양도소득세

분양권 때 맺은 4년 전세계약을 2+2년으로 나누면 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 분양권 상태에서 맺은 4년 임대차계약을 세입자와 합의해 2년짜리 계약 두 개로 바꾸더라도 두 번째 계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약으로 인정되지 않습니다. 국세청은 2025년 3월 27일 회신에서 주택을 취득하기 전에 맺은 계약은 직전임대차계약이 아니고, 그 계약을 쪼갠 두 번째 계약도 마찬가지라고 보았습니다. 지금은 잔금일과 첫 임대차계약 체결일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 계약서와 등기사항증명서로 확인해 두십시오.

세입자와 합의해 계약서를 다시 쓰는 것만으로 특례 요건이 생기지는 않습니다. 분양권 상태에서 맺은 계약은 어떻게 나누어도 직전임대차계약이 되지 않으므로, 그 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 계약부터 요건을 세는 편이 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 10월 아파트 분양권을 가진 상태에서 세입자와 4년짜리 전세계약을 맺었고, 며칠 뒤 잔금을 치러 소유권을 넘겨받으면서 세입자가 입주했습니다. 2024년 10월 세입자와 합의해 4년 계약을 2년씩 두 개의 계약으로 바꾸고, 두 번째 계약이 끝나면 세입자가 갱신요구권을 쓸 수 있게 해 두었습니다. 2026년 10월 세입자가 갱신요구권을 써서 세 번째 계약이 시작될 예정입니다. A씨는 두 번째 계약을 직전임대차계약으로, 세 번째 계약을 상생임대차계약으로 보아 2년 거주 없이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 4년 계약을 2+2년으로 바꾼 경우를 어떻게 해석했나요?

두 번째 계약도 직전임대차계약으로 볼 수 없다고 보았습니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-2648(2025. 3. 27.) 회신에서 두 가지를 답했습니다. 첫째, 주택을 취득하기 전 분양권 상태에서 임차인과 맺은 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 직전임대차계약에 해당하지 않습니다. 직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 뒤 그 주택에 대해 임차인과 맺은 계약이어야 하기 때문입니다. 둘째, 주택을 취득하기 전에 임대기간 4년의 계약을 맺은 뒤 임차인과 합의해 그 계약을 2년짜리 계약 두 개로 바꾼 경우, 두 번째 계약도 직전임대차계약으로 볼 수 없습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 잔금을 치르고 소유권을 얻은 뒤에 비로소 임차인과 계약을 맺은 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

분양권 상태에서 계약을 맺고 며칠 뒤 잔금을 치른 사안이라면 취득 시기가 쟁점이 됩니다. 양도소득세에서 자산의 취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일입니다. 임대차계약 체결일이 잔금일보다 앞서면 그 계약은 취득 전 계약이 됩니다.

직전임대차계약은 어떤 계약이어야 하나요?

주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약으로서 그 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3은 세 가지 요건을 모두 요구합니다. 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작할 것, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것입니다. 집을 살 때 전 소유자로부터 승계한 임대차계약은 직전임대차계약에서 빠집니다.

• 취득 전 계약 - 분양권·입주권 상태에서 맺은 계약은 주택을 취득한 뒤 맺은 계약이 아니므로 직전임대차계약이 아닙니다.
• 승계 계약 - 매수로 임대인 지위를 넘겨받은 계약도 제외됩니다.
• 쪼갠 계약 - 취득 전 계약을 합의로 둘로 나눈 두 번째 계약은 회신에 따라 직전임대차계약이 아닙니다.
• 기간 계산 - 임대기간은 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

그러면 언제부터 맺는 계약이 직전임대차계약이 되나요?

취득 전에 맺은 4년 계약(또는 그것을 나눈 계약)이 끝난 뒤 같은 세입자든 새 세입자든 새로 맺는 계약부터 직전임대차계약이 될 수 있습니다. 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대한 다음, 보증금·임대료를 5% 이내로만 올린 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작해 2년 이상 임대하면 요건을 채웁니다. 세입자가 갱신요구권을 써서 계약이 이어지는 경우도 새 계약으로 보되, 직전임대차계약 자체가 취득 후 계약이어야 한다는 점은 같습니다.

