온라인 신문 광고도 무조건 일간신문 공고인가요?

온라인 광고라는 사정만으로 결정되지 않습니다. 규정이 요구하는 일간신문과 보급지역·게재 사실에 해당하는지 확인해야 합니다. 실제 게재 지면과 매체의 성격을 확인할 수 있는 자료를 남기는 것이 좋습니다.

중개업소 전속계약을 맺었으면 공고를 갈음하나요?

그 계약만으로 법정 신문공고 요건을 대신하지는 못합니다. 매각 노력의 자료와 규정상 예외 요건은 구분해야 합니다. 중개계약서와 별개로 공고 요건을 갖춘 증빙이 있는지 확인해야 합니다.

여러 필지를 묶어 팔 때도 필지별 자료가 필요한가요?

필요합니다. 묶음 가격과 공고 대상이 실제 보유 자산 중 어디에 해당하는지 연결할 수 있어야 합니다. 공고에 빠진 자산까지 같은 매각 조건이 적용됐다고 단정해서는 안 됩니다.

공고비용을 지급한 날부터 1년을 계산하나요?

공고비 지급일이 아니라 실제 공고일을 기준으로 합니다. 공고일이 서로 다르면 최초 공고일을 확인합니다. 신문별 실제 게재일을 회차별로 정리해야 기간을 잘못 늘리는 일을 막을 수 있습니다.

시가 이하라는 감정서가 있으면 모든 요건이 끝나나요?

아닙니다. 감정의 기준시점과 평가 대상뿐 아니라 신문·기간·대금 조건도 충족해야 합니다. 가격과 지급 조건을 적은 실제 공고문도 함께 확보해야 합니다.

직전 공고가 9억원이면 다음에는 얼마 이하인가요?

가격 인하 조건만 계산하면 8억1천만원 이하입니다. 나머지 공고·기간·대금 조건도 별도로 확인해야 합니다. 계산 결과는 공고 조건 확인용이며 시가나 최종 세액을 확정하는 금액은 아닙니다.

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팔리지 않는 법인 부동산, 신문에 매각공고만 내면 업무무관에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.19 갱신

매각공고만으로는 부족합니다. 신문 수와 공고 기간, 예정가격, 대금 결제 조건 및 공고 후 기간을 함께 갖춰야 업무무관 부동산 예외를 검토할 수 있습니다. 중개업소나 인터넷 광고 자료만으로 법정 공고를 대신할 수 없으며, 재공고라면 직전 가격의 인하 조건도 확인해야 합니다.

공고를 내기 전

매각 조건을 정한 의사결정 자료와 실제 공고문을 대조하십시오. 요건을 빠뜨린 공고를 나중에 내부 확인서로 보충하기보다 공고 단계에서 가격과 지급 조건을 분명히 하는 것이 중요합니다.

어떤 신문에 며칠 동안 공고해야 하나요?

전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 매각을 3일 이상 공고해야 합니다. 회사 홈페이지나 부동산 플랫폼의 노출 기간은 이 신문공고 요건과 다른 사실입니다. 매각할 의사가 있었다는 점을 설명할 자료는 되지만 곧바로 조문상 공고가 되는 것은 아닙니다.

신문별 게재일과 지면, 발행 형태 및 보급지역을 확인할 수 있는 자료를 남겨야 합니다. 견적서나 광고비 지급내역만으로 어떤 내용이 실제로 게재됐는지 확인하기 어려울 수 있습니다. 게재확인서와 전체 공고 지면을 함께 보존하는 편이 좋습니다.

신문마다 공고일이 다르면 기간 계산에서는 최초의 공고일을 기준으로 합니다. 가장 늦게 광고한 날을 골라 1년을 새로 계산해서는 안 됩니다. 동일한 부동산의 최초 공고와 후속 공고인지, 대상 필지나 조건이 달라진 새로운 제안인지도 자료를 통해 구분해야 합니다.

