양도소득세

해외 살며 맺은 직전·상생 전세계약, 귀국해서 팔면 장특공제 80% 표가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 비거주자 신분으로 직전임대차계약과 상생임대차계약을 모두 맺었다면 귀국해 거주자가 된 뒤 집을 팔더라도 상생임대주택 특례를 받을 수 없고, 거주 2년을 전제로 한 1세대1주택 장기보유특별공제 표2도 적용되지 않습니다. 국세청 회신(서면-2023-법규재산-1281)에서 밝힌 결론입니다. 지금은 두 계약을 맺은 날짜마다 국내 주소·거소 상황이 어땠는지부터 확인해야 합니다.

해외에 사는 동안 세를 준 기간이 길다고 해서 그 임대 이력을 전부 포기할 필요는 없습니다. 특례가 안 되더라도 보유기간에 따른 장기보유특별공제 표1은 그대로 받을 수 있고, 귀국 뒤 그 집에 2년 이상 살면 거주요건을 직접 채워 표2로 갈 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 4월 서울의 아파트를 사서 살다가 2019년 해외 법인으로 발령을 받아 가족과 함께 출국했고, 그때부터 비거주자가 되었습니다. 해외에 있는 동안 2022년 3월 세입자와 2년 전세계약을 맺었고, 2024년 3월 같은 세입자와 보증금을 4% 올려 다시 2년 계약을 맺었습니다. 2026년 1월 귀국해 거주자가 된 A씨는 전세 만료에 맞춰 2026년 안에 집을 20억원에 팔 계획입니다. 이 집에 산 지는 오래됐지만 취득 뒤 거주한 기간이 2년에 못 미쳐, 해외에서 맺은 두 계약을 상생임대로 인정받아 장기보유특별공제 표2를 적용할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

비거주자 때 맺은 두 계약도 상생임대 특례가 되나요?

아니요, 직전임대차계약과 상생임대차계약을 모두 비거주자 신분으로 맺었다면 귀국해 거주자가 된 뒤 팔아도 상생임대주택 특례는 적용되지 않습니다. 특례는 「1세대」가 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 직전임대차계약과 그 뒤의 상생임대차계약을 전제로 하는데, 「소득세법」은 1세대를 거주자와 그 배우자가 생계를 같이하는 가족과 구성하는 단위로 정합니다. 국세청 회신은 판단 이유를 따로 적지 않고 결론만 밝혔습니다. 거주자와 비거주자는 국적이 아니라 국내에 주소를 두었는지, 183일 이상 거소를 두었는지로 가립니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3도 같은 구조를 유지하고 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 비거주자 상태에서 직전임대차계약과 상생임대차계약을 맺은 뒤 거주자로 전환해 주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항을 적용받지 않는다고 회신했습니다(서면-2023-법규재산-1281, 2025. 3. 31.). 질의자는 2003년 4월 거주자 신분으로 A주택을 샀고, 비거주자가 된 뒤 2021년 7월 직전임대차계약(2021년 7월부터 2023년 7월까지), 2023년 7월 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약(2023년 7월부터 2025년 7월까지)을 맺었습니다. 귀국해 거주자가 된 뒤 12억원을 넘는 이 집을 거주 이력 없이 팔면서 상생임대 요건을 채운 것으로 보아 장기보유특별공제 표2를 적용할 수 있는지가 질의였습니다. 국세청은 앞서 비거주자 때 취득한 주택에 대해 직전임대차계약은 비거주자 때, 상생임대차계약은 거주자 때 맺은 사안(서면-2023-1244, 2025. 2. 25.)에서도 특례를 부인했고, 두 계약 모두 비거주자 때 맺은 이 사안에서도 같은 결론을 냈습니다.

이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석입니다. 계약 당시 가족과 생활 근거가 국내에 남아 있어 거주자로 볼 사정이 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

특례가 안 되면 장기보유특별공제는 얼마나 줄어드나요?

거주기간 2년을 채우지 못한 고가주택은 1세대1주택 표2가 아니라 일반 표1로 공제합니다. 표1은 보유 3년 이상부터 해마다 2%씩 올라가 15년 이상이면 30%가 상한이고, 표2는 보유기간별 10년 이상 40%에 거주기간별 공제가 더해져 거주 10년 이상이면 합계 80%까지 올라갑니다. 상생임대 특례가 적용되면 거주기간 제한 없이 표2의 보유기간별 40%는 받을 수 있지만, 특례가 안 되면 20년 넘게 보유한 집이라도 30%에 그칩니다.

단순 예시 계산으로, 양도가액 20억원, 취득가액 5억원이면 양도차익은 15억원이고, 고가주택 과세대상 양도차익은 15억원에 (20억원에서 12억원을 뺀 8억원)을 20억원으로 나눈 비율을 곱한 6억원입니다. 표1 30%를 적용하면 공제액은 1억8천만원, 특례로 표2 보유기간별 40%를 적용했다면 2억4천만원이므로 과세대상 양도소득금액이 6천만원 차이 납니다.

귀국 뒤에 다시 요건을 채울 방법이 있나요?

