새 세입자 보증금을 내리면 합산되나요?

새 계약의 보증금이나 월세가 종전 계약보다 늘지 않았다면 합산 요건을 채웁니다. 같거나 낮추는 것은 모두 허용됩니다. 다만 세입자 사정으로 임대를 이어 갈 수 없어 새 계약을 맺은 경우여야 하므로 퇴거 경위도 함께 남겨 두어야 합니다.

직전 계약 세입자가 일찍 나가도 합산되나요?

됩니다. 합산 규정은 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대기간 모두에 적용됩니다. 직전 계약 세입자가 일찍 나가 새로 세를 놓았고 조건이 늘지 않았다면, 두 기간을 합쳐 1년 6개월을 채울 수 있습니다.

공실 기간도 임대기간에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 시행령은 계약에 따라 실제로 임대한 기간을 요건으로 정하므로 세입자가 나간 뒤 새 세입자가 들어오기 전의 공실 기간은 빼고 셉니다. 합산 기간은 월 단위로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

합산 없이 실제 2년을 못 채우면요?

상생 계약에 따른 실제 임대기간이 2년에 못 미치면 상생임대주택 특례를 받을 수 없습니다. 합산 규정은 임차인 사정으로 새 계약을 맺은 경우에만 적용되므로, 새 계약 없이 팔면 상생 계약의 실제 임대기간만으로 판단합니다. 이 경우 조정대상지역 주택이라면 2년 거주요건이 다시 적용됩니다.

합산 요건과 5% 기준은 무엇이 다른가요?

5% 기준은 직전 계약 대비 상생 계약의 보증금·월세 증가율 한도입니다. 합산 요건은 세입자가 바뀌었을 때 종전 계약 대비 새 계약 조건이 늘지 않았을 것입니다. 상생 계약이 5% 이내여도 그 뒤 새 계약에서 조금이라도 올리면 합산할 수 없습니다.

특례를 받으면 2년 거주 안 해도 되나요?

상생임대주택 요건을 갖추고 기한 안에 팔면 조정대상지역에서 산 주택이라도 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건을 면제받습니다. 보유기간 2년은 그대로 채워야 하고, 양도일에 1세대1주택이어야 합니다.

비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?

세무서가 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 신고 때 특례를 빠뜨려 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

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양도소득세

상생임대 세입자가 나간 뒤 새 세입자 보증금을 올리면 기간을 합칠 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 세입자가 일찍 나가 새로 세를 놓을 때 보증금이나 월세를 종전 계약보다 조금이라도 올리면 두 계약의 임대기간을 합산할 수 없습니다. 현행 소득세법 시행규칙은 새 계약의 보증금·월세가 늘지 않았을 것을 합산 요건으로 정합니다. 지금은 새 세입자 계약서의 보증금과 월세를 종전 계약과 한 줄씩 비교해야 합니다.

기한

보증금을 올려 합산이 안 되는데도 특례를 적용해 신고했다가 고지를 받으면 받은 날부터 90일 안에 다퉈야 하고, 반대로 요건을 갖췄는데 특례를 빠뜨렸다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

새 세입자 계약 기간을 2년으로 맞출 필요는 없습니다. 1년 계약이라도 종전 계약의 실제 임대기간과 합쳐 2년이 되면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 1월 세입자와 2년 전세계약을 맺고, 2025년 1월 같은 세입자와 보증금을 3% 올려 상생임대 갱신계약을 맺었습니다. 세입자는 1년 뒤인 2026년 1월 이사를 나갔고, A씨는 한 달 뒤 새 세입자와 1년 전세계약을 맺으면서 보증금을 1천만원 올렸습니다. 두 계약 기간을 합쳐 2년을 채운 것으로 볼 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 일찍 나가면 새 계약 기간을 합칠 수 있나요?

네, 세입자 사정으로 임대를 이어 갈 수 없어 새 임대차계약을 맺었다면 요건을 갖춘 경우에 한해 새 계약 기간을 합산합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 직전 계약과 상생 계약 모두에 이 합산을 허용하고, 그 요건을 시행규칙에 맡겼습니다. 시행규칙은 종전 계약과 비교해 새 계약의 보증금 또는 월세가 늘지 않았을 것을 요건으로 정합니다. 퇴거와 새 계약 사이 공실 기간은 어느 쪽 임대기간에도 들어가지 않습니다.

사례로 본 상생임대 기간 합산

2023. 1.
직전 계약 2년
2025. 1.
보증금 3% 인상 상생 갱신계약
2026. 1.
세입자 사정으로 퇴거(실제 1년)
2026. 2.
새 세입자 1년 계약(공실 1개월 제외)
2027. 2.
보증금 미인상 시 합산 2년 충족

출처 - 소득세법 시행령 제155조의3 제4항, 소득세법 시행규칙 제74조의3

국세청은 이 경우를 어떻게 안내했나요?

