양도소득세
상생임대 계약이 끝난 뒤 새 세입자와 보증금을 더 올려도 특례가 유지되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신
네, 직전임대차계약 1년 6개월과 상생임대차계약 2년을 이미 채웠다면 상생 계약이 끝난 뒤 새 임대차계약에서 보증금을 5% 넘게 올려도 상생임대주택 특례는 유지됩니다. 국세청은 2024년 9월 25일 회신에서 증액 제한은 상생임대차계약을 정하는 기준일 뿐 그 뒤 계약까지 묶는 요건이 아니라고 보았습니다. 다만 2026년 9월 30일 개정으로 상생 계약 종료일부터 1년 안에 팔아야 하는 양도기한이 생겼으니 새 계약 기간을 정하기 전에 양도 일정부터 확인하십시오.
상생임대주택 특례는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 하는 예정신고 또는 다음 해 5월 확정신고 때 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 신청합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한도 생겼으므로, 상생 계약이 끝난 뒤 언제까지 팔아야 하는지부터 세어 두어야 합니다.
상생임대차계약 기간이 끝난 뒤 새 세입자와 계약할 때 보증금을 5% 넘게 올려도 이미 갖춘 특례 요건이 무너지지는 않습니다. 새 계약의 증액률을 맞추려고 시세보다 낮게 계약할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 4월 조정대상지역 아파트를 사서 2023년 6월 세입자와 보증금 4억원에 2023년 7월부터 2025년 6월까지 2년 전세계약을 맺었습니다. 2025년 4월에는 같은 세입자와 보증금을 4억 2천만원으로 5% 안에서 올려 2025년 7월부터 2027년 6월까지 갱신계약을 맺고 계약금도 받았습니다. 세입자가 2027년 6월에 나가면 새 세입자와 시세대로 보증금 5억원에 계약한 뒤 2028년에 집을 팔 계획인데, 새 계약에서 보증금을 20% 가까이 올리면 상생임대 특례가 없어지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
2023년 4월
조정대상지역 아파트 취득
2023년 7월
직전임대차계약 시작(2년)
2025년 7월
상생임대차계약 시작(5% 이내 증액, 2년)
2027년 6월
상생 계약 종료, 새 세입자와 시세 계약 가능
2028년 6월
양도기한(종료일부터 1년)
국세청은 상생 계약이 끝난 뒤 맺는 새 계약의 임대료 증액을 어떻게 해석했나요?
상생임대주택 요건을 모두 갖춘 뒤라면, 상생임대차계약 기간이 끝나고 새로 맺는 임대차계약에서 증액 제한을 지키지 않아도 특례를 적용받을 수 있다고 보았습니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-1315(2024. 9. 25.) 회신에서, 2020년 4월 주택을 취득해 2020년 7월부터 2년간 직전임대차계약을 이행하고 2022년 7월부터 2년간 5% 이내 증액으로 갱신계약을 이행한 사안에 대해, 그 뒤 체결하는 새 임대차계약에서 임대료 증액 요건을 충족하지 않더라도 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다. 시행령이 증액 제한을 두는 대상은 직전임대차계약과 비교한 상생임대차계약 하나뿐이고, 그 뒤의 계약까지 5%로 묶는 문구가 없다는 취지입니다. 이 회신은 직전임대차계약 1년 6개월과 상생임대차계약 2년을 이미 채운 사실관계를 전제로 한 것이므로, 상생 계약을 2년 채우기 전에 새 계약으로 바꾼 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.
다만 세 번째 계약이 특례와 전혀 무관한 것은 아닙니다. 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 하고, 그 기간은 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 세입자가 계약기간보다 일찍 나가고 새 세입자가 들어오면 2년 요건부터 다시 확인해야 합니다.
상생임대주택 특례 요건은 무엇이고 어디까지 지켜야 하나요?
2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 세 가지 요건을 요구하고, 증액 제한은 그중 상생임대차계약을 정하는 기준으로만 쓰입니다. 첫째, 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약과 비교해 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 합니다. 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 둘째, 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 셋째, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
| 계약 | 증액 제한 | 기간 요건 |
|---|---|---|
| 직전임대차계약 | 비교 기준(제한 없음) | 1년 6개월 이상 |
| 상생임대차계약 | 직전 계약 대비 5% 이내 | 2년 이상 |
| 그 뒤의 계약 | 제한 없음 | 양도기한 안에 양도 |
출처 - 소득세법 시행령 제155조의3 제1항
- 직전임대차계약 - 집을 산 뒤 내가 임차인과 맺은 계약. 매수하면서 승계한 계약은 제외됩니다.
- 상생임대차계약 - 직전 계약보다 보증금·임대료를 5% 이내로만 올린 계약. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다.
