양도소득세

3년 전세를 1년 6개월로 줄이고 다시 2년 계약하면 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 주택을 산 뒤 직접 맺은 3년 임대차계약을 1년 6개월로 단축해 끝내고 같은 임차인과 임대료를 올리지 않은 2년 계약을 새로 맺었다면 두 계약을 각각 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 보아 특례를 적용할 수 있습니다. 국세청이 2023년 8월 게시한 해석은 기획재정부 회신을 인용해 이 경우 특례 적용이 가능하다고 보았고, 승계 계약을 고쳐 쓴 경우는 반대로 보았습니다. 지금은 첫 계약의 실제 임대기간이 1년 6개월을 채웠는지와 새 계약의 보증금이 5% 안에서 정해졌는지 계약서로 확인해 두십시오.

같은 세입자와 계약을 다시 썼다고 해서 「계약이 하나로 이어진다」고 보는 것은 아닙니다. 계약서가 둘로 나뉘어 있고 첫 계약이 1년 6개월 이상, 둘째 계약이 2년 이상이면 그 자체로 요건을 따질 수 있으므로, 계약서를 다시 만들 일이 아니라 날짜와 금액을 맞춰 볼 일입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 아파트를 사서 그해 12월 새 세입자와 보증금 5억원, 3년짜리 전세계약을 맺었습니다. 세입자 사정으로 2025년 7월 계약기간을 1년 6개월로 줄여 끝내고, 같은 날 같은 세입자와 보증금을 4억 8천만원으로 낮춰 2년짜리 계약을 새로 썼습니다. A씨는 2027년 7월 이후 이 집을 팔 생각인데, 첫 계약을 직전임대차계약, 둘째 계약을 상생임대차계약으로 보아 2년 거주 없이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 3년 계약을 1년 6개월로 줄이고 다시 계약한 경우를 어떻게 해석했나요?

직전임대차계약 요건을 갖춘 3년 계약을 1년 6개월로 단축해 끝내고 같은 임차인과 2년 계약을 새로 맺었다면, 두 계약을 각각 분리된 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 국세청 서면-2023-법규재산-0096(2023. 8. 16.)은 기획재정부 재산세제과-952(2023. 8. 10.) 회신을 참고하라고 답했고, 그 기획재정부 회신은, 세 가지 질의 중 이 사안(질의3)에 대해 「특례 적용 가능」을 택했습니다. 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약이고, 변경된 임대기간 1년 6개월이 직전임대차계약의 최소 임대기간을 채우며, 새 계약은 임대료가 오르지 않은 2년 계약이어서 시행령 문언에 맞는다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 새 계약의 보증금이나 월세가 5%를 넘게 오르거나 단축된 기간이 1년 6개월에 못 미치면 결론이 달라집니다.

같은 회신은 나머지 두 질의에는 반대로 답했습니다. 주택을 살 때 전 소유자로부터 승계한 임대차계약은 처음부터 직전임대차계약이 아니고, 그 계약을 종료하고 임대기간만 바꾸거나 임대기간과 보증금을 함께 바꿔 새로 맺은 계약도 직전임대차계약이 되지 않는다고 보았습니다(질의1·2). 승계 계약을 고쳐 쓴 것과 내가 맺은 계약을 나눠 쓴 것은 출발점이 다릅니다.

직전임대차계약과 상생임대차계약은 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 세 가지를 요구합니다. 첫째, 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고(계약금 수령 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다) 임대를 시작해야 합니다. 둘째, 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 셋째, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세, 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2에서 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

• 직전임대차계약 - 취득 후 내가 맺은 계약, 승계 계약 제외, 임대기간 1년 6개월 이상
• 상생임대차계약 - 직전 계약 대비 5% 이내 인상, 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이 체결, 임대기간 2년 이상
• 기간 계산 - 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다
• 보증금·월세 전환 - 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

양도기한이 생겼습니다. 2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 회신 당시에는 없던 기한이므로 상생 계약이 끝난 뒤 바로 팔지 않을 계획이라면 날짜를 다시 세어야 합니다. 또 상생임대차계약 체결 기한은 회신 당시 2024년 12월 31일이었으나 2026년 12월 31일까지로 늘어났습니다.

임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우에는 종전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 회신 사안처럼 같은 임차인과 계약을 나눠 쓴 경우는 합산이 아니라 두 계약을 각각 따지는 문제여서 이 규정과는 다릅니다.

상생임대 계약 변경 대응 순서

• 계약서 순서 정리 - 취득일, 첫 계약일, 변경·종료일, 새 계약일을 날짜순으로 놓고 어느 계약이 직전임대차계약이고 어느 계약이 상생임대차계약인지 정합니다. 승계 계약은 처음부터 제외합니다.
• 기간 확인 - 직전 계약의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상인지, 상생 계약이 2년 이상인지 월력으로 셉니다. 며칠이 모자라면 1개월 미만을 1개월로 보는 규정으로 다시 계산합니다.
• 증가율 계산 - 보증금과 월세를 함께 바꿨다면 전환 기준으로 5% 이내인지 확인하고 계약금 입금 내역을 남깁니다.
• 양도기한 계산 - 상생 계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고와 불복 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 제출하고, 특례가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약을 줄여 끝낸 사유, 단축 합의서의 날짜, 새 계약의 계약금 입금일에 따라 계약서와 통장 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세와 상생임대주택 특례를 둘러싼 양도소득세 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약을 중간에 줄이면 직전임대차계약이 깨지나요?
  단축된 뒤의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이면 깨지지 않습니다. 국세청은 3년 계약을 1년 6개월로 줄여 끝내고 같은 임차인과 2년 계약을 새로 맺은 사안에서 두 계약을 각각 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다.
• 집 살 때 승계한 계약을 고쳐 쓰면 되나요?
  안 됩니다. 주택 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 직전임대차계약에서 제외되고, 국세청은 그 계약을 종료하고 임대기간이나 보증금을 바꿔 새로 맺은 계약도 직전임대차계약이 아니라고 보았습니다. 승계 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 계약부터 직전임대차계약이 될 수 있습니다.
• 새 계약에서 보증금을 낮추면 상생임대차계약인가요?
  증가율이 5%를 넘지 않으면 됩니다. 보증금을 낮춘 계약은 당연히 요건에 맞고, 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 전체 증가율을 계산합니다. 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 회신 당시에는 2024년 12월 31일까지였으나 2년 늘어났습니다. 체결일은 계약서 날짜와 계약금 입금일로 확인됩니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 기한을 넘기면 거주기간 제한 면제를 받지 못합니다.
• 임대기간이 며칠 모자라면 어떻게 계산하나요?
  임대기간은 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 계약서상 1년 6개월인데 실제 임대가 며칠 먼저 끝났다면 이 규정으로 다시 세어 보아야 하고, 전출일은 주민등록 자료로 확인됩니다.
• 특례적용신고서는 언제까지 내나요?
  양도소득세 예정신고 기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월) 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 세무서장은 등기사항증명서를 행정정보 공동이용으로 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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