양도소득세

새로 산 집이 재건축 관리처분을 받으면 옛집 처분기한이 늘어나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 옛집을 가진 상태에서 산 새집이 나중에 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권이 됐더라도 옛집 처분기한은 늘어나지 않습니다. 완공 후 3년까지 기한을 늘려 주는 특례는 처음부터 조합원입주권을 산 경우에만 적용되기 때문입니다. 새집을 산 날부터 처분기한 안에 옛집을 팔 수 있는지부터 확인해 보십시오.

새집이 재건축에 들어가 당장 입주할 수 없게 됐어도 옛집 처분기한은 그대로 흘러갑니다. 입주권 특례의 연장 기한을 기대하고 옛집 매도를 미루면 기한을 넘길 수 있으므로 지금 남은 기간부터 계산해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2018년 산 아파트에 살면서 2024년 3월 조정대상지역이 아닌 지역의 낡은 아파트를 샀습니다. 그 아파트가 2025년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권이 됐고 완공은 2029년 예정입니다. K씨는 입주권 특례처럼 새 아파트 완공 후 3년까지 살던 집을 팔아도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새집이 입주권으로 바뀌면 처분기한이 늘어나나요?

아니요, 처분기한 연장 특례는 1주택을 가진 세대가 조합원입주권을 취득한 경우를 위한 것이어서 주택을 산 뒤 그 주택이 입주권으로 바뀐 경우에는 적용되지 않습니다. 이 경우 옛집은 일반적인 일시적 2주택 처분기한 안에 팔아야 합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제156조의2 제4항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득해 1주택과 1조합원입주권을 갖게 된 경우를 정합니다. K씨는 입주권을 산 것이 아니라 주택을 샀으므로 이 조항이 정한 경우에 해당하지 않습니다.

조합원입주권은 관리처분계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. K씨의 입주권은 이미 가진 주택이 관리처분으로 바뀐 것이어서 새로 입주권을 취득했다고 보지 않습니다.

그러면 옛집은 언제까지 팔아야 하나요?

옛집은 새집을 산 날부터 처분기한 안에 팔아야 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 옛집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 샀어야 하는 요건도 함께 갖춰야 합니다.

• 조정대상지역 옛집 + 조정대상지역 새집 - 새집 취득일부터 2년(조정대상지역 공고일 이전에 새집 계약금을 낸 사실이 확인되면 제외)
• 그 밖의 경우 - 새집 취득일부터 3년

예시의 K씨는 비조정 지역 아파트를 2024년 3월에 샀으므로 3년 기한이 적용되어 2027년 3월까지 살던 집을 팔아야 합니다. 이 기간 구분은 2026. 10. 1. 시행 개정으로 생겼습니다. 2년은 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우에 적용되고, 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전처럼 3년입니다.

입주권 특례는 어떤 경우에 적용되나요?

1주택을 가진 세대가 처음부터 조합원입주권을 산 경우에는 두 가지 특례가 있습니다. 입주권 취득일부터 3년 안에 옛집을 팔거나, 3년이 지나더라도 아래 요건을 모두 갖추면 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

• 입주 요건 - 재건축·재개발로 완성된 주택에 완성 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다.
• 양도 시기 - 옛집을 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 팔아야 합니다.

입주권 취득일부터 3년 안에 옛집을 파는 경우는 같은 조 제3항이 정하고, 이때도 옛집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 입주권을 샀어야 합니다. 두 특례 모두 신고기한 안에 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 내야 합니다.

이 요건은 입주권을 취득해 1주택과 1조합원입주권을 갖게 된 경우를 전제로 하므로, 주택을 산 뒤 관리처분을 받은 K씨에게는 같은 기한을 적용할 수 없습니다. 거주 요건까지 맞춰 둔 계획이라도 처음 취득한 것이 주택이면 이 특례가 적용되지 않습니다.

옛집 자체의 비과세 요건은 무엇인가요?

처분기한을 지키더라도 옛집은 보유기간 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상이 필요합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

새집 관리처분 시 옛집 양도 대응 순서

• 취득 형태 확인 - 새집을 주택으로 샀는지, 관리처분 뒤 조합원입주권으로 샀는지 매매계약서와 관리처분인가일로 확인합니다.
• 처분기한 계산 - 새집 취득일 현재 두 집의 조정대상지역 여부로 2년 또는 3년 마감일을 계산합니다.
• 옛집 매도 일정 - 마감일 전에 잔금을 받도록 매도 계약 일정을 잡습니다.
• 신고 - 판 뒤 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 합니다.
• 사후 대응 - 기한을 넘기고 비과세로 신고했다면 결정 전에 수정신고를, 부과처분을 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새집을 관리처분계획인가 뒤에 샀거나 옛집도 재건축 대상인 경우에는 적용 조항이 달라질 수 있어 사업 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 주택의 1세대1주택 비과세 부인 처분에 대한 심판청구와 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음부터 입주권을 샀다면 기한이 늘어나나요?
  네. 1주택을 가진 세대가 조합원입주권을 산 경우에는 입주권 취득일부터 3년 안에 옛집을 팔거나, 완성된 주택에 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 살고 완성 전후 3년 안에 옛집을 팔면 특례를 받을 수 있습니다.
• 관리처분 직전에 산 집도 주택인가요?
  관리처분계획인가 전에 잔금을 치르고 산 집은 주택을 산 것으로 봅니다. 인가 뒤에 산 경우에는 조합원입주권을 산 것이 되어 적용 조항이 달라지므로 잔금일과 인가일을 비교해야 합니다.
• 새집에 세입자가 있어도 기한은 같나요?
  처분기한은 새집 취득일부터 세며 새집에 실제로 입주했는지와 관계없이 흐릅니다. 새집이 재건축에 들어가 입주할 수 없게 된 사정도 처분기한을 늘리는 사유가 되지 않으므로 마감일을 따로 관리해야 합니다.
• 기한을 넘기면 옛집 세금은 어떻게 되나요?
  처분기한을 넘겨 옛집을 팔면 1주택과 1조합원입주권 또는 2주택을 가진 상태의 양도가 되어 비과세 특례를 받기 어렵습니다. 장기보유특별공제를 반영해 과세될 경우의 세액을 미리 계산해 두고 매도 시기를 정합니다.
• 두 집이 모두 조정대상지역이면 기한은요?
  새집 취득일 현재 옛집과 새집이 모두 조정대상지역이고, 새집을 2026. 8. 4. 이후 취득해 2026. 10. 1. 이후 옛집을 팔면 처분기한은 2년입니다. 2026. 8. 3. 이전 취득·계약금 지급이나 공고일 이전 계약금 지급이 증명되는 경우와 그 밖의 경우는 3년입니다.
• 기한을 넘기고 비과세로 신고했다면요?
  세무서가 결정·경정하기 전이라면 과세표준수정신고서를 내 세액을 바로잡을 수 있고, 일찍 고칠수록 과소신고가산세 감면 폭이 큽니다. 결정 뒤에는 고지서 수령일부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.
• 부과처분을 다툴 수 있는 쟁점은 무엇인가요?
  새집 취득일과 관리처분인가일의 선후, 조정대상지역 해당 여부, 처분기한 계산이 주로 다투어집니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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