국세청은 상생임대차계약을 맺은 세입자가 일찍 나간 경우 기존 계약과 새 계약의 임대기간을 합산해 판정할 수 있다고 안내했습니다. 다만 새 계약의 임대료 등이 기존 계약보다 낮거나 같은 경우에 한한다고 밝혔습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 사례 88의 답변이고, 근거로 기획재정부 재산세제과-1412(2022. 11. 10.) 해석을 소개했습니다.

기획재정부 해석은 직전 계약이나 상생 계약을 맺었으나 세입자가 중도 퇴거해 임대기간 요건을 채우지 못한 경우, 종전 임대기간과 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있다고 보면서, 새 계약은 종전 계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우로 한정했습니다. 이 안내는 질의 사례의 사실관계를 전제로 하므로, 퇴거가 임대인 사정이었거나 공실이 길었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

보증금을 조금만 올려도 합산이 안 되나요?

네, 증가율이 5% 이내여도 늘어난 이상 합산할 수 없습니다. 상생임대차계약의 5% 기준과 합산 요건은 서로 다릅니다. 5% 기준은 직전 계약 대비 상생 계약의 증가율 한도이고, 합산 요건은 종전 계약 대비 새 계약이 늘지 않았을 것입니다. 사례처럼 보증금을 1천만원 올렸다면 종전 계약의 실제 임대기간 1년만 남고, 새 계약 기간은 더해지지 않습니다. 보증금을 그대로 두거나 낮추었다면 1년과 1년을 합쳐 실제 임대기간 2년을 채웁니다.

새 세입자 계약 조건별 합산 여부

새 계약 보증금·월세	합산	사례 실제 기간
종전보다 낮음	가능	1년 + 1년 = 2년
종전과 같음	가능	1년 + 1년 = 2년
종전보다 늘어남(5% 이내 포함)	불가	1년만 인정

출처 - 소득세법 시행규칙 제74조의3

2022년 안내 이후 무엇이 바뀌었나요?

2022년 안내 당시에는 시행령에 합산 규정이 없어 기획재정부 해석으로 합산을 인정했습니다. 2023. 2. 28. 시행령 개정으로 합산 규정이 조문에 들어갔고, 그 요건도 시행규칙에 「보증금 또는 월세가 증가하지 않았을 것」으로 정해졌습니다. 2026. 10. 1.부터는 상생 계약 임대기간이 끝난 날부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지(임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지) 팔아야 하는 양도기한도 붙었습니다. 개정 시행령(대통령령 제36737호) 부칙에는 이 양도기한에 관한 별도 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 적용됩니다.

직전 계약 실제 임대기간 - 1년 6개월 이상, 합산 가능
상생 계약 실제 임대기간 - 2년 이상, 합산 가능
합산 요건 - 임차인 사정으로 새 계약, 보증금·월세 증가 없음
기간 계산 - 월 단위, 1개월 미만은 1개월

상생임대 기간 합산 대응 순서

퇴거 사유 확인 - 세입자가 이사·직장 등 본인 사정으로 나갔는지 문자나 해지 합의서로 남깁니다. 임대인 사정으로 끝냈다면 합산을 주장하기 어렵습니다.
새 계약 조건 비교 - 새 세입자 보증금과 월세를 종전 계약과 하나씩 비교합니다. 월세를 낮추면서 보증금을 올리는 식으로 조건을 바꿨다면 늘었는지 따로 따져야 합니다.
실제 기간 합산 - 종전 계약 실제 임대기간과 새 계약 실제 임대기간을 월 단위로 더해 2년(직전은 1년 6개월)을 넘는지 셉니다. 공실은 빼고 셉니다.
양도 시점 결정 - 합산한 기간이 요건을 채운 뒤, 양도기한 안에 잔금일을 잡습니다.
신고와 불복 - 예정신고 때 특례적용신고서와 종전·새 계약서를 함께 냅니다. 비과세가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금과 월세를 함께 바꾸었거나 세입자가 여러 번 바뀐 경우에는 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

실무상 착안점

세입자가 일찍 나가면 새 세입자에게 시세만큼 보증금을 올려 받으면서도 5% 안이니 괜찮다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 합산 요건은 5%가 아니라 증가 없음입니다. 몇백만원을 올린 대가로 비과세 전체를 잃을 수 있습니다.

판단을 가르는 것은 종전 계약서와 새 계약서의 숫자, 그리고 퇴거 경위입니다. 세입자가 먼저 나가겠다고 한 문자, 보증금 반환일, 새 세입자 계약금 입금일을 같은 폴더에 모아 두어야 합니다. 공실이 있었다면 그 기간도 기록해 두어야 실제 임대기간을 정확히 셀 수 있습니다.

이 기록은 비과세가 부인됐을 때 경정청구나 심판청구에서 합산 요건을 증명하는 자료가 됩니다. 사례집 안내와 기획재정부 해석은 질의 사실관계를 전제로 하므로, 내 사안이 같은 구조라는 점을 이 기록으로 보여 주어야 합니다.

— 허진영 변호사 · 세금

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.07 기준으로 조문을 확인했습니다.