양도소득세

세입자와 2년 뒤 1년 더 연장하고 새 세입자와 2년 계약하면 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 같은 세입자와 같은 조건으로 맺은 2년 계약과 1년 연장 계약을 합쳐 직전임대차계약으로 보고 새 세입자와 맺은 2년 계약을 상생임대차계약으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 있습니다. 국세청은 2023년 12월 27일 회신에서 1차와 2차 계약의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 본다고 답했습니다. 지금은 세 계약서의 보증금·월세 금액과 계약금 입금일을 나란히 적어 5% 이내 증가와 2년 임대 요건이 되는지부터 확인해 두십시오.

1년짜리 연장 계약이 끼어 있다고 해서 계약을 다시 쓰거나 세입자를 바꿀 필요는 없습니다. 연장 계약은 앞 계약과 합쳐 직전임대차계약이 되고, 그 뒤 계약이 상생 계약이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 12월 조정대상지역 아파트를 7억원에 사서 2023년 12월부터 세입자 B씨에게 보증금 4억원에 2년 전세를 주었습니다. 2025년 12월 B씨가 1년만 더 살겠다고 해 같은 보증금으로 1년 연장 계약을 썼고, 2026년 12월 B씨가 나간 뒤 새 세입자 C씨와 보증금 4억 1천만원에 2년 계약을 맺어 2028년 12월까지 임대할 예정입니다. A씨는 2년 거주 요건을 채운 적이 없어 상생임대주택 특례로 비과세를 받을 수 있는지, 1년 연장 계약이 어느 쪽에 붙는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 2년·1년·2년으로 이어진 계약을 어떻게 해석했나요?

2년 계약(1차)이 끝난 뒤 같은 세입자와 1년 연장 계약(2차)을 맺고, 그 뒤 다른 세입자와 새로 2년 계약(3차)을 맺었다면 1차와 2차의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로, 3차를 상생임대차계약으로 본다고 보았습니다. 국세청은 서면 회신(서면-2023-법규재산-3010, 2023. 12. 27.)에서 2018년 12월 조정대상지역 주택을 취득한 뒤 2020년 12월부터 2년, 2022년 12월부터 1년, 2023년 12월부터 2년으로 임대한 사안을 두고 이렇게 답했습니다. 질문자는 1년 연장 계약을 앞 계약과 합치는지, 뒤 계약과 합치는지 물었는데, 국세청은 같은 세입자와 같은 조건으로 이어진 1차·2차 계약을 하나의 직전 계약으로 묶고 새 세입자와의 3차 계약을 상생 계약으로 보았습니다. 시행령이 직전임대차계약의 임대기간을 1년 6개월 이상, 상생임대차계약의 임대기간을 2년 이상으로 요구하므로 이렇게 나누어야 두 요건이 모두 채워집니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 연장 계약에서 임대료를 올렸거나 1차 계약이 집을 살 때 승계한 계약이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

직전임대차계약과 상생임대차계약은 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 상생임대주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세, 장기임대주택 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2에서 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 요건은 다음과 같습니다.

• 직전임대차계약 - 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약이어야 하고, 매수 때 임대인 지위를 승계한 계약은 제외됩니다. 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약보다 보증금 또는 월세 증가율이 5%를 넘지 않는 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 합니다. 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.
• 임대기간 계산 - 두 계약 모두 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 양도기한 - 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

상생임대차계약을 맺을 수 있는 기간이 2026년 12월 31일까지로 늘어났고, 양도기한이 새로 생겼습니다. 회신 당시 시행령은 상생 계약 체결 기간을 2024년 12월 31일까지로 정하고 있었는데, 그 뒤 개정으로 2026년 12월 31일까지 맺은 계약도 특례 대상이 됐습니다. 2026년 9월 30일 개정으로는 상생 계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제를 받도록 바뀌었습니다. 회신 사안처럼 3차 계약이 2025년 12월에 끝났다면 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝난 경우이므로 2027년 12월 31일까지 양도해야 하고, 그 기한을 넘기면 2년 거주 요건을 따로 채워야 합니다.

