양도소득세

상가를 헐고 지은 집을 1년 안에 팔면 오래 가진 땅도 70% 세율인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 상가를 철거하고 지은 주택을 사용승인일부터 1년 안에 팔면 토지를 오래 보유했더라도 주택부수토지 부분에는 70% 단기 양도 세율이 적용됩니다. 국세청은 2023년 6월 27일 회신에서 양도 당시 주택부수토지로서 보유한 기간이 1년 미만이면 소득세법 제104조 제1항 제3호의 70% 세율을 적용한다고 보았습니다. 지금은 건축물대장의 사용승인일과 양도 예정일 사이가 1년과 2년 중 어디에 걸리는지부터 확인해 두십시오.

토지를 산 지 오래됐다는 사실만으로 기본세율이 적용되지는 않습니다. 다만 신축주택의 사용승인일부터 2년이 지난 뒤 팔면 토지와 건물 모두 단기 세율을 벗어나므로, 매도 시점을 조정할 여지가 있다면 그쪽이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 1월 지방 소도시의 근린생활시설 건물 3개 동과 그 부수토지를 샀습니다. 상가 임대가 잘되지 않자 2023년 가을 건물을 철거하고 그 자리에 단독주택을 지어 2024년 7월 사용승인을 받았습니다. 사정이 생겨 2025년 4월 주택과 토지를 함께 팔게 되었는데, 토지는 9년 넘게 보유했으니 토지분 양도소득에는 기본세율이 적용되리라 생각하고 신고를 준비하다가, 주택부수토지는 1년 미만 보유로 보아 70% 세율이 적용될 수 있다는 말을 듣고 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 상가를 헐고 지은 주택의 부수토지를 어떻게 해석했나요?

토지 전체 보유기간이 2년 이상이어도, 양도일 현재 주택부수토지로서 보유한 기간이 1년 미만이면 그 토지의 양도소득 과세표준에는 70% 세율이 적용된다고 보았습니다. 국세청은 사전-2023-법규재산-0389(2023. 6. 27.) 회신에서, 거주자가 근린생활시설 건물과 부수토지를 취득해 보유하다가 건물을 멸실하고 그 토지에 주택을 신축한 뒤 사용승인일부터 1년 안에 신축주택과 부수토지를 함께 양도한 사안에서 이렇게 답했습니다. 소득세법 제104조 제1항 제3호가 보유기간 1년 미만인 「주택(이에 딸린 토지 포함)」에 70%를 적용하도록 정하고 있고, 양도 당시 그 토지는 상가 부수토지가 아니라 주택부수토지이므로 주택부수토지로서의 보유기간을 기준으로 단기 세율을 판정한다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 신축주택의 사용승인일부터 1년이 지난 뒤 양도하거나 토지가 시행령상 주택부수토지 범위를 넘는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

단기 양도 세율은 지금 어떻게 되어 있나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법」은 주택과 그 부수토지, 조합원입주권, 분양권의 보유기간이 1년 미만이면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율을 적용합니다. 주택이 아닌 토지와 건물은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%입니다. 보유기간이 2년 이상이면 기본세율(6%부터 45%까지의 누진세율)로 돌아갑니다. 회신 당시 세율과 지금 세율은 같습니다.

• 주택·부수토지 1년 미만 - 70%
• 주택·부수토지 1년 이상 2년 미만 - 60%
• 일반 토지·건물 1년 미만 - 50%
• 일반 토지·건물 1년 이상 2년 미만 - 40%
• 2년 이상 - 기본세율

세율 판정의 보유기간은 원칙적으로 그 자산의 취득일부터 양도일까지입니다. 회신은 상가 부수토지였던 기간을 주택부수토지 보유기간에 넣지 않았으므로, 주택부수토지의 보유기간은 사실상 주택이 완성된 날부터 세게 됩니다. 자기가 지은 건물의 취득시기는 사용승인서 교부일이고, 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날입니다.

