양도소득세

보증금을 깎아 주며 전세 2년을 1년 6개월로 줄이고 재계약하면 상생임대가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 실제 임대한 뒤 같은 세입자와 보증금을 내리고 기간을 바꿔 새로 맺은 2년 계약은 상생임대차계약으로 인정됩니다. 국세청은 단축 변경된 계약과 새 계약을 각각 별개의 직전·상생임대차계약으로 본다고 회신했습니다. 지금은 첫 계약으로 실제 세를 준 기간이 1년 6개월을 넘겼는지부터 확인해야 합니다.

세입자가 보증금을 내려 달라고 할 때 기존 계약을 억지로 만기까지 끌고 갈 필요는 없습니다. 첫 계약으로 실제 임대한 기간이 1년 6개월을 넘겼다면 기간을 줄여 끝내고 새 계약을 맺어도 특례 구조는 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 아파트를 사서 그해 8월 보증금 4억원에 2년 전세를 놓았습니다. 전세 시세가 내려가자 2025년 2월 세입자가 보증금을 3억 5천만원으로 내려 달라고 요청했고, A씨는 기존 계약을 1년 6개월로 줄여 끝내는 변경계약을 쓴 뒤 같은 날 같은 세입자와 2025년 2월부터 2년짜리 새 계약을 맺었습니다. 2027년 새 계약이 끝나면 집을 팔 생각인데, 첫 계약을 직전임대차계약으로, 새 계약을 상생임대차계약으로 인정받아 거주 없이 비과세를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

만료 전에 보증금과 기간을 바꾼 계약도 상생임대차계약이 되나요?

네, 됩니다. 시행령은 직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이고, 그 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약으로 2년 이상 임대할 것을 요건으로 합니다. 보증금을 내렸다면 증가율 요건은 당연히 충족됩니다. 문제는 첫 계약을 만기 전에 끝내고 새로 맺은 계약을 별개의 계약으로 볼 수 있는지였는데, 국세청과 기획재정부는 단축 변경으로 끝난 계약과 새 계약을 각각 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 인정했습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3도 요건 구조는 같고, 양도기한만 새로 붙었습니다.

임대기간은 달력의 월 단위로 세고 1개월에 못 미치는 기간은 1개월로 봅니다. 그래서 첫 계약으로 실제 세를 준 기간이 1년 6개월에서 며칠 모자라더라도 계산상 채워질 수 있지만, 안전하게는 1년 6개월을 넘긴 뒤에 변경계약을 쓰는 편이 낫습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2년 계약을 1년 6개월로 단축 변경한 뒤 같은 세입자와 2년 계약을 새로 맺으면, 분리된 두 계약을 각각 직전·상생임대차계약으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다. 서면-2023-법규재산-0757(2023. 8. 31.) 사안에서 질의자는 2021. 5. 25. 주택을 사서 2021. 10. 15.부터 2023. 10. 14.까지 2년 전세를 놓았고, 세입자가 보증금 감액을 청구하자 2023. 4. 22. 보증금을 500만원 내리고 기간을 2025. 4. 21.까지로 하는 변경계약을 맺었습니다. 국세청은 기획재정부 재산세제과-952(2023. 8. 10.)의 질의3 회신을 참고하라고 답했는데, 그 회신은 직전임대차계약 요건을 갖춘 임대기간 3년의 계약을 1년 6개월로 단축 변경한 뒤 같은 세입자와 2년 계약을 새로 체결하면 특례 적용이 가능하다는 제1안을 채택했습니다. 첫 계약이 실제로 1년 6개월 이상 이행된 뒤 끝났으므로 그 계약을 직전임대차계약으로 보는 데 문제가 없다는 취지입니다.

이 회신은 질의자가 주택을 산 뒤 직접 맺은 첫 계약이 1년 6개월 넘게 이행된 사실관계를 전제로 합니다. 전 주인에게서 승계한 계약을 중간에 바꾼 경우나 첫 계약의 실제 임대기간이 1년 6개월에 못 미치는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

상생임대주택을 언제까지 팔아야 하는지 기한이 생겼습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도하는 경우에만 거주요건 면제를 인정합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다. 회신 사안처럼 새 계약이 2025. 4. 21. 끝났다면 2027. 12. 31.까지 양도해야 합니다. 개정 시행령 부칙(대통령령 제36737호)에는 이 양도기한에 관한 별도 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도하는 분부터 적용됩니다. 상생임대차계약을 맺을 수 있는 기간은 종전처럼 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지입니다.

특례를 받으려면 양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 세무서에 내야 합니다. 변경계약서와 새 계약서가 모두 필요하므로 두 서류를 따로 보관해 둡니다.

보증금 감액 요청은 어떻게 받아야 문제가 없나요?

