증여세

부모 돈으로 산 땅이 5년 안에 개발돼 값이 오르면 증여세를 또 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

낼 수 있습니다. 스스로 개발할 능력이 없는 자녀가 부모에게 받거나 빌린 돈으로 산 땅이 5년 안에 개발사업·인허가로 값이 오르면, 취득가액·통상 상승분·기여분을 뺀 이익이 3억원과 30% 중 적은 기준을 넘을 때 그 이익 전부에 증여세가 붙습니다. 사유와 발생일을 무엇으로 보느냐가 쟁점입니다.

부모에게 돈을 받아 땅을 사고 증여세까지 냈다면 대부분은 거기서 끝납니다. 그런데 산 지 5년 안에 그 땅에 개발사업이 시행되거나 인허가가 나서 값이 크게 오르면, 오른 부분에 증여세가 한 번 더 붙을 수 있습니다. 모든 가격 상승이 대상은 아니고, 법이 정한 사유와 금액 기준을 넘는 경우에만 과세됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 4. 11. 아버지에게 2억원을 증여받아 신고하고, 그 돈으로 지방의 임야 3,000㎡를 2억원에 샀습니다. 아버지가 그 지역 개발 소식을 미리 알려 준 땅이었습니다. 2025. 9. 그 일대가 산업단지 개발사업 승인을 받으면서 땅값이 크게 뛰었고, 2026. 9. 세무서에서 재산가치 증가 이익에 대한 해명자료 제출 안내문이 왔습니다. A씨는 증여세를 이미 냈는데 왜 다시 내야 하는지, 다툴 여지는 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 경우에 오른 값에 증여세가 붙나요?

세 가지가 모두 맞아야 합니다. 첫째, 직업·연령·소득·재산 상태로 보아 스스로 그 개발이나 인허가를 해낼 수 없다고 인정되는 사람이어야 합니다. 둘째, 특수관계인에게 재산을 증여받았거나, 특수관계인에게 받거나 빌린 돈 또는 특수관계인 재산을 담보로 빌린 돈으로 재산을 샀거나, 특수관계인에게 공개되지 않은 내부 정보를 받아 유상으로 샀어야 합니다. 셋째, 취득일부터 5년 안에 재산가치증가사유가 생겨 이익을 얻어야 합니다.

부모가 땅을 직접 증여한 경우뿐 아니라 돈을 증여하거나 빌려준 경우, 부모 집을 담보로 대출받아 산 경우도 포함됩니다. 거짓이나 부정한 방법으로 증여세를 줄인 경우에는 특수관계가 없는 사람 사이에도 적용되고 5년 기간 제한도 없습니다.

자력 요건은 취득 당시를 기준으로 봅니다. 사례의 A씨처럼 증여받은 돈으로 땅을 샀고 개발 정보도 아버지에게서 들었다면 요건이 겹칩니다. 반대로 취득 당시 이미 안정된 소득과 부동산 개발 경력이 있었다면, 그 자료가 과세를 막는 소명의 출발점이 됩니다. 과세관청도 요건을 하나하나 갖췄는지 따져야 하므로 고지서의 사실 인정부터 대조합니다.

개발사업·인허가는 어디까지 해당하나요?

시행령은 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수 개발·이용권 같은 인가·허가와 그 밖의 사업 인가·허가, 비상장주식의 한국금융투자협회 등록, 코넥스시장 상장, 이와 비슷한 사유를 듭니다. 코넥스시장 상장은 2026. 2. 27. 시행령 개정으로 명시되었고, 유가증권시장·코스닥시장 상장은 이 조항이 아니라 상장차익 증여 규정으로 따집니다.

증여 시기는 사유별로 정해져 있어 개발구역 지정 고시일, 형질변경 허가일, 공유물 분할등기일, 인가·허가일을 기준으로 봅니다. 다툼이 많은 곳은 언제를 사유 발생일로 보느냐입니다. 법원은 주식을 증여받은 뒤 그 회사가 아파트를 지어 분양한 사건에서 아파트 준공일을 재산가치증가사유 발생일로 본 과세를 위법하다고 보았고, 대법원은 과세관청의 상고를 기각했습니다. 사유와 발생일을 무엇으로 잡았는지가 세액을 좌우하므로 과세 근거부터 확인합니다.

과세되는 이익은 어떻게 계산하나요?

사유 발생일 현재 가액에서 취득가액, 보유기간 동안의 통상적인 가치 상승분, 본인이 지출한 가치상승 기여분을 뺀 금액이 이익입니다. 증여받은 재산이면 취득가액 대신 증여세 과세가액을 뺍니다. 이익이 취득가액·통상 상승분·기여분 합계의 30%와 3억원 중 적은 금액에 못 미치면 과세하지 않습니다.

