양도소득세

구청에 등록한 임대주택도 상생임대주택 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 민간임대주택법에 따라 시·군·구에 등록한 임대주택도 직전 계약보다 보증금·월세를 5퍼센트 넘게 올리지 않은 상생임대차계약을 기한 안에 맺고 2년 이상 임대했다면 상생임대주택이 될 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 등록임대주택을 특례 대상에서 빼지 않고 계약 금액과 기간만 요건으로 둡니다. 양도일 현재 1세대1주택인지와 임대의무기간이 남았는지부터 확인해 보십시오.

시·군·구에 임대사업자로 등록한 집이라서 상생임대 특례 대상에서 빠진다고 걱정할 필요는 없습니다. 상생임대 요건은 등록 여부를 묻지 않고, 직전 계약과 상생 계약의 금액·기간만 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 4월 취득 당시 조정대상지역에 있던 다세대주택 한 채를 사서 같은 해 6월 구청에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 보증금 2억원에 2년 전세를 주었습니다. 2024년 6월에는 같은 세입자와 보증금 2억 1천만원으로 2년 재계약을 했습니다. A씨는 이 집에 살아 본 적이 없는데, 등록임대주택도 상생임대주택으로 인정받아 거주하지 않고 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등록임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나요?

네, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 시·군·구에 등록한 임대주택도 직전임대차계약과 상생임대차계약 요건을 갖추면 상생임대주택이 될 수 있습니다. 시행령은 상생임대주택에서 등록임대주택을 빼는 규정을 두고 있지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항은 국내에 1주택을 가진 1세대가 요건을 갖춘 주택을 양도할 때 거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다. 요건은 직전 계약 대비 증가율 100분의 5 이하, 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결·임대개시, 직전 계약 1년 6개월 이상, 상생 계약 2년 이상입니다.

등록임대주택은 임대사업자가 임대기간 동안 임대료를 5퍼센트 범위에서만 올릴 수 있고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못합니다. 그래서 등록 요건을 지키며 재계약했다면 상생 요건인 5퍼센트 이하도 대부분 함께 충족합니다.

양도할 때 1주택이어야 한다는 요건은 어떻게 보나요?

상생임대 특례는 거주요건만 풀어 주는 제도이므로, 양도일 현재 1세대1주택이거나 1세대1주택으로 보는 경우여야 합니다. 등록임대주택 외에 다른 집이 있으면 일시적 2주택 같은 다른 특례로 1주택으로 볼 수 있는지 먼저 따져야 합니다.

임대주택을 여러 채 등록하고 따로 거주주택이 있는 1세대라면 이야기가 달라집니다. 이때 거주주택을 팔 때는 거주주택 특례가 적용되는데, 그 거주주택이 상생임대 요건을 갖췄다면 거주주택 특례의 2년 거주요건도 적용하지 않습니다.

등록임대주택을 팔 때 따로 확인할 것은 무엇인가요?

임대의무기간이 남아 있는 등록임대주택은 원칙적으로 양도할 수 없고, 다른 임대사업자에게 넘기거나 법에서 정한 사유로 허가를 받아야 합니다. 세금 특례 요건과 별개로 임대사업자 의무를 먼저 확인해야 과태료 문제가 생기지 않습니다.

등록을 자진말소하거나 의무기간이 끝나 자동말소된 뒤 파는 경우에도 상생 요건은 계약서와 실제 임대기간으로 따로 판단합니다. 말소 시점과 상생 임대기간이 겹치는지, 마지막 계약의 임대기간 종료일이 언제인지가 양도기한 계산의 기준이 됩니다.

양도기한과 신고는 어떻게 하나요?

2026. 10. 1.부터는 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 특례를 받습니다. 2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝났다면 2027. 12. 31.까지 양도하면 됩니다.

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례적용신고서를 함께 냅니다. 등록임대주택이라 하더라도 장기임대주택 특례 신고서와 상생임대 특례 신고서는 서로 다른 서식이므로 받으려는 특례에 맞춰 냅니다.

등록임대주택 상생임대 대응 순서

• 주택 수 확인 - 양도일 현재 1세대가 가진 주택과 등록임대주택 수를 확인합니다. 다른 집이 있으면 일시적 2주택이나 거주주택 특례가 걸리는지 함께 봅니다.
• 임대사업자 의무 확인 - 임대의무기간이 남았는지, 말소됐는지, 양도 신고나 허가가 필요한지 구청 등록 내용을 확인합니다.
• 계약 대조 - 집을 산 뒤 맺은 직전임대차계약과 2026. 12. 31.까지 체결·임대개시한 상생임대차계약의 금액과 실제 임대기간을 대조합니다.
• 양도 일정 - 상생 임대기간 종료일 기준 양도기한 안에 잔금을 받도록 매매계약을 잡습니다.
• 신고와 사후 대응 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 냅니다. 특례가 부인돼 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 등록임대주택과 거주주택을 함께 가졌거나 말소 시점이 상생 임대기간 중간에 걸리면 등록·말소 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 보유 1세대의 비과세 특례 부인을 둘러싼 과세전적부심사와 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등록임대주택 계약은 표준임대차계약서인데 괜찮나요?
  괜찮습니다. 상생 요건은 직전 계약 대비 증가율과 실제 임대기간으로 판단하고 계약서 양식은 따지지 않습니다. 표준임대차계약서에 적힌 금액과 기간이 실제 이체 내역과 맞는지만 확인하면 됩니다.
• 등록임대 5% 상한과 상생 5% 요건은 같은가요?
  기준은 비슷하지만 근거가 다릅니다. 임대사업자는 임대료를 5퍼센트 범위에서만 올릴 수 있고, 상생 요건은 직전 계약 대비 증가율이 100분의 5 이하여야 합니다. 전월세 전환이 있으면 법정 전환율로 다시 계산합니다.
• 임대의무기간 중에도 상생 특례로 팔 수 있나요?
  세금 특례와 별개로 임대의무기간 중에는 원칙적으로 양도할 수 없고, 다른 임대사업자에게 신고 후 넘기거나 허가 사유가 있어야 합니다. 의무기간과 말소 여부를 먼저 확인한 뒤 양도 일정을 잡습니다.
• 거주주택이 따로 있으면 어떻게 되나요?
  장기임대주택과 거주주택을 가진 1세대가 거주주택을 팔 때는 거주주택 특례가 적용되고, 그 거주주택이 상생 요건을 갖췄다면 2년 거주요건을 적용받지 않습니다. 장기임대주택 요건은 따로 충족해야 합니다.
• 등록을 말소한 뒤 팔아도 상생 특례가 되나요?
  말소 여부와 무관하게 직전·상생 계약 요건을 갖추고 양도일 현재 1주택이면 상생 특례를 검토할 수 있습니다. 다만 말소 전후 계약이 이어지는지와 마지막 상생 임대기간 종료일을 따로 확인해야 합니다.
• 상생 특례를 받으면 보유기간 2년도 면제되나요?
  아닙니다. 상생 특례는 거주기간 제한만 풀어 줍니다. 1세대1주택 비과세의 보유기간 2년 이상 요건과 양도일 현재 1주택 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 취득 당시 조정대상지역 주택이라도 거주요건만 빠질 뿐 보유기간 계산 방식은 같습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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