주택부수토지 범위는 어떻게 정해지나요?

주택이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지가 단기보유 세율 판정의 주택부수토지입니다. 도시지역 안의 토지는 수도권 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역 5배, 수도권 밖 5배이고, 도시지역 밖의 토지는 10배입니다. 이 배율을 넘는 부분은 단기보유 세율에서 말하는 주택부수토지에 들어가지 않습니다. 회신 사안처럼 지방 소도시의 넓은 대지라면 배율을 넘는 부분이 생길 수 있어 토지대장과 건축물대장의 면적을 먼저 맞춰 보아야 합니다.

상가 철거 후 신축주택 단기 양도 대응 순서

• 사용승인일 확인 - 건축물대장에서 사용승인일, 임시사용승인일, 실제 입주일을 확인합니다. 이 날이 주택부수토지 보유기간의 출발점이 됩니다.
• 양도 시점 조정 - 아직 팔기 전이라면 사용승인일부터 1년이 지나면 60%, 2년이 지나면 기본세율로 내려갑니다. 잔금일을 조정할 수 있는지 매수인과 먼저 협의합니다.
• 부수토지 범위 계산 - 주택 정착면적에 지역별 배율을 곱해 주택부수토지와 그 밖의 토지를 나누고, 각각 다른 세율이 적용되는지 확인합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 세율에 다툼이 있어도 신고 자체를 미루지 않습니다.
• 경정청구·심판청구 - 세무서가 70%를 적용해 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 스스로 70%로 신고했다가 다툴 사정이 생겼다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거 전 건물의 용도가 실제로 상가였는지, 신축 전에 토지를 주거용으로 사실상 사용한 기간이 있는지에 따라 건축물대장·사업자등록·공과금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 세율과 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 2년 넘게 가졌는데도 70%가 적용되나요?
  주택부수토지 부분은 그렇습니다. 소득세법은 보유기간 1년 미만인 주택과 그에 딸린 토지에 70% 세율을 적용하는데, 국세청은 상가 부수토지였던 기간을 주택부수토지 보유기간에 넣지 않았습니다. 토지 등기일이 아니라 양도 당시 주택부수토지로서 보유한 기간으로 판정합니다.
• 주택부수토지 보유기간은 언제부터 세나요?
  자기가 지은 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일입니다. 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날이고, 건축허가 없이 지은 건물은 사실상 사용일입니다. 회신 사안도 사용승인일부터 양도일까지가 1년 미만이었습니다.
• 사용승인 후 1년이 지나면 세율이 어떻게 되나요?
  주택과 부수토지의 보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율입니다. 사용승인일부터 2년이 지난 뒤 양도하면 단기 세율을 벗어나므로, 매도 일정을 조정할 수 있다면 잔금일을 그 뒤로 잡는 것이 세율 면에서 유리합니다.
• 대지가 넓으면 전부 주택부수토지인가요?
  아닙니다. 주택 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지만 주택부수토지입니다. 도시지역은 수도권 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 배율을 넘는 토지는 단기보유 세율의 주택부수토지에 들어가지 않으므로 세율을 따로 따져야 합니다.
• 양도소득세 예정신고는 언제까지 하나요?
  토지·건물을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 납세지 관할 세무서장에게 예정신고를 해야 합니다. 세율에 다툼이 있어도 신고기한은 연장되지 않으므로 먼저 신고하고 다투는 순서가 됩니다.
• 70%로 고지받았는데 다툴 수 있나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 사용승인 전 사실상 사용일이 있거나 배율을 넘는 토지 면적이 있으면 보유기간과 세율 적용을 다시 다툴 여지가 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고 심판청구를 바로 할 수 있습니다.
• 이미 70%로 신고했는데 돌려받을 길이 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 보유기간 기산일을 잘못 잡았거나 주택부수토지 범위를 넘는 토지를 모두 70%로 신고한 경우가 대상입니다. 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 통지해야 합니다.

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