예를 들어 2억원에 산 땅이 사유 발생일에 9억원으로 평가되고 통상 상승분이 3천만원, 토목공사비가 2천만원이라면 이익은 6억 5천만원입니다. 기준금액은 2억 5천만원의 30%인 7,500만원이므로 6억 5천만원 전부가 증여재산가액이 됩니다. 사유 발생일 가액에 개발 효과가 반영되지 않았으면 공시지가가 없는 토지처럼 따로 평가합니다.

처음 증여세를 냈으면 끝난 것 아닌가요?

처음 받은 2억원에 대한 증여세와 개발로 오른 이익에 대한 증여세는 과세 대상이 다릅니다. 처음 증여세를 신고·납부했어도 재산가치증가사유가 생기면 그 이익에 대해 따로 신고해야 하고, 신고하지 않으면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다.

신고기한을 놓쳤더라도 세무서가 결정할 것을 미리 알기 전에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세가 줄어듭니다. 신고기한이 지난 뒤 1개월 안이면 50%, 3개월 안이면 30%, 6개월 안이면 20%를 감면합니다. 해명자료 제출 안내를 받은 뒤라면 감면이 어렵다고 보고 대응 방향을 정합니다.

사유가 생기기 전에 땅을 팔았다면 판 날을 사유 발생일로 보고 이익을 계산합니다. 개발 기대감이 반영된 값에 팔았다면 그 차익이 문제 될 수 있으므로, 양도 전에 부모 자금으로 산 재산인지부터 확인합니다.

재산가치 증가 증여세 대응 순서

• 취득 경위 정리 - 취득일, 자금 출처, 부모 대여·담보 여부를 서류로 모읍니다.
• 사유와 발생일 확인 - 세무서가 무엇을 재산가치증가사유로, 언제를 발생일로 잡았는지 확인합니다.
• 이익 재계산 - 감정가액, 통상 상승분, 공사비 같은 기여분 자료로 이익과 기준금액을 다시 계산합니다.
• 해명자료 제출 - 자력 여부와 정보 제공 여부를 다투는 소명서를 기한 안에 냅니다.
• 불복 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 자금의 성격과 재산가치증가사유·발생일을 어떻게 보느냐에 따라 세액이 크게 달라집니다. 법무법인 윤성은 재산가치 증가 이익 증여세의 소명과 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모에게 땅을 직접 받은 게 아니라 돈을 받아 샀는데도 해당하나요?
  해당할 수 있습니다. 특수관계인에게 증여받거나 빌린 돈, 특수관계인 재산을 담보로 빌린 돈으로 재산을 산 경우도 대상입니다. 다만 자녀가 직업·소득·재산으로 보아 스스로 개발할 수 있었다면 적용되지 않습니다.
• 땅을 산 지 6년 만에 개발이 되었으면 어떻게 되나요?
  취득일부터 5년이 지난 뒤 생긴 사유로 얻은 이익은 이 조항으로 과세되지 않습니다. 5년은 취득일부터 인가·허가일 등 사유 발생일까지로 셉니다. 다만 거짓이나 부정한 방법으로 증여세를 줄인 것으로 인정되면 기간 제한 없이 적용됩니다.
• 오른 금액 전체에 증여세가 붙나요?
  사유 발생일 가액에서 취득가액, 통상적인 가치 상승분, 본인이 지출한 기여분을 뺀 금액이 이익입니다. 이 이익이 세 금액 합계의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 이익 전부가 과세됩니다.
• 개발되기 전에 땅을 팔았으면 괜찮은가요?
  그렇지 않습니다. 재산가치증가사유가 생기기 전에 팔았다면 판 날을 사유 발생일로 보고 이익을 계산합니다. 개발 기대감으로 오른 값에 팔았다면 그 차익이 과세 대상인지 따져 봐야 하므로, 팔기 전에 취득 경위부터 확인합니다.
• 아파트 준공일을 기준으로 과세하면 다툴 수 있나요?
  다툴 여지가 있습니다. 법원은 회사 주식을 증여받은 뒤 그 회사가 지은 아파트의 준공일을 재산가치증가사유 발생일로 본 과세를 위법하다고 보았습니다. 사유와 발생일을 무엇으로 잡았는지 고지서 근거를 먼저 확인합니다.
• 신고를 하지 않고 있다가 고지를 받으면 가산세가 붙나요?
  사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하지 않으면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다. 해명 안내를 받기 전에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세 감면을 받을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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