양도소득세

세입자가 일찍 나가 2025년에야 상생임대 계약을 맺었는데 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 지금은 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 맺고 임대를 시작했다면 세입자가 중간에 나간 사정이 있어도 요건을 갖추면 상생임대주택 특례를 받을 수 있습니다. 국세청은 2023년 10월 20일 회신에서 당시 기한인 2024년 12월 31일을 넘겨 2025년에 맺는 계약은 특례 대상이 아니라고 보았지만, 그 뒤 시행령 개정으로 체결 기한이 2년 늘었습니다. 지금은 세입자가 나간 뒤 맺은 새 계약의 보증금·월세가 종전 계약보다 오르지 않았는지와 그 계약을 합산하면 직전임대차계약 1년 6개월이 되는지부터 확인해 두십시오.

세입자가 일찍 나갔다고 해서 처음부터 다시 1년 6개월을 채울 필요는 없습니다. 새 세입자와 맺은 계약의 보증금과 월세가 종전보다 오르지 않았다면 두 계약의 임대기간을 합쳐서 셉니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 10월 세입자가 살고 있는 서울의 다세대주택 한 채를 5억원에 샀습니다. 승계한 계약이 끝난 2024년 10월 같은 세입자와 보증금 2억원에 2년 계약을 새로 썼는데, 세입자가 직장 이전으로 2025년 11월 1년 1개월 만에 나갔습니다. A씨는 새 세입자와 보증금 2억원 그대로 1년 계약을 맺었고, 2026년 11월 그 계약을 보증금 2억 5백만원으로 올려 2년 갱신한 뒤 2028년 11월 임대가 끝나면 팔 계획입니다. A씨는 세입자가 일찍 나간 사정이 있어도 상생임대 특례를 받을 수 있는지, 2026년 11월에 맺는 갱신 계약이 기한 안에 드는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 세입자가 일찍 나가 2025년에 맺은 계약을 어떻게 해석했나요?

당시 회신은 특례를 적용할 수 없다는 것이었지만, 그 이유는 상생임대차계약의 체결 기한이 2024년 12월 31일이었기 때문이고 지금은 그 기한이 2026년 12월 31일로 늘어 결론이 달라졌습니다. 국세청은 서면-2023-법규재산-2221(2023. 10. 20.) 회신에서 2021년 10월 다세대주택을 세입자가 있는 상태로 취득한 뒤 2022년 10월 계약을 갱신했고, 2023년 11월 세입자 사정으로 1년 1개월 만에 조기 퇴거해 새 세입자와 종전과 같거나 낮은 조건으로 계약했으며, 2025년 11월 그 계약을 갱신해 상생임대차계약으로 삼으려는 사안을 두고 답했습니다. 국세청은 직전임대차계약의 임차인 사정으로 1년 6개월 요건을 채우지 못한 상태에서 새로 맺은 계약의 임대기간을 합산하는 경우라도, 2025년 1월 1일 이후 상생임대차계약을 체결하면 당시 시행령의 체결 기간을 벗어나 특례를 적용할 수 없다고 보았습니다. 합산 규정 자체는 인정하면서 체결 기한만 문제 삼은 것입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 하므로, 새 계약의 임대료가 종전보다 올랐다면 합산 자체가 되지 않아 결론이 달라집니다.

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시하도록 정하고 있습니다. 회신 사안처럼 2025년 11월에 갱신 계약을 맺었다면 지금 기준으로는 체결 기간 안에 들어가므로, 나머지 요건을 갖추면 특례가 가능합니다.

세입자가 중간에 나가면 임대기간은 어떻게 합산하나요?

직전임대차계약이나 상생임대차계약의 세입자가 자기 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 세입자와 계약한 경우, 새 계약의 보증금 또는 월세가 종전 계약보다 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 이 규정은 2023년 2월 28일 신설되었고, 합산 요건은 시행규칙이 정합니다.

