양도소득세

이혼 재산분할로 받은 임대주택, 전 배우자가 임대한 기간도 합산되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 이혼하면서 재산분할로 전 배우자의 장기임대주택을 넘겨받았다면 거주주택 비과세 특례의 임대기간은 본인이 사업자등록을 한 뒤 임대한 기간부터 새로 셉니다. 국세청은 2024년 9월 기획재정부 해석을 인용해 전 배우자의 임대기간을 합산할 수 없다고 회신했습니다. 지금은 본인 명의 사업자등록일과 임대사업자 등록일을 확인해 의무임대기간이 언제 차는지부터 계산해야 합니다.

전 배우자의 임대사업자 등록증이나 과거 임대차계약서를 모아 임대기간을 이어 붙이려고 애쓸 필요는 없습니다. 세법은 본인 명의 등록 이후 기간만 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 협의이혼하면서 재산분할로 전 배우자 명의의 다세대주택 3호를 넘겨받았습니다. 전 배우자는 2019년 이 주택들을 사서 장기일반민간임대주택으로 등록하고 5년 가까이 세를 주고 있었습니다. A씨는 소유권을 이전받은 뒤 2024년 4월 본인 명의로 사업자등록과 임대사업자 등록을 마쳤고, 보증금을 올리지 않고 임대를 이어 갔습니다. A씨는 결혼 전부터 갖고 있던 아파트에 2년 넘게 살고 있는데, 2026년 이 아파트를 팔면서 거주주택 비과세를 받을 수 있는지, 전 배우자가 임대한 5년을 합쳐 의무임대기간을 채운 것으로 볼 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

전 배우자에게서 재산분할로 장기임대주택을 취득했다면 거주주택 비과세 특례와 그 사후관리에서 임대기간은 본인이 소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 한 뒤 주택을 임대한 기간부터 세고, 전 배우자의 임대기간은 합산하지 않는다는 것이 결론입니다. 국세청은 서면-2023-법규재산-0783(2024. 9. 20.)에서 기획재정부 재산세제과-1043(2024. 9. 3.) 해석을 그대로 인용해 이렇게 답했습니다. 질의자는 법률상 이혼한 뒤 민법 제839조의2에 따른 재산분할로 임대등록된 주택 여러 호를 넘겨받아 본인 명의로 사업자등록을 하고, 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아 비과세를 받은 다음 사후관리에서 전 배우자의 임대기간을 합칠 수 있는지 물었습니다. 장기임대주택의 임대기간 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조를 준용하는데, 그 조문은 상속인이 피상속인의 임대주택을 이어받아 임대하는 경우에만 기간 합산을 허용하고 재산분할 취득은 따로 정하지 않습니다. 사업자등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대하는 날부터 임대를 시작한 것으로 보는 규정과 합쳐 읽으면, 새 소유자 본인의 등록 이후 기간만 세게 됩니다.

이 회신은 법률상 이혼 뒤 재산분할로 취득했고 취득 후 본인이 사업자등록과 임대사업자 등록을 마쳤다는 사실관계를 전제로 합니다. 혼인 중에 배우자 사이에서 증여로 넘겨받았거나 상속으로 취득한 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다.

거주주택 비과세 특례는 어떤 요건으로 받나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 가진 1세대가 거주주택을 팔 때 두 가지 요건을 갖추면 1주택만 가진 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 장기임대주택은 양도일 현재 사업자등록과 민간임대주택 등록을 하고 임대 중이며 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 장기임대주택 중 종전 매입임대 유형(제167조의3 제1항 제2호 가목·다목)은 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자 등록을 신청한 주택으로 한정되고, 10년 이상 임대하는 장기일반민간임대주택등(같은 호 마목)은 그 뒤 등록분도 들어가되 2020년 7월 11일 이후 등록을 신청한 아파트는 빠집니다.

• 거주주택 - 보유기간 중 거주기간 2년 이상. 주민등록 전입일부터 셉니다.
• 장기임대주택 등록 - 양도일 현재 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택 등록을 모두 갖추고 임대 중일 것.
• 임대료 상한 - 보증금이나 월세 증가율이 5%를 넘지 않을 것. 증액은 계약 체결이나 직전 증액 후 1년 안에는 할 수 없습니다.
• 등록 시기 - 종전 매입임대 유형은 2020년 7월 10일 이전 등록 신청분만, 장기일반민간임대주택등은 그 뒤 등록분도 해당합니다(2020년 7월 11일 이후 신청한 아파트 제외).

임대기간을 못 채운 상태에서 거주주택을 먼저 팔아도 되나요?

네, 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 특례를 먼저 적용받을 수 있습니다. 대신 사후관리가 붙습니다. 나중에 임대기간요건을 채우지 못하게 되면, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘긴 경우를 포함해, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례를 받지 않았을 때 냈을 세액과 실제 낸 세액의 차액을 양도소득세로 신고하고 내야 합니다. 재산분할로 받은 주택은 본인 등록일부터 임대기간을 새로 세므로, 이 사후관리 기간이 전 배우자 때부터 센 것보다 훨씬 길어집니다.

