취득세·보유세

사용승인 전에 신축 건물을 신탁하거나 팔면 취득세는 누가 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

신축 건물 취득세는 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날 당시의 소유자가 냅니다. 사용승인 신청이나 보존등기만으로는 납세의무가 생기지 않습니다. 대법원 2020두49997 판결로 취득 시기와 신탁·양도 시 납세의무자, 신고·경정청구 기한을 정리했습니다.

사용승인일(그 전에 사실상 사용했다면 그 사용일) 당시의 건물 소유자가 신축 건물 취득세를 냅니다. 그 전에 건물이 다 지어져 사용승인을 신청했거나 보존등기를 마쳤더라도 취득세 납세의무는 아직 생기지 않습니다. 따라서 사용승인 전에 건물을 신탁하거나 넘겼다면, 사용승인 당시 소유자인 수탁자나 양수인이 납세의무자가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B사는 신탁회사로, 2025. 2. 시행사와 신축 중인 오피스텔에 관한 담보신탁계약을 맺고 소유권이전등기와 신탁등기를 받았습니다. 시행사는 그보다 앞서 사용승인을 신청했고, 건물에는 채권자의 가압류 촉탁으로 시행사 명의 보존등기도 되어 있었습니다. 사용승인은 2025. 4. 났고, B사는 2025. 6. 취득세를 신고·납부했습니다. B사 담당자는 신탁계약서에는 제세공과금을 위탁자가 부담한다는 조항도 있었습니다. B사 담당자는 2025. 9. 건물을 지은 것은 시행사이니 경정청구로 돌려받을 수 있느냐고 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신축 건물은 언제 취득한 것으로 보나요?

건물을 지어 취득하는 경우 사용승인서를 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날이 취득일입니다. 사용승인 전에 임시사용승인을 받았으면 그날이고, 사용승인을 받을 수 없는 건물은 사실상 사용이 가능한 날입니다. 준공검사 증명서나 준공인가증도 사용승인서에 포함됩니다.

매매·증여처럼 승계취득은 취득일 전에 등기하면 등기일에 취득한 것으로 보지만, 이 규정은 건축에 의한 취득(시행령 제20조 제6항)에는 적용되지 않습니다. 그래서 신축 건물은 보존등기를 먼저 해도 취득일이 앞당겨지지 않습니다. 판결 당시 조문(구 시행령 제20조 제13항)은 현행 제14항으로 옮겨졌고 내용은 같습니다.

대법원은 누구를 납세의무자로 보았나요?

사안에서 건축주인 시행사들은 2017. 3. 31. 사용승인을 신청했고, 2017. 4. 17. 가압류 촉탁으로 시행사 명의 보존등기가 되었습니다. 시행사는 2017. 4. 21. 신탁회사와 신탁계약을 맺고 소유권이전등기와 신탁등기를 해 주었고, 사용승인은 2017. 6. 26. 났습니다. 취득세를 낸 신탁회사는 납세의무자가 시행사라며 경정청구를 했으나 거부되었고, 원심은 건물 요건을 갖춘 때 시행사에게 납세의무가 생겼다며 신탁회사 손을 들었습니다.

대법원은 “건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인일과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 그 건축물의 취득일이 되고, 당시의 건축물 소유자가 취득세 등의 납세의무자에 해당한다고 보아야 한다.”라고 판단했습니다. 사용승인 신청이나 보존등기만으로는 납세의무가 성립하지 않는다며 원심을 파기환송했습니다.

사용승인 전에 건물을 넘기면 무엇을 따져야 하나요?

사용승인일에 누가 소유자인지가 결론을 가릅니다. 위탁자에서 수탁자로 신탁재산을 넘기는 것은 신탁등기가 함께 된 경우 취득세가 비과세되지만, 그 뒤 사용승인 때 생기는 신축 취득세는 그때 소유자인 수탁자 몫이 될 수 있습니다. 신탁계약에서 세금 부담을 위탁자에게 지우기로 했더라도 그것은 당사자 사이의 정산 문제이고, 과세관청에 대한 납세의무자를 바꾸지는 않는다고 볼 수 있습니다.

공사 중인 건물을 팔거나 공사대금 대신 넘기는 경우도 같습니다. 계약서에 소유권 이전 시점과 사용승인 일정, 취득세 부담 주체를 함께 적어 두어야 뒤에 다툼이 줄어듭니다.

취득세를 잘못 낸 쪽은 어떻게 돌려받나요?

신고·납부한 사람은 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 과세관청은 청구받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 그 기간에 통지가 없으면 다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다. 거부 통지를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 하거나, 이의신청 없이 심판청구로 갈 수 있습니다.

경정청구서에는 사용승인일과 그날의 등기부, 신탁원부를 붙여 소유자가 누구였는지를 날짜 순서로 보여 주어야 합니다. 원래 납세의무자에게 새로 부과될 수 있는지는 부과제척기간 문제로 따로 남습니다.

신축 건물 취득세 대응 순서

• 사용승인 일정 확인 - 사용승인일과 임시사용승인일, 실제 입주·사용일을 확인합니다.
• 그날의 소유자 확정 - 등기부와 신탁원부, 매매계약서로 그 시점 소유자를 정리합니다.
• 신고·납부 - 취득일부터 60일 안에, 등기를 먼저 하려면 접수일까지 냅니다.
• 경정청구 검토 - 납세의무자가 아닌데 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 합니다.
• 이의신청·심판청구 - 부과나 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다.

사용승인 전 보존등기가 된 신축 건물을 둘러싼 소유권 다툼은 「잔금을 안 준 매수인 명의로 보존등기까지 된 신축 건물, 계약 해제하고 건축주 명의를 되찾을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용승인일과 그날의 등기·신탁 관계, 계약상 세금 부담 약정에 따라 누가 얼마를 내는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신축·신탁 부동산 취득세 검토와 경정청구, 지방세 불복과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임시사용승인을 받으면 그날 취득한 것으로 보나요?
  네. 사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받았다면 그 임시사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날이 취득일입니다. 그날부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다.
• 사용승인 전에 입주하면 취득일이 앞당겨지나요?
  사실상 사용일이 사용승인일보다 빠르면 그 사용일이 취득일입니다. 입주나 영업을 먼저 시작했다면 그날을 기준으로 신고기한을 계산해야 합니다.
• 위탁자가 수탁자에게 건물을 신탁하면 취득세가 나오나요?
  신탁등기가 함께 된 신탁으로 위탁자에서 수탁자에게 신탁재산을 넘기는 것은 취득세 비과세입니다. 다만 신축 건물의 원시취득에 따른 취득세는 별개로 사용승인 당시 소유자에게 생깁니다.
• 납세의무자가 아닌데 취득세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 청구일부터 2개월 안에 통지가 없으면 그다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.
• 보존등기를 먼저 하면 그날 취득한 것으로 보나요?
  아닙니다. 취득일 전 등기를 등기일 취득으로 보는 규정은 무상·유상 승계취득과 연부취득에만 적용되고, 건축에 의한 취득에는 적용되지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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