• 합산이 되는 경우 - 세입자 사정으로 조기 퇴거했고, 새 계약의 보증금·월세가 종전 계약과 같거나 낮은 경우입니다. 회신 사안은 1년 1개월 임대한 갱신 계약에 새 계약 기간을 더해 1년 6개월을 채우는 구조였습니다.
• 합산이 안 되는 경우 - 임대인이 먼저 계약을 끝냈거나 새 계약에서 임대료를 올린 경우입니다. 이때는 새 계약이 독립된 계약이 되어 1년 6개월 또는 2년을 처음부터 다시 셉니다.
• 기간 계산 - 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 승계 계약 주의 - 집을 살 때 넘겨받은 계약은 직전임대차계약이 아닙니다. 회신 사안도 승계 계약이 아니라 취득 뒤 맺은 갱신 계약을 직전 계약으로 보았습니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

체결 기한이 2026년 12월 31일로 늘었고, 양도기한이 새로 생겼습니다. 체결 기한은 2024. 11. 12. 개정 시행령(대통령령 제34990호)으로 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었고, 그 부칙에는 이 부분에 관한 별도 적용례가 없어 공포일부터 시행되었습니다. 2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 회신 사안처럼 2025년 11월부터 2년 임대해 2027년 11월에 끝난다면 2028년 11월까지 양도해야 합니다. 특례 요건을 갖춘 상생임대주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세, 장기임대주택 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2에서 2년 거주 요건을 적용받지 않습니다.

상생임대주택 특례 대응 순서

• 계약서와 전출 기록 정리 - 취득 뒤 맺은 계약, 세입자가 나간 날, 새 세입자와 맺은 계약을 날짜순으로 놓고 주민등록 전출입 자료로 실제 임대기간을 확인합니다.
• 합산 요건 확인 - 세입자가 나간 사유가 세입자 쪽 사정인지 문자·합의서로 확인하고, 새 계약의 보증금·월세가 종전보다 오르지 않았는지 비교합니다.
• 직전 계약 1년 6개월 계산 - 합산한 임대기간이 월력 기준으로 1년 6개월 이상인지 셉니다.
• 상생 계약 점검 - 상생임대차계약의 체결일과 계약금 입금일이 2026년 12월 31일 이전인지, 직전 계약 대비 5% 이내 인상인지, 2년 이상 임대인지 확인하고 양도기한 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고와 사후 대응 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서와 계약서를 냅니다. 특례가 부인되면 90일 안에 심판청구, 요건이 뒤에 확인되면 5년 안에 경정청구로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 나간 사유가 임대인과 세입자 사이에 다툼이 있거나 새 계약에서 보증금과 월세를 서로 바꾼 사안은 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 1년 만에 나갔는데 직전임대차계약이 되나요?
  새 세입자와 맺은 계약의 보증금·월세가 종전보다 오르지 않았다면 두 계약의 임대기간을 합산해 1년 6개월을 채울 수 있습니다. 시행령은 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺는 경우로서 시행규칙 요건을 갖추면 새 계약의 임대기간을 합산하도록 정합니다. 임대인 사정으로 끝낸 계약은 합산되지 않습니다.
• 새 세입자와 계약할 때 월세를 올리면 어떻게 되나요?
  합산이 되지 않습니다. 시행규칙은 종전 임대차계약과 비교해 새 계약의 보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 합산 요건으로 정합니다. 월세를 조금이라도 올렸다면 새 계약은 독립된 계약이 되어 그 계약부터 1년 6개월(직전 계약) 또는 2년(상생 계약)을 다시 세어야 합니다.
• 2025년에 맺은 상생임대차계약도 지금은 되나요?
  네, 체결 기한이 2026년 12월 31일까지로 늘어 가능합니다. 2023년 회신 당시에는 2024년 12월 31일이 기한이어서 2025년 체결 계약은 대상이 아니었지만, 시행령 개정으로 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 시작한 계약이면 됩니다. 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.
• 집을 살 때 있던 세입자와의 계약도 합산되나요?
  아니요, 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다. 회신 사안도 승계 계약이 아니라 취득 뒤 임차인과 새로 맺은 갱신 계약을 직전 계약으로 보았습니다. 승계 계약이 끝난 뒤 내가 직접 맺은 계약부터 1년 6개월을 세어야 합니다.
• 임대기간이 며칠 모자라면 어떻게 계산하나요?
  임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 예를 들어 1년 5개월 20일을 임대했다면 1년 6개월로 계산됩니다. 세입자가 나간 날은 주민등록 전출일과 보증금 반환일로 확인되므로 두 날짜를 맞춰 두어야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 요건이므로 임대가 끝난 뒤 계속 보유할 계획이면 기한을 다시 계산해야 합니다.
• 특례가 되면 어떤 효과가 있나요?
  1세대 1주택 비과세, 장기임대주택 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 거주기간 요건을 적용받지 않습니다. 취득 당시 조정대상지역이어서 2년 거주가 필요한 주택이라도 상생임대주택이면 거주 없이 보유 2년만으로 비과세가 가능합니다. 양도가액 12억원 초과분은 고가주택으로 과세됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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