 나오나요?
  이익이 기준금액에 못 미치면 과세하지 않습니다. 기준금액은 취득가액, 통상적인 가치상승분, 본인 기여분 합계의 30%와 3억 원 중 적은 금액입니다.
• 성인 자녀도 이 증여세 대상인가요?
  나이만으로 정하지 않습니다. 현행 조문은 직업, 연령, 소득, 재산상태로 보아 스스로 그 행위를 할 수 없다고 인정되는 사람을 대상으로 합니다. 성인이라도 자력이 없으면 해당할 수 있습니다.
• 5년이 지난 뒤 개발돼 오른 값은 과세되지 않나요?
  특수관계인에게서 받은 자금 등으로 산 경우 5년 기간이 적용됩니다. 다만 거짓이나 부정한 방법으로 증여세를 줄인 것으로 인정되면 기간 제한 없이 적용되고, 특수관계가 없어도 과세될 수 있습니다.
• 가치가 오른 뒤 다시 떨어지면 증여세를 줄여 주나요?
  줄여 주는 규정이 없습니다. 대법원도 사유 발생일 뒤 값이 내려도 세액을 조정할 장치가 없다는 점을 들어, 장래 가치 상승이 객관적으로 예정된 사유만 과세 대상이 된다고 보았습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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