세금

경매가 진행되는 회사 부동산, 언제부터 업무무관 비용 부인을 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.19 갱신

경매 진행만으로 보유기간 전체가 업무무관 부동산에서 빠지지는 않습니다. 민사집행법에 따른 경매 진행과 최초 경매기일부터 5년 미경과를 함께 확인해야 합니다. 신청일·개시결정일을 기일과 구분해야 하며, 경매 중인 회사 소유 부동산과 채권 회수를 위해 낙찰받은 부동산도 다른 문제입니다.

경매 진행만으로 보유기간 전체가 업무무관 부동산에서 빠지지는 않습니다. 민사집행법에 따른 경매 진행과 최초 경매기일부터 5년 미경과를 함께 확인해야 합니다. 신청일·개시결정일을 기일과 구분해야 하며, 경매 중인 회사 소유 부동산과 채권 회수를 위해 낙찰받은 부동산도 다른 문제입니다.

회사가 팔려고 경매를 신청한 날부터 계산하나요?

해당 예외의 문언은 최초의 경매기일을 기준으로 합니다. 경매신청과 개시결정, 기일 지정 및 실제 진행은 서로 다른 절차이므로 신청서 접수일만으로 5년의 시작을 정할 수 없습니다. 서류 제목에 경매라는 단어가 있다는 것만으로는 필요한 사실이 확인되지 않습니다.

법원 사건번호와 대상 부동산을 먼저 맞추고 최초 기일에 관한 통지·기록을 확인해야 합니다. 기일이 변경·연기됐거나 지정 뒤 취소된 경우에는 최초 경매기일을 어느 날로 볼지 기록의 내용과 경과를 대조할 필요가 있습니다. 이 글은 그런 변경 사건의 날짜를 일률적으로 확정하는 기준을 제시하는 것은 아닙니다.

최초 기일 전 기간에 적용할 수 있는 다른 예외가 있었는지도 별도 확인해야 합니다. 최초 기일이 늦었다고 앞선 모든 기간이 당연히 업무무관인 것은 아닙니다. 반대로 경매를 신청했다고 취득일부터 모두 예외라고 단정해서도 안 됩니다.

경매가 오래 끌리면 유찰될 때마다 5년이 다시 시작되나요?

그렇지 않습니다. 규정은 매 기일이 아니라 최초 기일을 기준으로 합니다. 같은 경매절차에서 유찰돼 다음 기일이 잡혀도 시작일을 뒤로 옮길 수는 없습니다. 채권자가 여러 명이거나 절차가 복잡하다는 사정만으로 문언상 기간이 늘어나는 것도 아닙니다.

같은 부동산에 새 사건번호가 부여됐다고 바로 새로운 5년이 생긴다고 설명하는 것도 위험합니다. 기존 사건과 새 절차의 관계, 취하·종결 및 중복 경매의 경과를 확인해야 합니다. 사건번호 변경만으로 기간을 갱신하는 해석은 이 조문의 최초 기일이라는 제한을 놓칠 수 있습니다.

경매기간을 계산한 표에는 기일뿐 아니라 취하, 정지와 재개, 매각 및 소유권 이전까지 기록하는 편이 좋습니다. 장기간 보유했더라도 규정상 5년 한도가 지난 기간은 별도 검토가 필요합니다. 다른 예외 사유가 있다면 근거와 기간을 따로 제시해야 합니다.

경매가 끝나도 원래 5년까지는 계속 예외인가요?

경매가 진행 중인 부동산이라는 요건과 최초 기일 후 5년 미경과라는 요건은 함께 확인해야 합니다. 기일로부터 5년 안이라는 사실만으로 경매 종료 뒤 기간까지 자동으로 포함되는 것은 아닙니다. 절차가 실제로 어떤 상태인지가 중요합니다.

매각과 소유권 이전이 끝났다면 회사의 보유기간도 끝나는지 확인해야 합니다. 경매가 취하됐다면 그 뒤 회사가 어떤 용도로 사용했는지 살펴야 합니다. 절차가 중단된 경우에는 중단 원인과 법적 상태가 다를 수 있으므로 경매가 계속 중이라고 표현한 자료의 근거를 대조해야 합니다.

과세관청이 특정 기간을 업무무관으로 보았다면 경매 예외가 적용되는 시작과 끝을 잘라 제시해야 합니다. 예외 기간과 실제 사용기간을 한꺼번에 전체 보유기간으로 확대하면 반박이 쉬워집니다. 회사의 경매 진행표와 장부상 자산 보유내역을 날짜별로 연결하는 것이 필요합니다.

채권을 회수하려고 낙찰받은 부동산도 같은 예외인가요?

별도의 규정을 먼저 보아야 합니다. 저당권 실행 등 채권을 변제받기 위해 취득한 부동산에는 취득일부터 5년 미경과라는 다른 예외가 있습니다. 자기 소유 부동산이 경매 중인 상황과, 회사가 채권 회수를 위해 다른 부동산을 취득한 상황은 기준 사실이 다릅니다.

