양도소득세

세입자가 사망해 자녀가 계약을 이어받아도 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 임차인이 사망해 상속인 등이 임차권을 승계하고 같은 조건으로 계속 임대하면 요건을 갖춘 경우 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 국세청은 2023년 6월 5일 회신에서 임차권 승계 후 묵시적 갱신이 이어진 사안에 시행령 제155조의3 특례가 가능하고 동거봉양 합가로 2주택이 된 경우에도 거주기간 제한을 받지 않는다고 보았습니다. 지금은 승계 후 갱신 계약의 보증금과 임대료가 그대로인지부터 확인해 두십시오.

임차인이 사망했다고 해서 새 임차인을 들여 계약을 처음부터 다시 시작할 필요는 없습니다. 국세청은 상속인 등이 임차권을 이어받아 계속 임대한 경우에도 요건을 모두 갖추면 특례를 적용한다고 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 2월 조정대상지역 아파트 매매계약을 맺고, 잔금 전인 2022년 3월 새 임차인과 전세계약을 체결한 뒤 2022년 5월 잔금을 치르고 바로 임대를 시작했습니다. 그해 11월 임차인이 사망했고, 함께 살던 자녀가 계약을 이어받아 2024년 5월과 2026년 5월 두 차례 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되었습니다. A씨는 2025년 봄 70세 어머니와 합가해 어머니 집까지 2주택이 된 상태인데, 2028년 5월 임대가 끝난 뒤 이 아파트를 팔 때 거주 2년 없이 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 임차인이 사망해 임차권이 승계된 경우를 어떻게 해석했나요?

임차인 사망으로 주택 임차권이 상속인 등에게 승계되어 계속 임대하는 경우에도 시행령 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추면 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 국세청은 2023년 6월 5일 서면질의 회신(서면-2022-부동산-4485, 부동산납세과-1479)에서, 집을 사기 전 새 임차인과 임대차계약을 맺고 취득 후 임대를 시작했는데 임차인이 사망해 자녀가 임차권을 승계하고 같은 조건으로 묵시적 갱신이 이어진 사안에 대해 이렇게 답했습니다. 회신은 이유를 따로 적지 않았습니다. 주택임대차보호법 제9조는 임차인이 사망하면 상속인이나 그 집에서 가정공동생활을 하던 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 이 회신은 승계된 뒤에도 보증금과 임대료가 같은 조건으로 유지되었다는 사실관계를 전제로 한 것이므로, 승계 과정에서 조건을 바꿨다면 5% 증가율 요건을 다시 따져야 합니다.

같은 회신은 둘째 질문인 동거봉양 합가에 대해서도 답했습니다. 60세 이상 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보는데, 그 주택이 시행령 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 갖춘 상생임대주택이면 거주기간 제한을 받지 않는다는 것입니다. 상생임대주택 특례 조문도 국내 1주택에 「제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다」고 정하고 있습니다.

상생임대주택 특례의 요건은 무엇인가요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 세 가지를 요구합니다. 집을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약보다 보증금 또는 임대료를 5% 이내로만 올린 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 하고, 직전임대차계약 임대기간이 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 임대기간이 2년 이상이어야 합니다.

• 직전임대차계약 - 집을 취득한 뒤 임차인과 체결한 계약. 매수로 임대인 지위를 승계한 계약은 제외됩니다. 회신 사안처럼 취득 전에 계약서를 쓰고 취득 후 임대를 시작한 경우가 여기에 해당하는지는 계약일과 취득일을 보고 따로 확인해야 합니다.
• 임대기간 계산 - 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 묵시적 갱신 - 같은 조건으로 갱신된 기간도 그 계약에 따른 임대기간에 들어갑니다.
• 효과 - 1세대 1주택 비과세, 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시에는 상생임대차계약을 2024년 12월 31일까지 맺어야 했지만, 지금은 2026년 12월 31일까지로 늘어났습니다. 또 2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 한다는 양도기한이 생겼습니다. 회신 사안처럼 2년씩 거듭 갱신하며 오래 임대할 계획이면, 마지막 상생임대차계약이 끝난 뒤 1년 안에 팔아야 특례가 유지됩니다.

임차인 사망과 달리 임차인이 스스로 나간 경우에는 새 임차인과 맺은 계약의 보증금과 임대료가 종전보다 오르지 않았을 때에만 두 계약의 임대기간을 합산합니다. 회신은 사망으로 임차권이 승계된 사안에서 이 합산 규정을 따로 언급하지 않았습니다.

임차인 사망 후 상생임대 특례 대응 순서

• 승계 사실 기록 - 임차인 사망일과 승계인이 누구인지(상속인, 가정공동생활을 하던 사람)를 가족관계증명서와 주민등록 자료로 남깁니다.
• 조건 유지 확인 - 승계 후 갱신 계약의 보증금·임대료가 그대로인지, 바뀌었다면 직전 계약 대비 5% 이내인지 계산합니다.
• 기간 계산 - 직전임대차계약 1년 6개월, 상생임대차계약 2년을 월력으로 세고 묵시적 갱신 기간을 포함합니다.
• 양도기한 확인 - 마지막 상생임대차계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례 신고와 불복 - 예정신고 기한까지 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 제출하고, 특례가 부인되면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승계인이 임차인의 상속인인지 동거하던 다른 사람인지, 승계 뒤 계약서를 새로 썼는지, 취득 전 계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지에 따라 계약서·입금 내역·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대주택 특례와 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권은 누구에게 승계되나요?
  임차인이 상속인 없이 사망하면 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자가, 상속인이 그 집에서 함께 살고 있지 않았으면 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 상속인이 함께 살고 있었다면 상속인이 그대로 이어받습니다.
• 승계 뒤 보증금을 올려 새 계약서를 쓰면 어떻게 되나요?
  직전임대차계약 대비 5%를 넘게 올렸다면 그 계약은 상생임대차계약이 아닙니다. 회신은 같은 조건으로 묵시적 갱신이 이어진 사안을 전제로 한 것입니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 부모님을 모시려고 합가해 2주택이 되었는데 괜찮나요?
  1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속과 세대를 합쳐 2주택이 되면 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대 1주택으로 봅니다. 그 집이 상생임대주택 요건을 갖췄다면 거주기간 제한도 받지 않는다고 회신에서 확인했습니다.
• 집을 사기 전에 맺은 임대차계약도 직전임대차계약이 되나요?
  시행령은 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 계약을 직전임대차계약으로 정하고, 매수로 임대인 지위를 승계한 계약은 제외합니다. 취득 전에 계약서를 쓰고 취득 후 임대를 시작한 경우는 이 문언과의 관계를 계약일·잔금일 순서로 따로 따져야 하므로 상담에서 확인이 필요합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 회신 당시에는 2024년 12월 31일까지였으나 뒤에 2년 연장되었습니다. 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 하므로 입금 내역을 남겨 두어야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 이 기한을 넘기면 거주기간 제한 면제를 받지 못합니다.
• 세입자가 스스로 나간 경우와는 무엇이 다른가요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우에는 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전보다 오르지 않았을 때에만 두 계약의 임대기간을 합산합니다. 사망으로 임차권이 승계된 사안에서 국세청은 이 합산 규정을 언급하지 않고, 승계 뒤 계속 임대한 경우에도 요건을 갖추면 특례를 적용한다고 보았습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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