연장 계약에서 임대료를 올린 경우에 대한 후속 해석도 나왔습니다. 국세청은 2026년 6월 11일 서면 회신(서면-2025-부동산-0424)에서 같은 세입자와 2년의 1차 계약을 맺은 뒤 1년의 2차 계약에서 1차 계약보다 보증금 또는 임대료를 올렸다면 두 계약의 임대기간을 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없다고 답했습니다. 2023년 회신은 1차와 2차 계약의 임대료가 같은 사안이었으므로, 연장 계약에서 금액을 조금이라도 올렸다면 1년 6개월 요건을 1차 계약만으로 따로 따져야 합니다.

세입자 사정으로 임대를 계속하지 못해 새 세입자와 계약한 경우에는 새 계약의 보증금과 월세가 종전 계약보다 오르지 않았다면 두 계약의 임대기간을 합산합니다. 이 규정은 2023년 2월 28일 신설된 것으로, 연장 계약 사안과 달리 세입자가 중간에 나간 경우에 쓰입니다.

상생임대주택 특례 대응 순서

• 계약서 정리 - 1차·2차·3차 계약서를 날짜순으로 놓고 각 계약의 보증금·월세·기간과 계약금 입금일을 표로 만듭니다. 승계 계약이 섞여 있으면 그 계약은 뺍니다.
• 직전 계약 확정 - 같은 세입자와 같은 조건으로 이어진 계약은 합산해 직전임대차계약으로 보고 1년 6개월 이상인지 확인합니다.
• 상생 계약 점검 - 뒤 계약의 보증금·월세가 직전 계약보다 5% 이내로만 올랐는지, 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작했는지, 2년 이상 임대했는지 확인합니다.
• 양도 일정 결정 - 상생 계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고와 사후 대응 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 냅니다. 특례가 부인되어 세금이 나오면 90일 안에 심판청구, 신고 뒤 요건이 확인되면 5년 안에 경정청구로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연장 계약에서 월세를 보증금으로 바꿨거나 세입자가 중간에 나간 사정이 섞여 있으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 연장 계약을 상생임대차계약으로 볼 수는 없나요?
  회신상 인정되지 않았습니다. 국세청은 같은 세입자와 같은 조건으로 1년 연장한 계약을 앞의 2년 계약과 합산해 직전임대차계약으로 보았습니다. 상생임대차계약은 임대기간이 2년 이상이어야 하므로 1년 계약 하나만으로는 요건을 채울 수 없고, 그 뒤 새 세입자와 맺은 2년 계약이 상생 계약이 됩니다.
• 연장 계약에서 월세를 올렸으면 어떻게 되나요?
  연장 계약에서 보증금이나 월세를 1차 계약보다 올렸다면 두 계약을 합산해 직전임대차계약으로 볼 수 없다는 것이 국세청의 2026년 6월 11일 회신입니다. 2023년 회신 사안은 1차와 2차 계약의 임대료가 같았습니다. 금액을 올렸다면 1차 계약만으로 1년 6개월 요건을 채우는지, 어느 계약을 직전 계약으로 삼을지 다시 정해야 합니다.
• 새 세입자와 맺은 계약도 상생 계약이 되나요?
  네, 세입자가 같을 필요는 없습니다. 시행령은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 계약을 상생임대차계약으로 정할 뿐 임차인이 동일할 것을 요구하지 않습니다. 회신도 다른 세입자와 맺은 3차 계약을 상생 계약으로 인정했습니다. 다만 새 계약의 계약금 입금 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 회신 당시에는 2024년 12월 31일까지였지만 개정으로 2년 연장되었습니다. 체결일은 계약서 날짜만이 아니라 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 날을 함께 보므로 입금 내역을 남겨 두어야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지입니다. 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 기한이므로 임대가 끝난 뒤 오래 보유할 계획이면 기한을 다시 세어 보아야 합니다.
• 임대기간이 2년에서 며칠 모자라면 어떻게 되나요?
  임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 계약서상 2년이라도 세입자가 며칠 먼저 나갔다면 이 방식으로 다시 세어 2년이 되는지 확인해야 합니다. 세입자 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 세입자와 계약했고 보증금·월세가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다.
• 특례적용신고서는 언제 어떻게 내나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 냅니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 세무서는 행정정보 공동이용으로 등기사항증명서를 확인하므로 등기부와 계약서의 주소가 일치해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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