양도소득세

입주 뒤 맺은 4년짜리 전세계약 하나를 둘로 나눠 상생임대 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 4년을 임대기간으로 한 하나의 전세계약을 앞 2년은 직전임대차계약, 뒤 2년은 상생임대차계약으로 나누어 볼 수는 없습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 직전임대차계약과 그 뒤에 따로 체결하는 상생임대차계약 두 개를 전제로 하므로 계약이 하나뿐이면 특례 요건이 성립하지 않습니다. 다만 국세청은 그 뒤 4년 계약을 세입자와 2년짜리 두 계약으로 변경해 작성한 사안에서는 특례를 적용할 수 있다고 보았으므로, 계약 변경과 새 계약 체결이 2026년 12월 31일 안인지 확인해 두십시오.

4년 계약을 그대로 둔 채로는 특례를 받을 수 없습니다. 다만 직전임대차계약 요건을 갖춘 4년 계약을 세입자와 합의해 2년짜리 두 계약으로 변경해 작성하면 특례를 적용할 수 있다는 국세청 회신이 있어, 계약 변경을 검토할 여지가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지역주택조합 원조합원으로 2024년 6월 조정대상지역 아파트의 사용승인을 받아 취득했고, 2024년 9월 세입자와 임대기간 4년(2024년 11월부터 2028년 11월까지)의 전세계약을 맺었습니다. 상생임대 특례가 있다는 말을 듣고, 이 4년 계약의 앞 2년을 직전임대차계약으로, 뒤 2년을 상생임대차계약으로 보아 거주하지 않고도 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. 계약서는 한 장이고 보증금도 4년 내내 같습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 4년 단일 계약을 두 계약으로 볼 수 있다고 했나요?

볼 수 없다고 답했습니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-2876(2024. 11. 13.) 회신에서, 1세대가 주택을 취득한 후 체결한 임대기간 4년의 하나의 임대차계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 시행령 제155조의3의 상생임대주택 특례를 적용할 수 없다고 했습니다. 특례는 직전임대차계약이 있고 그 계약 대비 보증금·임대료 증가율이 5% 이하인 별도의 상생임대차계약을 정해진 기간 안에 체결할 것을 요구하는데, 4년 계약 하나에는 비교 대상이 되는 「직전」 계약과 그 뒤에 「체결」하는 계약이 따로 없기 때문입니다. 이 회신은 4년 계약이 그대로 유지되는 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 계약을 변경해 다시 작성한 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

상생임대주택 특례는 계약을 몇 개 요구하나요?

두 개입니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항은 첫째, 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약(매수 때 승계한 계약 제외)에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것, 둘째, 그 계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결(계약금 수령 사실이 증빙서류로 확인될 것)하고 임대를 개시할 것, 셋째, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세, 거주주택 특례, 장기보유특별공제를 적용할 때 거주기간 제한을 받지 않습니다.

• 직전임대차계약 - 취득 후 세입자와 맺은 첫 계약. 4년 계약이라면 이 계약 자체가 직전임대차계약이 될 수 있습니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약이 끝난 뒤 또는 세입자와 합의로 계약을 변경해 새로 맺는 계약. 보증금을 올리지 않아도 되고 낮춰도 됩니다.
• 임대기간 계산 - 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

같은 세입자와 갱신한 계약이 상생임대차계약이 되는지는 갱신 계약서가 별도로 체결되고 계약금 수령이 확인되는지가 기준입니다. 묵시적 갱신처럼 계약서 없이 이어진 경우는 「체결」 요건에서 다툼이 생깁니다.

4년 계약 중에 특례 요건을 맞추려면 어떻게 해야 하나요?