세입자는 경제사정 변동으로 보증금이 적절하지 않게 되면 장래에 대해 감액을 청구할 수 있습니다. 이 청구를 받아들여 보증금을 내리면서 계약을 다시 쓰는 것은 흔한 일이고, 세법은 그 재계약이 직전 계약보다 5%를 넘게 올리지 않았는지만 봅니다. 다만 변경계약서에는 기존 계약을 어느 날짜로 끝내는지, 새 계약은 언제부터 2년인지를 분명히 적어야 합니다. 두 계약이 하나의 계약을 연장한 것으로 읽히면 직전·상생 구분이 흐려집니다.

• 변경계약서 - 기존 계약의 종료일을 명시해 1년 6개월 이상 이행된 사실을 남깁니다.
• 새 계약서 - 새 보증금과 2년 임대기간을 적고, 계약금을 받은 사실을 입금 내역으로 남깁니다.
• 입금 기록 - 돌려준 보증금 차액과 새 계약금 입금일을 통장 내역으로 보관합니다.

상생임대 단축 재계약 대응 순서

• 실제 임대기간 계산 - 첫 계약 시작일부터 변경계약 종료일까지 월 단위로 세어 1년 6개월 이상인지 확인합니다. 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 증가율 확인 - 새 계약의 보증금·월세가 첫 계약보다 5%를 넘게 오르지 않았는지 봅니다. 보증금과 월세를 서로 바꿨다면 민간임대주택법 기준으로 환산합니다.
• 2년 임대 완료 - 새 계약으로 실제 2년 이상 임대합니다. 세입자가 중간에 나가면 시행규칙 요건을 갖춘 경우에만 다음 계약 기간을 합산할 수 있습니다.
• 양도기한 관리 - 새 계약 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날, 2026. 12. 31. 전 종료면 2027. 12. 31.까지 잔금을 치릅니다.
• 특례적용신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하면서 특례적용신고서와 두 계약서를 냅니다. 부인되면 경정청구나 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 계약이 승계 계약이었는지, 변경계약이 종료가 아니라 연장으로 쓰였는지, 세입자가 중간에 바뀌었는지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 첫 계약이 1년 6개월이 안 됐는데 줄여서 끝내면요?
  직전임대차계약으로 실제 임대한 기간이 1년 6개월에 못 미치면 그 계약은 직전임대차계약 요건을 채우지 못합니다. 국세청이 분리된 계약으로 인정한 사안도 직전임대차계약 요건을 이미 갖춘 계약을 단축한 경우였습니다. 이때는 새 계약을 직전임대차계약으로 삼고 그다음 계약을 상생임대차계약으로 쌓아 가는 방법을 검토합니다.
• 보증금을 내리면 5% 요건은 자동으로 충족되나요?
  네, 보증금과 월세를 모두 직전 계약보다 낮추거나 같게 했다면 증가율이 5%를 넘지 않으므로 요건을 충족합니다. 다만 보증금을 내리면서 월세를 새로 받는 식으로 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 환산해 증가율을 따져야 합니다.
• 변경계약서 한 장으로 끝내고 새로 쓰지 않으면요?
  기존 계약의 기간과 보증금만 고치는 변경계약 한 장으로 처리하면 하나의 계약을 연장한 것으로 읽힐 수 있습니다. 국세청이 인정한 사안은 기존 계약을 1년 6개월로 단축해 끝내고 같은 세입자와 2년 계약을 새로 체결한 구조였습니다. 종료일과 새 계약 시작일, 계약금 수령 사실이 서류로 구분되도록 두 계약서를 따로 쓰는 편이 안전합니다.
• 새 계약이 끝나면 언제까지 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1. 시행된 개정 시행령에 따라 상생임대차계약 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝났다면 2027. 12. 31.까지입니다. 회신 사안처럼 2025년 4월에 임대가 끝났다면 2027. 12. 31.이 기한입니다.
• 특례를 받으면 보유 2년도 안 지켜도 되나요?
  아니요, 상생임대주택 특례는 거주기간 제한만 면제합니다. 양도일 현재 보유기간이 2년 이상이어야 한다는 1세대 1주택 요건은 그대로 적용됩니다. 취득 당시 조정대상지역이어서 2년 거주가 필요한 집도 상생임대 요건을 갖추면 거주 없이 비과세 판단을 받을 수 있지만, 취득일부터 2년 이상 보유했는지는 따로 확인해야 합니다.
• 신고할 때 어떤 서류를 내나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 납세지 관할 세무서에 냅니다. 단축 변경한 사안은 첫 계약서, 변경계약서, 새 계약서를 모두 준비해 두어야 직전 계약의 실제 임대기간과 새 계약의 2년을 함께 보여 줄 수 있습니다.
• 특례가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 특례를 부인해 양도소득세를 고지하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 반대로 특례를 적용하지 않고 신고했다가 요건을 갖춘 사실이 확인되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 고지서 수령일과 신고일을 기록해 두어야 기한을 지킬 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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