따라서 채권 회수 자료와 취득 원인을 확인해야 합니다. 경매로 샀다는 사실만으로 모든 취득이 채권 변제 목적이었다고 단정할 수 없습니다. 원래 채권의 존재, 담보관계와 대금 결제·배당 자료가 그 목적을 설명하는 근거가 됩니다. 투자 목적으로 산 부동산까지 같은 이유로 처리해서는 안 됩니다. 조세심판원도 다른 채권자의 근저당권 실행 경매에서 토지를 낙찰받은 법인의 주장을 받아들이지 않았습니다. 법인이 건넨 돈을 대여금보다 공동소유를 위한 투자금으로 보았기 때문입니다.

두 규정에 모두 5년이라는 기간이 등장해도 기산일을 합치거나 더해 계산하는 방식은 피해야 합니다. 보유·집행 단계별로 어느 조항이 어떤 기간에 적용되는지 나누어야 합니다. 해당하지 않는 기간에는 일반 유예기간이나 다른 예외가 있는지 검토합니다.

예외가 되면 매각차익 추가 법인세도 빠지나요?

업무무관 부동산과 비사업용 토지의 과세는 다른 제도입니다. 이 예외는 업무무관 자산 관련 비용과 지급이자 판단의 출발점이지 토지 양도소득 추가 법인세를 모두 없애는 규정이 아닙니다. 경매로 강제 매각됐다는 사정만으로 양도와 과세가 없어지는 것도 아닙니다.

양도 시 비사업용 토지인지는 법인세법 제55조의2와 하위 규정으로 따로 검토합니다. 예를 들어 채권 변제를 위해 취득한 토지는 그 판정에서 취득일부터 2년 동안만 비사업용으로 보지 않습니다. 업무무관 판단의 5년과 기간이 다릅니다. 업무무관에서 빠졌다는 한 줄의 검토 결과를 그대로 복사해 다른 세금의 예외 근거로 제출하지 마십시오.

기간 구분은 「부동산매매업 법인이 유예기간 지나 판 땅, 취득일부터 전부 업무무관인가요?」의 주업 법인 문제와도 다릅니다. 경매 진행 요건을 주장하는지, 매매업 법인의 직접 사용을 주장하는지에 따라 필요한 증거가 달라집니다. 같은 부동산이라도 주장의 근거를 구별해야 합니다.

경매 중 부동산 비용 부인 대응 순서

1. 법원이 경매를 진행한 부동산과 회사 자산 목록의 지번·지분·면적을 맞춥니다.
2. 신청일, 개시결정일, 최초 기일 및 이후 종료·취하 내역을 구분합니다.
3. 경매 진행 요건과 최초 기일부터 5년의 범위를 연도별로 나눕니다.
4. 해당 기간과 실제 비용·차입금 이자 자료를 연결해 부인 범위의 과다 여부를 확인합니다.
5. 양도 시 추가 과세와 다른 예외는 별도의 근거로 검토합니다.

법원 기록이 일부 없으면 확인되지 않은 날짜를 임의로 채우지 말고 필요한 기록부터 확보해야 합니다. 날짜 하나가 다른 사업연도의 비용 인정 범위를 바꿀 수 있습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공매도 같은 조항에 있나요?
  국세징수법에 따라 공매가 진행 중인 부동산도 규정에 포함됩니다. 최초 공매일 등 해당 절차의 기록으로 요건을 확인해야 합니다. 경매와 공매의 서류 명칭·진행 경과를 혼용하지 않아야 합니다.
• 저당권만 설정돼 있어도 경매 진행인가요?
  담보권의 존재와 경매가 진행 중이라는 사실은 다릅니다. 실제 집행절차를 확인해야 합니다. 사건번호와 법원 진행기록에서 경매의 개시·기일·종료 상태를 확인해야 합니다.
• 회사 부동산 일부 지분만 경매 중이면 전부가 빠지나요?
  집행 대상과 예외를 주장하는 자산 범위를 맞춰야 합니다. 일부 지분의 자료로 전체 자산을 자동 제외하지 않습니다. 등기부상 지분과 집행 대상 명세를 나란히 대조하는 것이 필요합니다.
• 소유권 소송이 진행 중이면 경매 없이도 예외인가요?
  소유권 소송과 법원의 사용금지 등에 관한 별도 조항이 있습니다. 소송이 있다는 사실만으로 경매 예외와 같은 요건을 적용하지 않습니다. 법원의 사용금지와 소송 진행 경과 등 해당 조항의 조건을 확인해야 합니다.
• 경매 중에도 회사가 직접 사용한 기간은 어떻게 하나요?
  실제 직접 사용 여부와 예외 기간을 나누어 검토해야 합니다. 동일 기간을 이중으로 계산할 필요는 없습니다. 사용 장소·기간을 입증할 임대·영업·현장 자료를 보존해야 합니다.
• 수선비를 모두 부인했다면 경매결정문만 내면 되나요?
  결정문 외에 해당 비용의 발생 시기와 대상 자산을 연결해야 합니다. 예외가 적용되는 기간과 비용의 사업 관련성도 확인해야 합니다. 경매 예외가 모든 비용의 지출 사실까지 대신 증명하는 것은 아닙니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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