비싸게 내놓거나 잔금을 빨리 받는 조건도 괜찮나요?

법정 조건을 확인해야 합니다. 매각예정가격은 법인세법 제52조의 시가 이하이어야 합니다. 또 매각대금의 70% 이상을 계약 체결일부터 6개월 이후에 결제하는 조건이어야 합니다. 매각 시도 자체뿐 아니라 가격과 자금 결제 구조까지 조문이 정하고 있습니다.

장부가액보다 낮게 공고했다고 시가 이하라는 사실이 자동으로 확인되지는 않습니다. 취득가격과 현재 시가의 기준시점이 다를 수 있으므로 공고 당시 가격의 근거를 확보해야 합니다. 시가를 낮게 보려고 비교가 어려운 거래 하나만 선택하거나 평가기준일이 다른 자료를 그대로 쓰지 않도록 해야 합니다.

대금 조건도 전체 금액과 각 지급일을 맞춰 보아야 합니다. 계약금·중도금·잔금이라는 이름보다 실제 비율과 지급시기가 중요합니다. 공고한 조건과 달리 단기간에 대금 대부분을 받기로 약정했다면 문제가 될 수 있습니다. 그 차이가 요건 판단에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

공고 후 1년이 지났는데 아직 안 팔리면 어떻게 하나요?

최초 공고일로부터 1년이 지나지 않았거나 1년 이내에 매각계약을 체결한 부동산이 규정의 대상입니다. 공고한 사실이 있다는 이유로 매각될 때까지 무기한 예외가 유지되는 것은 아닙니다. 실제 계약 체결일과 공고일을 먼저 비교해야 합니다.

계약 체결과 잔금 지급·등기 이전은 다른 단계입니다. 조문이 1년 안에 요구하는 행위를 실제로 했는지 확인해야 합니다. 의향서나 조건 협의 문서가 구속력 있는 매각계약인지도 검토해야 합니다. 제목이 매매계약서라는 이유만으로 실체가 없는 문서를 계약 체결로 처리할 수는 없습니다.

계약이 나중에 해제됐거나 대상을 일부 바꿨다면 별도의 사실 판단이 남습니다. 이 예외는 한 번 공고한 흔적만 보는 제도가 아닙니다. 실제 매각 추진 경위, 상대방과 주고받은 문서, 조건 변경 시점을 함께 보존해야 합니다. 해제된 계약 하나로 이후 모든 기간이 보호된다고 단정해서는 안 됩니다.

매년 다시 공고할 때 가격을 그대로 두어도 되나요?

재공고 예외에는 추가 조건이 있습니다. 최초 공고의 요건을 갖춘 부동산을 매년 다시 공고해야 합니다. 이때 직전 공고의 매각예정가격에서 10%를 뺀 금액 이하로 낮춰야 합니다. 재공고일부터 1년이 지나지 않았거나 그 안에 매각계약을 체결해야 한다는 기간 조건도 확인해야 합니다.

매각공고 조건 점검

구분	핵심 요건
신문과 기간	전국 일간신문 포함 3개 이상·3일 이상
가격과 결제	시가 이하·70% 이상을 계약 6개월 이후 결제
최초 공고	1년 미경과 또는 1년 내 매각계약
재공고	직전 예정가격보다 10% 이상 인하·기간 확인

출처 - 법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제27호·제28호

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해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.

중개업소나 인터넷 광고만 했나요?
법정 신문공고 요건과 구별합니다.
법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제27호·제28호
재공고 가격을 직전 공고와 비교했나요?
10% 인하와 같은 지급 조건의 유지 여부를 확인합니다.
법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제27호·제28호
공고 후 1년이 지났나요?
그 안에 체결한 계약 또는 재공고의 적법한 기간 근거를 찾습니다.
법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제27호·제28호

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10%를 낮추는 기준은 처음 취득가액이 아니라 직전 매각공고의 예정가격입니다. 직전 공고가 10억원이라면 다음 재공고는 9억원 이하인지 확인합니다. 그 다음 회차도 바로 앞 공고가격을 기준으로 다시 비교합니다. 이는 법정 공고가격 조건의 계산이며 적정 시가나 실제 세액을 확정하는 예시는 아닙니다.