회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시 거주주택 특례는 장기임대주택을 보유한 경우 생애 한 차례만 받을 수 있었지만, 2025년 2월 28일 개정된 시행령은 이 「생애 한 차례」 제한을 없앴습니다. 개정 시행령 부칙 제14조에 따라 2025. 2. 28. 이후 거주주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 조문도 같습니다. 다만 직전거주주택이 있는 경우에는 그 양도일 뒤의 기간분에 대해서만 비과세를 적용하는 구조는 그대로입니다. 임대의무기간이 끝나 등록이 자동 말소된 장기임대주택은 말소 뒤 5년 안에 거주주택을 양도하는 경우에 한해 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 규정은 2020년 10월 7일부터 있었고, 2026년 9월 30일 개정은 이 경우 장기임대주택 아파트에 새로 붙은 양도기한 요건을 적용하지 않는다는 내용을 더했습니다. 전 배우자의 임대기간을 합산하지 않는다는 결론 자체는 바뀌지 않았습니다.

재산분할 임대주택 임대기간 대응 순서

• 등록일 확정 - 본인 명의 사업자등록증과 임대사업자 등록증에서 등록일을 확인합니다. 이 날이 임대기간의 출발점입니다.
• 의무임대기간 계산 - 등록 유형에 따른 의무임대기간이 본인 등록일부터 언제 차는지 계산하고, 전 배우자의 기간은 빼고 봅니다.
• 거주주택 양도 시점 결정 - 임대기간을 채운 뒤 팔지, 먼저 팔고 사후관리를 받을지 정합니다. 먼저 팔면 임대 중단 6개월 기준을 넘기지 않도록 공실을 관리합니다.
• 특례 신고 - 거주주택을 판 과세기간의 과세표준신고서에 특례 신고서와 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록표 등본을 붙여 냅니다.
• 추징 시 대응 - 사후관리로 세금이 고지되면 90일 안에 심판청구를, 이미 낸 세금이 많다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산분할 협의서나 판결문에 임대사업 승계에 관한 내용이 있는지, 등록 유형이 단기인지 장기일반인지, 2020년 7월 10일 이전 등록인지에 따라 결론이 달라지므로 등록증과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 거주주택 비과세 사후관리 추징에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속으로 받은 임대주택이면 기간이 합산되나요?
  네, 상속인이 상속으로 피상속인의 임대주택을 취득해 계속 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 임대기간에 합산합니다. 장기임대주택의 임대기간 계산이 준용하는 조세특례제한법 시행령이 상속만 합산 사유로 정하고 있기 때문입니다. 재산분할이나 증여로 취득한 경우에는 이 조항이 적용되지 않습니다.
• 임대기간은 등기일과 등록일 중 언제부터 세나요?
  사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대하는 날부터 임대를 시작한 것으로 봅니다. 소유권이전등기를 마쳤더라도 본인 명의 등록을 하기 전의 기간은 임대기간에 들어가지 않습니다. 재산분할로 받은 주택은 등기 뒤 바로 사업자등록과 임대사업자 등록을 해야 임대기간 손실이 줄어듭니다.
• 거주주택 특례는 한 번만 받을 수 있나요?
  회신 당시에는 장기임대주택을 보유한 경우 생애 한 차례만 거주주택 특례를 받을 수 있었습니다. 2025년 2월 28일 개정으로 이 제한이 삭제되어 2026. 10. 7. 기준 현행 조문에는 횟수 제한이 없습니다. 다만 직전거주주택이 있으면 그 양도일 뒤의 기간분에 대해서만 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.
• 세입자가 나가 비어 있는 기간도 문제가 되나요?
  네, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘으면 임대기간요건을 채우지 못한 것으로 보아 사후관리 대상이 됩니다. 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 양도소득세로 신고하고 내야 합니다. 재건축이나 재개발로 비운 기간은 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 계산에서 뺍니다.
• 전 배우자가 2020년 7월 10일 이전에 등록한 주택이면 저도 특례를 받나요?
  거주주택 특례의 장기임대주택은 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자 등록을 신청한 주택으로 한정됩니다. 재산분할로 넘겨받은 뒤 본인 명의로 새로 등록한 날이 그 뒤라면 이 요건을 갖추는지 다툼이 생길 수 있습니다. 등록 신청일이 어느 명의로 언제였는지 등록증과 변경 신고 서류로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 의무임대기간이 끝나 등록이 말소되면 어떻게 되나요?
  민간임대주택법상 임대의무기간이 끝나 등록이 자동 말소된 장기임대주택은 그 말소 뒤 5년 안에 거주주택을 양도하는 경우에 한해 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 특례를 적용합니다. 2020년 10월 7일 신설된 규정이고, 2026년 9월 30일 개정으로 이 경우 아파트 장기임대주택의 양도기한 요건은 적용하지 않게 되었습니다. 말소일을 기록해 두고 거주주택 양도 시점을 그 안에 잡아야 합니다.
• 사후관리로 추징되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 스스로 신고해 낸 세액이 많았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 임대 중단 기간이나 등록일 계산에 다툼이 있으면 임대차계약서와 등록증으로 날짜를 증명해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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