세입자와 합의해 계약을 변경하는 방법이 있습니다. 국세청은 서면-2024-부동산-3115(2025. 12. 23.) 회신에서, 지역주택조합 아파트 사용승인 뒤 맺은 4년 계약(2022. 11.~2026. 11.)을 2024년 9월 2년짜리 두 계약(2022. 11.~2024. 11., 2024. 11.~2026. 11.)으로 변경해 작성한 사안에 대해 직전임대차계약 요건을 갖춘 4년 계약을 변경해 작성하면 특례를 적용할 수 있다고 했습니다. 이 회신은 임대기간 3년 계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 변경한 뒤 같은 임차인과 2년 계약을 새로 체결하면 각 계약을 직전·상생임대차계약으로 볼 수 있다는 기획재정부 재산세제과-952(2023. 8. 10.)를 참고로 들었습니다. 따라서 직전 계약 부분이 1년 6개월 이상이고, 뒤 계약이 5% 이내 조건의 2년 이상 계약으로 2026년 12월 31일까지 체결·개시되도록 변경해야 합니다. 세입자의 동의가 필요하고, 변경 계약서와 계약금 입금 내역이 남아야 합니다.

세입자 사정으로 계약 도중 나가 새 세입자와 보증금을 올리지 않고 계약한 경우에는 두 계약의 임대기간이 합산됩니다.

2026년 9월 30일 개정으로 양도기한도 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.

4년 전세계약 상생임대 대응 순서

• 계약 구조 확인 - 계약서가 한 장인지, 갱신·재계약 서류가 따로 있는지 확인합니다. 한 장이면 현재로서는 특례 요건이 없습니다.
• 임대 경과기간 계산 - 4년 계약의 임대 개시일부터 1년 6개월이 지난 시점을 계산합니다. 그 뒤라야 직전임대차계약 요건이 됩니다.
• 세입자 협의 - 4년 계약을 두 계약으로 변경 작성하는 데 동의하는지 확인하고, 뒤 계약의 보증금은 5% 이내로 정합니다.
• 2026년 12월 31일 기한 점검 - 새 계약 체결과 임대 개시가 기한 안에 이루어지도록 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고 - 양도 뒤 예정신고 기한까지 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 합의 해지에 응하지 않거나 묵시적 갱신으로 계약이 이어진 상태라면 계약서와 문자 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서를 2년씩 두 장으로 다시 쓰면 되나요?
  세입자와 합의해 실제로 계약을 변경하면 가능합니다. 국세청은 4년 단일 계약을 임의로 두 계약으로 볼 수는 없다고 했지만(2024. 11. 13.), 직전임대차계약 요건을 갖춘 4년 계약을 2년짜리 두 계약으로 변경해 작성한 사안에서는 특례를 적용할 수 있다고 했습니다(2025. 12. 23.).
• 4년 계약 자체가 직전임대차계약이 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 계약이고 그 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이면 직전임대차계약 요건을 갖춥니다. 그 뒤 세입자와 합의로 계약을 변경해 5% 이내 조건으로 2년 이상의 새 계약을 2026년 12월 31일까지 맺으면 새 계약이 상생임대차계약이 됩니다.
• 보증금을 그대로 두고 재계약해도 상생임대차계약인가요?
  됩니다. 상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 계약이므로 보증금이 같거나 낮아진 계약도 포함됩니다. 다만 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정되므로 재계약에서도 계약금 입금 기록을 남겨야 합니다.
• 세입자가 4년 계약 도중에 나가면 어떻게 되나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 체결한 경우로서 새 계약의 보증금 또는 임대료가 오르지 않았으면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 합산되더라도 직전 계약과 상생 계약 두 개가 있어야 하는 구조는 같으므로, 합산은 기간 요건을 채우는 데 쓰이는 규정입니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 4년 계약이 그 뒤에 끝난다면 만료 후 재계약으로는 기한을 맞출 수 없으므로, 기한 안에 계약 변경과 새 계약 체결을 마쳐야 합니다.
• 특례를 받으면 어떤 효과가 있나요?
  상생임대주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 요건(시행령 제154조 제1항), 거주주택 특례(제155조 제20항 제1호), 장기보유특별공제(제159조의4)를 적용하면서 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 조정대상지역에서 취득해 2년 거주 요건이 걸리는 집에 실익이 있습니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 신설된 기한입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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