두 가지 길이 있습니다. 첫째, 귀국 뒤 그 집에 2년 이상 실제로 거주하면 상생임대 특례 없이도 1세대1주택 장기보유특별공제 표2의 거주기간 요건을 직접 채울 수 있습니다. 비거주자가 3년 이상 계속 보유하고 그 집에서 거주한 상태로 거주자가 된 경우에만 비거주자 시절 거주기간이 통산되므로, 해외에서 세를 준 기간은 거주기간에 들어가지 않습니다. 둘째, 거주자 신분으로 직전임대차계약을 새로 맺고 1년 6개월 이상 임대한 뒤 상생임대차계약을 맺는 방법이 있는데, 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 하므로 지금 귀국한 분에게는 기한이 맞지 않습니다. 2026. 10. 1. 시행 개정 시행령은 특례 주택을 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔도록 하는 양도기한도 두었습니다. 이 양도기한에는 부칙에 따로 정한 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도하는 주택부터 적용됩니다.

비거주자 상생임대 특례 대응 순서

• 신분 확정 - 출국일, 귀국일, 가족의 거주지, 국내 체류일수를 출입국 기록으로 정리해 각 계약일에 거주자였는지 비거주자였는지 확인합니다.
• 계약 이력 정리 - 직전임대차계약과 상생임대차계약의 체결일, 임대기간, 보증금 증가율을 날짜순으로 적습니다. 비거주자 때 맺은 계약은 특례 요건에서 빠집니다.
• 공제율 비교 - 보유기간에 따른 표1 공제율과, 귀국 후 2년 거주로 표2를 받을 때의 공제율을 양도가액 기준으로 계산해 비교합니다.
• 양도 시점 결정 - 거주 2년을 채우고 팔지, 지금 팔지를 세액 차이와 주거 사정을 놓고 정합니다. 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안입니다.
• 신고 뒤 점검 - 특례 적용이 부인되거나 공제율이 잘못 적용됐다면 경정청구나 심판청구로 다툴 수 있는지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 출국 당시 가족이 국내에 남았거나 국내 직장·사업이 유지된 경우에는 계약 당시 거주자였는지를 출입국 기록과 생활 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 장기보유특별공제와 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 거주자인지 비거주자인지는 무엇으로 정하나요?
  국적이나 영주권이 아니라 국내에 주소를 두었는지, 183일 이상 거소를 두었는지로 정합니다. 해외 근무 중이라도 배우자와 자녀가 국내에 살고 생활 근거가 국내에 있으면 거주자로 볼 여지가 있습니다. 계약 당시 신분이 결론을 가르므로 출입국 기록과 가족의 주민등록 이력을 함께 확인해야 합니다.
• 직전 계약만 비거주자 때 맺었다면 특례가 되나요?
  국세청은 직전임대차계약을 비거주자 신분으로 맺고 상생임대차계약은 거주자 신분으로 맺은 사안에서도 특례를 적용받지 못한다고 2025년 2월 25일 회신했습니다(서면-2023-1244). 직전임대차계약을 해외 체류 중에 맺었다면 귀국 뒤 상생임대차계약을 맺어도 이 회신에 따라 특례가 부인될 수 있습니다.
• 특례가 안 되면 비과세 자체도 안 되나요?
  다른 문제입니다. 양도일 현재 거주자로서 1세대1주택 보유 2년 등 비과세 요건을 갖추면 12억원까지는 비과세되고, 상생임대 특례는 그와 별도로 거주기간 제한을 면제해 주는 규정입니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 거주요건이 없는 집이라면 특례 없이도 비과세가 되고, 12억원 초과분의 장기보유특별공제만 표1로 계산됩니다.
• 표1과 표2는 공제율이 얼마나 다른가요?
  표1은 보유 3년 이상 6%부터 해마다 2%씩 올라 15년 이상 30%가 상한입니다. 표2는 보유기간별로 3년 이상 12%부터 10년 이상 40%까지, 거주기간별로 2년 이상 8%부터 10년 이상 40%까지를 더해 최대 80%입니다. 표2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대1주택에만 적용됩니다.
• 해외에서 세 준 기간도 거주기간에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 비거주자 시절의 기간이 통산되는 것은 비거주자가 그 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 집에서 거주한 상태로 거주자가 된 경우뿐입니다. 해외에 살면서 세를 준 집은 거주한 상태가 아니므로, 표2의 거주기간 2년은 귀국 뒤 실제 거주로 채워야 합니다.
• 고가주택 양도차익은 어떻게 계산하나요?
  양도차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율을 곱해 과세대상 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산합니다. 양도가액 20억원이면 양도차익의 10분의 4가 과세대상이 되는 셈이므로, 공제율 10%포인트 차이가 세액에 그대로 반영됩니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 하며, 계약금 수령 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 2026. 10. 1. 시행 개정으로 특례 주택은 상생임대차계약 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하는 기한도 생겼습니다.
• 공제율이 잘못 적용됐다면 언제까지 다퉈야 하나요?
  신고한 세액이 많았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 고지서 수령일을 기록해 두어야 기한을 지킬 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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