양도소득세

재건축 공사 중에 맺은 새 아파트 전세계약이 상생임대 직전 계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 재건축 원조합원이 사용승인 전 공사기간 중에 새 아파트의 전세계약을 맺었다면 그 계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이 됩니다. 국세청은 2023년 3월 13일 회신에서 원조합원의 기존주택 취득시기를 기준으로 「주택을 취득한 후」 체결한 계약으로 본다고 답했습니다. 지금은 종전주택 취득일과 관리처분계획 인가일, 전세계약일과 세입자 입주일을 적어 두고 임대 개시일부터 1년 6개월을 세어 보십시오.

입주 뒤에 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 공사 중에 맺은 계약 그대로 직전임대차계약이 되고, 임대기간만 입주일부터 세면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2008년에 산 아파트가 재건축에 들어가 2018년 관리처분계획 인가를 받았고, 이주비 대출과 추가분담금을 갚으려고 2025년 10월 공사가 끝나기 전에 새 아파트의 전세계약을 맺었습니다. 세입자는 2026년 4월 입주 지정기간에 들어왔고, 전세 만료는 2028년 4월입니다. A씨는 만료 때 보증금을 5% 안에서 올려 2년 더 계약하고 그 뒤 거주 없이 팔 계획인데, 집이 완공되기 전에 맺은 계약이 「주택을 취득한 후」 맺은 계약으로 인정되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 공사기간 중 맺은 전세계약을 어떻게 해석했나요?

직전임대차계약에 해당한다고 보았습니다. 국세청은 서면-2022-법규재산-4596(2023. 3. 13.)에서, 도시 및 주거환경정비법상 재건축 조합의 원조합원이 신축 예정 주택의 공사기간 중(사용승인서 교부 전) 임대차계약을 맺은 경우 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 「1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우」에 해당하고, 같은 호와 제2호의 다른 요건을 갖추면 직전임대차계약이 된다고 회신했습니다. 원조합원은 종전주택을 보유한 상태에서 그 주택이 조합원입주권을 거쳐 신축주택으로 바뀐 것이므로, 「주택을 취득한 후」 요건은 종전주택 취득시기를 기준으로 판단한다는 것이 판단 이유입니다. 이 회신은 원조합원이 입주 전 대출 상환 목적으로 계약한 사실관계를 전제로 하므로, 관리처분계획 인가 뒤 입주권을 매수한 승계조합원이나 공사 중 세입자가 바뀐 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 말하므로, 공사 중인 건물 자체는 아직 주택이 아닙니다. 그런데도 원조합원의 공사 중 계약이 인정되는 것은 종전주택 소유가 신축주택으로 이어진다는 논리 때문이고, 임대 자체는 세입자가 입주해야 시작됩니다. 임대기간 1년 6개월은 계약일이 아니라 임대 개시일부터 셉니다.

재건축 아파트 상생임대 특례는 어떤 순서로 요건을 채우나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 세 요건과 양도기한을 요구합니다. 공사 중 맺은 직전 계약으로 입주일부터 1년 6개월 이상 임대하고, 그 계약보다 보증금 또는 월세를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺어 임대를 시작한 뒤 2년 이상 임대해야 합니다. 상생 계약 체결 때 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.

• 직전임대차계약 - 공사 중 맺은 계약. 원조합원의 종전주택 취득일이 기준이므로 취득 후 계약입니다.
• 임대기간 계산 - 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 입주 지정기간이 늦어지면 1년 6개월 충족 시점도 밀립니다.
• 효과 - 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세의 거주기간 2년, 거주주택 특례의 거주기간, 장기보유특별공제 표 2의 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 보유기간 2년과 양도가액 12억원 초과분 과세는 그대로입니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

상생임대차계약 체결 기한이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었고, 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 재건축 입주가 2026년 이후인 단지는 직전 계약 1년 6개월을 채우면 2026년 말 체결 기한을 넘기게 되므로, 이 경우 상생 계약 자체를 맺을 수 없어 특례 대상에서 벗어납니다.

임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우에는 종전 계약보다 보증금·임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다.

재건축 공사 중 전세계약 상생임대 대응 순서

• 조합원 지위 확인 - 종전주택 취득일이 관리처분계획 인가일보다 앞서는지 확인합니다. 승계조합원이면 공사 중 계약의 취득 후 요건이 다투어집니다.
• 입주일 기록 - 세입자 입주일을 전입세대 열람이나 관리비 납부 내역으로 남기고, 그날부터 1년 6개월을 셉니다.
• 체결 기한 점검 - 직전 계약 1년 6개월을 채운 날이 2026년 12월 31일 안인지 확인합니다. 넘기면 상생 계약을 맺을 수 없습니다.
• 상생 계약과 계약금 - 5% 이내 인상 계약을 맺고 계약금 입금 내역을 보관합니다.
• 특례적용신고와 양도 - 예정신고 또는 확정신고 때 특례적용신고서를 내고, 상생 계약 종료 후 1년 안에 양도합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주권을 승계했거나 공사 중 세입자가 바뀐 경우, 1+1 분양으로 두 채를 받은 경우에는 관리처분계획서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아직 완공되지 않은 집의 전세계약도 직전임대차계약이 되나요?
  원조합원이라면 됩니다. 국세청 서면-2022-법규재산-4596(2023. 3. 13.) 회신은 재건축 원조합원이 사용승인 전 공사기간 중 맺은 임대차계약을 기존주택 취득시기를 기준으로 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 취득 후 체결 계약으로 보았습니다. 종전주택 소유가 신축주택으로 이어진다는 점이 전제입니다.
• 임대기간 1년 6개월은 계약일부터 세나요, 입주일부터 세나요?
  입주일부터 셉니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제2호는 직전임대차계약에 따라 임대한 기간을 기준으로 하고, 공사 중에는 임대가 시작될 수 없으므로 세입자가 실제 입주한 날부터 계산합니다. 제3항에 따라 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 입주권을 산 승계조합원도 같은 해석이 적용되나요?
  다툼이 있습니다. 회신은 원조합원을 전제로 했고, 관리처분계획 인가 뒤 입주권을 매수한 사람의 신축주택은 준공 시점에 취득한 것으로 보게 되어 공사 중 계약이 취득 전 계약으로 다투어질 수 있습니다. 승계조합원은 사용승인 뒤 맺은 계약부터 직전임대차계약으로 보는 쪽이 안전합니다.
• 2026년 말까지 상생 계약을 못 맺으면 어떻게 되나요?
  특례를 받을 수 없습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시할 것을 요구합니다. 입주가 2025년 하반기 이후인 단지는 직전 계약 1년 6개월을 채우면 이 기한을 넘기므로, 2년 거주 요건을 채우는 쪽으로 계획을 바꿔야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지입니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 신설된 양도기한이므로 회신 당시 안내에는 없습니다.
• 특례를 받으면 거주 없이 비과세가 되나요?
  거주기간 요건만 면제됩니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 제154조 제1항의 거주기간 제한을 적용하지 않는다고 정하므로, 조정대상지역 취득 주택의 2년 거주 요건이 빠집니다. 보유기간 2년 요건과 양도가액 12억원을 넘는 고가주택의 초과분 과세는 그대로 적용됩니다.
• 공사 중에 세입자가 바뀌면 기간을 합칠 수 있나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우로서 보증금·임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 합산 요건은 재정경제부령으로 정하므로 종전 임차인이 계약을 끝낸 사유를 보여 주는 서류와 새 계약서를 함께 보관해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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