임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우에는 종전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 이 합산 규정은 임차인이 중간에 나간 경우를 위한 것이고, 임대인이 취득 전 계약을 나누어 다시 쓴 경우에는 적용되지 않습니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 상생임대주택을 언제까지 팔아야 하는지에 대한 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 회신 당시에는 없던 기한이므로, 상생임대차계약이 끝난 뒤에도 한동안 보유할 계획이라면 일정을 다시 세어 보아야 합니다. 개정 시행령 부칙에는 양도기한에 관한 별도 적용례가 없어 시행일인 2026. 10. 1. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.

특례 요건을 못 채우면 원칙으로 돌아갑니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년 이상에 더해 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 양도·취득 당시 조정대상지역이었는지는 국토교통부 공고로 따로 확인해야 합니다.

상생임대 특례 직전임대차계약 대응 순서

• 취득일 확정 - 잔금일 또는 등기접수일을 등기사항증명서와 입금 내역으로 확인합니다. 임대차계약 체결일이 이보다 앞서면 그 계약은 직전임대차계약이 아닙니다.
• 계약서 순서 정리 - 취득 전 계약, 나눈 계약, 갱신 계약, 새 계약을 날짜순으로 놓고 어느 것이 취득 후 첫 계약인지 정합니다.
• 기간 계산 - 직전임대차계약 1년 6개월, 상생임대차계약 2년을 월력으로 셉니다. 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 맺을 수 있는지 봅니다.
• 증가율 확인 - 보증금과 월세를 함께 바꿨다면 전환 기준으로 5% 이내인지 계산하고 계약금 입금 내역을 남깁니다.
• 대안 검토 - 요건이 안 되면 2년 거주를 채우는 쪽으로 계획을 바꾸거나, 이미 신고한 세액이 있으면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 상태의 계약과 잔금일이 며칠 차이인 사안은 계약서·잔금 영수증·등기사항증명서의 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권 상태에서 맺은 전세계약은 왜 직전임대차계약이 아닌가요?
  직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 뒤 그 주택에 대해 임차인과 맺은 계약이어야 하기 때문입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호는 「주택을 취득한 후」 체결한 계약으로 한정하고, 분양권은 아직 주택이 아니므로 그 상태에서 맺은 계약은 요건에서 벗어납니다. 국세청도 2025년 3월 27일 회신에서 같은 결론을 냈습니다.
• 4년 계약을 2년씩 둘로 나누면 두 번째 계약은 새 계약 아닌가요?
  아닙니다. 국세청은 취득 전에 맺은 4년 계약을 임차인과 합의해 2년짜리 계약 두 개로 바꾼 경우 두 번째 계약도 직전임대차계약이 아니라고 보았습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 「취득한 후 체결한 계약」에 해당하지 않습니다.
• 주택 취득일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
  잔금을 치른 날입니다. 소득세법 제98조는 자산의 취득 시기를 대금을 청산한 날로 정하고, 청산일이 분명하지 않으면 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호에 따라 등기접수일로 봅니다. 분양 아파트는 잔금일과 등기일이 다를 수 있으므로 잔금 영수증과 등기사항증명서를 함께 확인해야 임대차계약이 취득 전인지 후인지 가려집니다.
• 직전임대차계약은 몇 년 이상 임대해야 하나요?
  1년 6개월 이상입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제2호는 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것을 요구하고, 같은 조 제3항에 따라 기간은 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 상생임대차계약은 같은 항 제3호에 따라 2년 이상 임대해야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작해야 합니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호는 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 계약으로 한정합니다. 보증금 또는 임대료 증가율은 직전임대차계약 대비 5% 이하여야 합니다.
• 특례 주택은 언제까지 팔아야 거주요건을 면제받나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지입니다. 2026년 9월 30일 개정된 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 이 양도기한을 새로 두었고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.
• 특례를 받으려면 신고 때 무엇을 내야 하나요?
  특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 예정신고 또는 확정신고 기한까지 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제5항이 정한 절차이고, 예정신고 기한은 소득세법 제105조 제1항 제1호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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