재공고에서는 신문 수·공고 기간과 원래의 가격·대금 조건을 함께 유지하는지도 점검해야 합니다. 가격만 내리고 대금의 대부분을 6개월 전에 받는 것으로 바꿨다면 제27호 각 목을 갖췄는지 다시 보아야 합니다. 매년 공고했다는 한 줄의 경위서보다 회차별 공고문과 조건표가 필요합니다.

예외가 인정되면 부동산 관련 세금은 모두 없어지나요?

아닙니다. 이 글의 예외는 법인세법 시행령 제49조의 업무무관 부동산 판단에 관한 것입니다. 토지를 양도할 때 적용되는 비사업용 토지 추가 과세나 재산세의 토지 구분은 각 규정에 따라 별도로 판단해야 합니다. 비사업용 토지 판정에도 같은 신문공고 규정이 있습니다. 다만 공고 후 1년 안에 매각계약을 맺은 경우에만 최초 공고일을 양도일로 보아 판정합니다. 공고 후 1년이 지나지 않았다는 사정만으로 보호되는 구조가 아니므로 요건을 따로 확인해야 합니다.

차입금 이자와 유지관리비의 부인 여부도 관련 법률관계와 실제 기간을 계산해야 합니다. 예외에 해당하지 않는 기간이 있거나 여러 부동산 중 일부만 요건을 갖췄다면 총액을 한꺼번에 제외해서는 안 됩니다. 공고 대상의 지번·면적과 실제 보유 자산 목록을 맞춰야 합니다.

주업 법인의 기간 문제는 「부동산매매업 법인이 유예기간 지나 판 땅, 취득일부터 전부 업무무관인가요?」에서 따로 다룹니다. 매각공고 예외와 매매업 주업 요건은 서로 다른 근거이므로 어느 조항을 주장하는지 분명히 해야 합니다.

법인 부동산 매각공고 대응 순서

자산 목록에서 공고 대상 필지와 건물, 포함 면적을 특정합니다.
신문별 보급지역·게재일·게재 내용을 원본 지면으로 확인합니다.
공고 당시 시가 근거와 예정가격, 대금 70% 및 6개월 조건을 맞춥니다.
최초 공고와 재공고를 회차별로 나누어 1년 및 가격 인하 요건을 계산합니다.
예외가 미치는 기간과 다른 세목의 판단을 분리해 과세관청의 부인 사유에 대응합니다.

자료는 실제 공고한 내용과 거래 경과를 그대로 남겨야 합니다. 공고 후에 조건표를 고쳐 처음부터 같은 조건이었던 것처럼 만드는 방식으로 요건을 채울 수는 없습니다.

실무상 착안점

매각공고 예외는 매물을 공개했는지가 아니라 어떤 조건으로 언제 공고했는지를 입증하는 문제입니다. 신문 지면 없이 광고대행사 청구서만 남아 있으면 가격과 지급 조건을 재현하기 어렵습니다.

재공고가 여러 번이면 회차별 최초 게재일, 직전 예정가격, 새 예정가격과 계약 체결 여부를 한 표로 맞추는 것이 유용합니다. 취득가액을 기준으로 매년 같은 금액만 내리는 계산과 직전 공고가격에서 10%를 낮추는 계산은 다릅니다.

시가 이하 조건은 낮은 가격이면 모두 유리하다는 뜻이 아닙니다. 공고 당시 시가의 근거와 실제로 체결한 계약 조건을 함께 보존해야 요건 충족과 거래의 진정성을 설명할 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 세금

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

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