- 그 뒤의 계약 - 증액 제한 규정이 적용되지 않습니다. 다만 상생 계약 2년을 채운 뒤여야 하고, 양도기한 안에 팔아야 합니다.
- 효과 - 1세대 1주택 비과세, 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 2년 거주요건을 적용하지 않습니다.
회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?
양도기한이 새로 생겼으므로 세 번째 계약을 길게 맺으면 특례를 놓칠 수 있습니다. 2026년 9월 30일 개정된 시행령은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제한다고 정했습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 회신 당시에는 상생 계약이 끝난 뒤 새 세입자와 2년 계약을 맺고 천천히 팔아도 되었지만, 지금은 상생 계약 종료일부터 1년 안에 양도가 끝나야 하므로 새 계약의 기간과 양도 일정을 함께 잡아야 합니다. 상생임대차계약 체결기한도 회신 당시의 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 연장되었습니다. 2026. 9. 30. 개정 시행령의 부칙에는 양도기한에 관한 별도 적용례가 없어, 이 기한은 시행일인 2026. 10. 1. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.
상생 계약 중간에 임차인 사정으로 세입자가 바뀐 경우에는, 종전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 이 합산 규정은 임차인 쪽 사정으로 계약이 끊긴 경우에 적용되고, 상생 계약을 다 채운 뒤 맺는 새 계약과는 다른 문제입니다.
상생임대주택 특례 대응 순서
- 계약서 순서 확인 - 직전임대차계약과 상생임대차계약을 날짜순으로 놓고 각각 1년 6개월과 2년을 월력으로 셉니다. 세입자가 일찍 나갔다면 실제 임대기간으로 다시 계산합니다.
- 증액률 계산 - 상생 계약의 보증금·월세 증가율이 5% 이내인지 확인하고 계약금 입금 내역을 남깁니다. 그 뒤 계약은 증액률을 따지지 않습니다.
- 양도기한 계산 - 상생 계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날을 양도 마감일로 적어 둡니다. 새 세입자와 계약할 때 이 날짜 안에 명도가 되도록 기간을 정합니다.
- 특례적용신고 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 제출합니다.
- 거부·부인 시 불복 - 특례가 부인되어 양도소득세가 고지되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 신고 후 요건 충족이 확인되면 5년 안에 경정청구를 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 상생 계약 기간 중 세입자가 바뀌었거나 보증금과 월세를 함께 조정한 경우에는 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
상생임대주택 상담에서 많은 분이 「한 번 상생임대를 시작했으면 집을 팔 때까지 계속 5%만 올려야 한다」고 생각합니다. 그런데 시행령이 증액 제한을 두는 비교 대상은 직전임대차계약과 상생임대차계약 두 개뿐입니다. 상생 계약 2년을 채운 뒤의 계약은 시세대로 맺어도 특례에 영향이 없고, 국세청도 같은 결론을 냈습니다.
실무에서 결론을 가르는 것은 계약서의 날짜와 입금 기록입니다. 직전 계약의 임대 시작일, 상생 계약의 계약일과 계약금 입금일, 세입자의 실제 전출일이 통장과 주민등록 자료에서 그대로 확인됩니다. 특히 세입자가 상생 계약 만료일보다 먼저 나간 사안은 월력 계산 규정으로 2년 요건이 갈리기 때문에 전출일을 미리 확인해 두어야 합니다.
이 기록은 특례적용신고가 거부되거나 비과세가 부인된 뒤 경정청구와 심판청구에서 그대로 쟁점이 됩니다. 세 번째 계약에서 보증금을 올렸다는 사실 자체는 다툼거리가 되지 않지만, 상생 계약이 2년을 채웠는지와 양도기한 안에 팔았는지는 서류로 증명해야 하므로 계약서·입금 내역·전출 기록을 한 묶음으로 보관해 두는 편이 안전합니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세와 상생임대주택 특례 부인에 따른 양도소득세 경정청구·조세불복을 수행해 왔으며, 임대차계약서의 체결 순서와 임대기간을 먼저 확정한 뒤 특례 요건과 양도기한 충족 여부를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 과세처분 고지 후 조세불복 병행
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
- 종합소득세 경정거부처분 취소소송
- 조세심판 결정 후 소송 실익 검토의견서
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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출처
- 소득세법 시행령 제155조의3 제1항·제1항 제1호·제2호·제2항·제3항·제4항·제5항
- 국세청 서면-2024-법규재산-1315(2024. 9. 25.)
- 소득세법 시행규칙 제74조의3
- 국세기본법 제68조 제1항
2026.10.07 기준으로 조문을 확인했습니다.
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