양도소득세

이혼 재산분할로 단독명의가 된 집, 상생임대 기간을 이어서 셀 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 부부 공동명의로 직전임대차계약과 상생임대차계약을 맺은 뒤 이혼 재산분할로 한 사람 단독명의가 되었더라도 재산분할 전후의 임대기간을 합쳐서 셀 수 있습니다. 국세청은 2023년 2월 2일 회신에서 재산분할로 명의가 바뀐 경우 분할 전·후 임대기간을 합산할 수 있다고 답했습니다. 지금은 재산분할 등기일과 상생임대차계약의 임대 개시일·종료일을 적어 두고 2년이 채워지는지, 양도기한 안에 팔 수 있는지부터 확인하십시오.

재산분할 뒤 세입자와 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 기존 상생임대차계약이 그대로 이어지고 임대기간도 끊기지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2021년 10월 아파트를 공동명의로 사서 2022년 12월부터 2024년 12월까지 직전임대차계약으로 세를 놓았고, 2024년 12월 같은 세입자와 보증금을 올리지 않고 2026년 12월까지 상생임대차계약을 맺었습니다. 2025년 9월 이혼하면서 재산분할로 아파트가 A씨 단독명의가 되었고, 세입자는 그대로 살고 있습니다. A씨는 2027년 상반기에 이 집을 팔면서 거주 없이 비과세를 받으려 하는데, 재산분할 전 공동명의 기간과 분할 뒤 단독명의 기간을 합쳐 2년으로 볼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 재산분할로 명의가 바뀐 상생임대차계약을 어떻게 해석했나요?

재산분할 전·후의 임대기간을 합산할 수 있다고 보았습니다. 국세청은 서면-2023-부동산-0109(2023. 2. 2.)에서, 소득세법 시행령 제155조의3 제1항을 적용할 때 상생임대차계약을 맺었으나 이혼에 따른 재산분할로 해당 임대주택이 공동명의에서 단독명의로 바뀐 경우 재산분할 전·후 임대기간을 합산할 수 있다고 답했습니다. 회신문에는 결론만 있고 판단 이유는 적혀 있지 않습니다. 이 회신은 공동명의로 직전임대차계약과 상생임대차계약을 모두 맺은 뒤 상생 임대기간 중에 재산분할이 이루어진 사실관계를 전제로 하므로, 재산분할 뒤에 비로소 상생임대차계약을 맺은 경우나 재산분할이 아닌 매매·증여로 명의가 넘어간 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

재산분할 시점이 직전 계약과 상생 계약 사이에 있어도 특례를 받을 수 있다는 후속 해석이 있습니다. 국세청은 사전-2026-법규재산-0202(2026. 5. 18.)에서 혼인 중 배우자 명의로 임차인과 1차 임대차계약을 맺은 뒤 이혼에 따른 재산분할로 그 주택을 이전받은 사람이 같은 임차인과 2차 임대차계약을 맺은 경우, 각 임대차계약이 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추면 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다. 그 사안은 재산분할 때 새 계약서를 쓰지 않았고 2차 계약의 임대료가 1차 계약과 같았습니다.

재산분할로 받은 집의 보유기간과 취득시기는 어떻게 되나요?

이혼 재산분할은 양도가 아니어서 재산분할 자체에는 양도소득세가 붙지 않습니다. 대법원은 재산분할을 실질적으로 공유물분할로 보아 자산의 유상양도가 아니라고 했고, 재산분할로 받은 부동산을 나중에 팔 때 취득가액은 재산분할 때가 아니라 최초 취득 시를 기준으로 정한다고 판단했습니다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002두6422 판결). 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법」은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 정하므로, 등기부상 최초 취득일과 재산분할 등기일을 함께 정리해 두어야 합니다.

• 직전임대차계약 - 공동명의 때 맺은 계약이 그대로 직전임대차계약입니다. 임대기간 1년 6개월은 임대 개시일부터 셉니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약보다 보증금·월세를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작해야 하며, 2년 이상 임대해야 합니다.
• 기간 계산 - 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 묵시적 갱신으로 이어진 기간도 실제 임대한 기간에 들어갑니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

상생임대차계약 체결 기한이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었고, 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 이 개정 부칙에는 따로 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 적용됩니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 거주기간 제한을 면제받고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 이혼 뒤 집을 바로 팔지 않고 두는 경우가 많으므로 이 기한을 넘기지 않는지 확인해야 합니다.

