양도소득세

상생임대 계약만 올해 맺고 입주가 내년이면 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 상생임대차계약은 2026년 12월 말일까지 계약을 체결하고 그 계약에 따른 임대도 같은 날까지 시작해야 하므로, 계약만 기한 안에 맺고 입주가 2027년이면 특례를 받을 수 없습니다. 2023년 2월 시행령 개정으로 임대개시 요건이 추가됐기 때문입니다. 새 계약의 입주일과 보증금 지급일이 연내인지부터 확인해 보십시오.

계약서를 기한 안에 써 두었으니 입주가 해를 넘겨도 괜찮다고 생각하면 특례를 놓칩니다. 반대로 상생임대차계약서를 반드시 새로 다시 써야 하는 것도 아니며, 기한 안에 체결과 임대개시가 모두 확인되면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 8월 산 아파트를 2023년 10월부터 2027년 1월까지 장기로 전세를 주었습니다. 2026년 10월 A씨는 세입자와 보증금을 그대로 두는 재계약을 지금 맺고 계약금도 받아 두면, 새 계약 임대가 2027년 2월에 시작돼도 상생임대 특례를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약만 기한 안에 하고 임대는 해를 넘겨 시작해도 되나요?

아니요, 상생임대차계약은 2026. 12. 31.까지 체결하고 임대를 개시해야 하므로, 계약을 기한 안에 맺었더라도 그 계약에 따른 임대가 2027. 1. 1. 이후 시작되면 상생임대 특례를 받을 수 없습니다. 계약금 지급 증빙만으로는 부족합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호는 직전 계약 대비 증가율 100분의 5 이하인 계약을 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정)하고 임대를 개시할 것을 요건으로 둡니다. 체결과 개시가 모두 이 기간 안에 있어야 합니다.

임대개시 요건은 언제부터 생겼나요?

임대개시 요건은 2023. 2. 28. 시행령 개정으로 추가됐습니다. 그 전에는 기간 안에 계약을 체결하고 계약금을 받은 사실만 확인되면 됐고, 임대를 언제 시작하는지는 문구에 없었습니다.

개정 시행령 부칙은 이 부분에 따로 적용례를 두지 않아 공포일인 2023. 2. 28.부터 시행됐습니다. 그래서 2023. 2. 28. 이후 집을 파는 경우에는 체결기간 안에 임대가 개시되지 않으면 특례를 적용하지 않습니다.

체결기한은 처음 2022. 12. 31.이었다가 2022. 8. 2. 개정으로 2024. 12. 31.로, 2024. 11. 12. 개정으로 2026. 12. 31.까지 늘었습니다. 이 기한이 다시 연장될지는 아직 정해진 바가 없으므로, 지금은 2026. 12. 31.을 기준으로 일정을 잡아야 합니다.

2026. 12. 31.까지 무엇을 해야 하나요?

직전임대차계약의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상 지난 상태에서, 직전 계약보다 보증금·월세를 5퍼센트 넘게 올리지 않은 새 계약을 맺고 2026. 12. 31.까지 그 계약에 따른 임대가 시작돼야 합니다. 새 계약은 같은 세입자와 맺어도 되고 다른 세입자와 맺어도 됩니다.

기존 계약이 2027년에 끝나는 경우 세입자와 합의해 기존 계약을 앞당겨 끝내고 새 조건의 계약을 2026년 안에 시작하는 방식을 생각해 볼 수 있습니다. 다만 직전 계약 기간 요건과 새 계약의 실제 개시가 모두 확인돼야 하고 사실관계에 따라 판단이 갈릴 수 있으므로, 계약 전에 문안과 날짜를 검토받는 편이 안전합니다.

상생임대차계약 임대기간이 2년 이상 지나면 그 종료일부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026. 12. 31. 이전에 시작한 2년 계약은 2028년 말 전후에 끝나므로 양도 시점도 함께 계산해 둡니다.

기한을 놓쳤다면 다른 방법은 없나요?

상생임대 특례를 받지 못하더라도 2년 거주요건을 직접 채우면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택이라면 처음부터 거주요건 없이 보유기간 2년만 채우면 됩니다.

이미 상생 특례로 신고했는데 임대개시가 기한 뒤였다는 이유로 특례가 부인되면, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사로 실제 입주일과 보증금 지급일을 다툴 수 있습니다. 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

상생임대 임대개시 기한 대응 순서

• 직전 계약 기간 확인 - 집을 산 뒤 맺은 직전 계약의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상인지 확인합니다.
• 개시일 확정 - 새 계약의 입주일과 보증금 지급일이 2026. 12. 31. 이전인지 계약서에 분명히 적습니다.
• 증빙 보관 - 계약금과 잔금 이체 내역, 세입자 전입일 자료, 계약서 원본을 보관합니다.
• 양도 시점 계산 - 상생 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도 일정을 잡습니다.
• 신고와 사후 대응 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 내고, 부인되면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 기존 계약을 중간에 끝내고 새 계약을 시작하거나 입주일이 연말에 걸치는 경우에는 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대와 1세대1주택 비과세 부인을 둘러싼 과세전적부심사와 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금만 2026년에 받아 두면 안 되나요?
  안 됩니다. 계약금 지급 증빙은 체결 요건을 확인하는 수단일 뿐이고, 현행 시행령은 2026. 12. 31.까지 그 계약에 따른 임대를 개시할 것을 따로 요구합니다. 입주와 보증금 지급이 연내에 이루어져야 합니다.
• 2023년 2월 전에 판 집은 어떻게 되나요?
  2023. 2. 28. 개정 전 시행령은 기간 안의 체결만 요구했습니다. 개정 부칙에 따로 적용례가 없어 공포일부터 시행됐으므로, 그 전에 양도한 집은 개정 전 규정에 따라 판단합니다.
• 체결기한이 또 연장되나요?
  2026. 10. 11. 현재 시행령의 체결·임대개시 기한은 2026. 12. 31.입니다. 연장 여부는 정해진 바가 없으므로 연장을 전제로 계약 일정을 잡지 말고 현행 기한에 맞춰 준비해야 합니다.
• 새 세입자와 계약해도 상생임대가 되나요?
  됩니다. 시행령은 상생임대차계약의 임차인이 직전 계약의 임차인과 같을 것을 요구하지 않습니다. 직전 계약 대비 증가율 5퍼센트 이하와 연내 체결·임대개시, 2년 이상 임대 요건을 갖추면 됩니다.
• 2026년 12월에 시작한 계약은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생 임대기간 2년이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026년 12월에 시작한 2년 계약이면 2028년 12월에 끝나므로 그때부터 1년 안에 양도합니다.
• 특례를 못 받으면 비과세가 아예 안 되나요?
  상생 특례가 없어도 1세대1주택 비과세 요건을 직접 채우면 됩니다. 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주가 필요하고, 그렇지 않은 주택은 보유기간 2년만 채우면 비과세 대상이 될 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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