또 2023년 2월 28일 신설된 제4항에 따라 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우, 종전 계약보다 보증금·임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 재산분할 전후 합산과는 별개의 규정이므로 세입자가 바뀐 경우에는 이 요건도 함께 봐야 합니다.

재산분할 단독명의 상생임대 대응 순서

• 계약서와 등기 날짜 정리 - 직전 계약·상생 계약의 임대 개시일과 종료일, 재산분할 등기일을 날짜순으로 적습니다.
• 합산 요건 확인 - 재산분할이 상생 임대기간 중에 있었는지, 분할 뒤 세입자와 조건이 바뀌지 않았는지 확인합니다.
• 2년 계산 - 분할 전후 기간을 합쳐 상생 계약 임대기간 2년을 월력으로 셉니다. 묵시적 갱신 기간도 포함합니다.
• 양도기한 확인 - 상생 계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고와 경정청구 - 예정신고 때 특례적용신고서를 내고, 이미 거주 요건 미충족으로 과세 신고를 했다면 법정신고기한 후 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산분할 협의서에 위자료가 섞여 있거나 분할 뒤 세입자와 조건을 바꿔 계약한 경우에는 협의서·판결문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산분할로 명의가 바뀌면 임대기간이 처음부터 다시 시작되나요?
  아닙니다. 국세청 서면-2023-부동산-0109(2023. 2. 2.) 회신은 상생임대차계약을 맺은 뒤 이혼 재산분할로 공동명의에서 단독명의로 바뀐 경우 재산분할 전·후 임대기간을 합산할 수 있다고 보았습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제3호의 2년은 분할 전 공동명의 기간과 분할 뒤 단독명의 기간을 합쳐 셉니다.
• 재산분할로 받은 집의 취득가액은 언제 기준인가요?
  최초 취득 시가 기준입니다. 대법원은 이혼 재산분할을 실질적으로 공유물분할로 보아 자산의 유상양도가 아니라고 했고, 재산분할로 받은 부동산을 나중에 양도할 때 취득가액은 재산분할을 원인으로 한 소유권이전 때가 아니라 최초 취득 시를 기준으로 정한다고 판단했습니다. 재산분할 자체에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
• 재산분할 뒤에 상생임대차계약을 맺어도 합산되나요?
  회신의 전제와 다릅니다. 2023년 회신은 공동명의로 직전 계약과 상생 계약을 모두 맺은 뒤 상생 임대기간 중에 재산분할이 있었던 사안입니다. 혼인 중 배우자 명의로 1차 계약, 재산분할 뒤 2차 계약을 맺은 사안에서 국세청은 각 계약이 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖추면 특례를 적용할 수 있다고 답했습니다(사전-2026-법규재산-0202, 2026. 5. 18.).
• 묵시적 갱신으로 이어진 기간도 2년에 들어가나요?
  들어갑니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제3호는 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것을 요구하고, 제3항은 월력으로 계산하며 1개월 미만을 1개월로 봅니다. 계약서상 기간이 끝난 뒤 같은 조건으로 묵시적 갱신되어 세입자가 계속 산 기간도 그 계약에 따라 임대한 기간에 포함됩니다.
• 세입자가 중간에 나가면 어떻게 되나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우로서 종전 계약보다 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 임대인 사정으로 내보낸 경우에는 합산되지 않습니다. 재산분할 전후 합산과는 별개 규정이므로 둘 다 확인해야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지입니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 신설된 양도기한이므로 회신 당시 안내에는 없습니다.
• 이미 거주 요건이 안 된다고 보고 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  요건을 갖췄다면 경정청구로 다툴 수 있습니다. 국세기본법 제45조의2 제1항은 법정신고기한까지 신고한 사람이 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정을 청구할 수 있다고 정합니다. 특례적용신고서와 두 계약서, 재산분할 등기를 첨부해 거주기간 제한이 면제되는 상생임대주택임을 증명해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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